Grundstücksverkauf an die Gemeinde ohne Preisfestsetzung

Kann uns die Gemeinde dazu zwingen an sie zu verkaufen oder können wir das Ergebnis einer Umlegung abwarten?

Die Gemeinde darf bzw. kann Sie jedenfalls direkt nicht zwingen, an sie zu verkaufen. Sie können das Ergebnis einer Umlegung abwarten. Das Umlegungsverfahren ist als Verfahren geregelt in §§ 45 bis 47 BBauGB 1 a-c). Das gesetzgeberische Ziel ist ein Umlegungsbeschluss, und nicht eine Enteignung oder ein Zwangsverkauf, für den normaler Weise kein Anlass besteht. Nach der Umlegung bleiben Sie immer noch Eigentümer, allerdings in der umgelegten Form.
In extremen Situationen gibt es zwar behördliche Enteignungsverfahren. Die sind aber nur unter scharfen Voraussetzungen zulässig ist und müssen zwingend wegen Art. 14 GG 2), dem Schutz des Eigentums, nur mit einer angemessenen Entschädigung verbunden sein. Nach Art. 14 Abs. 3 GG ist eine Enteignung nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
Das Bundesverfassungsgericht betrachtet übrigens die Baulandumlegung nach den §§ 45 ff. BauGB als eine verfassungsrechtlich zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, vgl. Beschluss vom 22. Mai 2001 - 1 BvR 1512/97 *3).
Frage: Kann die Umlegung nur durchgeführt werden, wenn wir unsere Grundstücke an die Gemeinde verkaufen? Wir wären bereit an die Gemeinde zu verkaufen, wenn sie uns einen Quadratmeterpreis für den Rückkauf eines erschlossenen Bauplatzes nennen würde. Die Gemeinde ist jedoch nicht bereit uns zum gegenwärtigen Zeitpunkt einen Preis zu nennen, da sie lang andauernde gerichtliche Auseinandersetzung wegen der Umlegung befürchtet.
Antwort Rechtsanwalt: Ein Verkauf an die Gemeinde ist keine notwendige Voraussetzung für die Umlegung. Sie können daher auch die Gemeinde nicht zwingen, Ihnen ein Angebot zu machen.

Müssen wir einen Vertragakzeptieren, in dem der Rückkaufswert eines erschlossenen Bauplatzes nicht in genauen Zahlen angegeben wird?

Das müssen Sie keineswegs. Bei einem Kaufvertrag ist wichtig eigentlich nur der Kaufpreis, also der Preis, den der Käufer bereit ist, zu zahlen. Der wird prinzipiell nur durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Wenn kein Interesse, aus welchen Gründen auch immer, am Eigentum besteht, kann der Preis einer Immobilie auch nicht hoch sein.
Der Rückkaufswert kann bei der Berechnung des Kaufpreises oder dessen Angemessenheit eine Rolle spielen, mehr aber auch nicht. Der Kaufvertrag im Sinne von § 433 BGB *5), auch zwischen einer Gemeinde und einem oder mehreren Privaten, wird immer durch freiwillige Willenserklärungen zustande, bei Immobilien gehört dazu noch die Form der notariellen Beurkundung. Zu einem wirksamen Kaufvertrag gehört einerseits ein Angebot seitens des Verkäufers, in dem sämtliche Vertragsbedingungen zusammengefaßt werden, also in Ihrem Fall insbesondere die zu übereignende Immobilie, und der dafür zu zahlende Kaufpreis, und die (freiwillige) Annahme dieses Angebots, die ein einfaches Ja zu sämtlichen Bedingungen sein muss.
Frage: Ich habe gelesen, dass auch eine zivilrechtliche Einigung mit anderen Grundstücksbesitzers möglich ist, um so den zu erwartenden Gewinn der ansteigenden Bodenpreise selbst abzuschöpfen. Ist dies noch möglich auch wenn die formelle Umlegung schon angeordnet wurde? Ich zitiere aus einem mir vorliegenden Dokument von Eike Schönefelder(Fachanwalt für Verwaltungsrecht) aus dem Jahr 2001 „Dabei hat die Rechtsprechung ganz klar festgestellt, dass Wertsteigerungen, die durch die Aufstellung des Bebauungsplanes (z. B. Entwicklung vom Ackerland zu Bauland) eingetreten sind, nicht umlegungsbedingt sind und daher auch nicht zu Gunsten der Gemeinde abgeschöpft werden dürfen.“

Gilt es immer noch, dass Kommunen die Wertsteigerung Ackerland/Baugebiet nicht abschöpfen dürfen?

Das ist richtig. Wertsteigerungen, die durch die Aufstellung des Bebauungsplanes (z. B. Entwicklung vom Ackerland zu Bauland) eingetreten sind, und nicht umlegungsbedingt sind, dürfen nicht zu Gunsten der Gemeinde abgeschöpft werden, und gegebenenfalls ergeben sich Bereicherungsansprüche gegenüber der Gemeinde, beachte dazu auch das weiter unten unter 9) angegebene Urteil des Verwaltungsgerichts Osnabrück. Eine zivilrechtliche Einigung der von einer Umlage betroffenen Eigentümer ist selbstverständlich möglich, aber nicht zwingend erforderlich. Die Schwierigkeit ist dabei, für alle Eigentümer akzeptable, vernünftige Grundlage der Abschöpfung des zu erwartenden Gewinns zu finden, auch unter steuerrechtlichen Aspekten, mit der sich alle Eigentümer einverstanden erklären.
Denkbar wäre etwa die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, in der die betroffenen Immobilien eingebracht werden, ähnlich wie z.B. bei einer Erbengemeinschaft mit dem Ziel, den ganzen Komplex gewinnbringend zu verkaufen. Die Gewinnverteilung kann dabei beliebig geregelt werden.
Das Abschöpfungsverbot, abgeleitet letztendlich aus dem verfassungsrechtlichen Rechtsstaatsprinzip, gibt es selbstverständlich immer noch, wobei auch die nach Art. 28 GG gemeindliche Selbstverwaltungsautonomie zu beachten ist.
Letztendlich werden im Umlegungsverfahren die Grenzen der gemeindlichen Befugnisse in einem förmlichen Verfahren genau vorgegeben z.B. im Umlegungswertausgleich nach den §§ 57 Satz 5 BbauG 5), 58 Abs. 1 Satz 1 und Satz 3 BauGB 6) und besonders § 59 BBauG.
Das Verfahren und besonders die Finanzierung der Umlage kann natürlich dann immer noch rechtlich überprüft werden.
Zu den Einzelheiten darf ich auf eine auch im Internet veröffentlichte Dissertation durch Junker, Köln, verweisen, Rechtliche Möglichkeiten und Grenzen einer Abschöpfung planungsbedingter Bodenwertsteigerungen durch Gemeinden 8).
Lesenswert ist zu Ihrem Thema dabei besonders Teil 2 ab Seite 39 ff.: Rechtliche Möglichkeiten und Grenzen einer Abschöpfung planungsbedingter Bodenwertsteigerungen durch Gemeinden im Rahmen einer Bodenwertzuwachsabgabe.
Abschließend möchte ich noch aus dem Leitsatz eines Urteils des Verwaltungsgerichts (VG) Osnabrück zitieren, Urteil vom 10. Februar 2009 · Az. 1 A 274/07 *9):
Die Abschöpfung von Planungsvorteilen ist im Baugesetzbuch nicht vorgesehen und kann auch nicht über den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages herbeigeführt werden. Der vorstehende Grundsatz gilt auch dann, wenn die bezweckte Abschöpfung des Planungsvorteils vertraglich als Abschöpfung des Umlegungsvorteils nach durchgeführter freiwilliger Baulandumlegung deklariert wird. Der Rückforderung des vom Grundstückseigentümer der Gemeinde ohne Rechtsgrund geleisteten Wertausgleichs steht der Grundsatz von Treu und Glauben auch dann nicht entgegen, wenn der Grundstückseigentümer das überplante Grundstück zu marktüblichen Preisen weiterveräußert und hierbei den geleisteten Wertausgleich auf den Erwerber nicht abgewälzt hat.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.
*1a) § 45 BBauG Zweck und Anwendungsbereich

Zur Erschließung oder Neugestaltung von Gebieten können bebaute und unbebaute Grundstücke durch Umlegung in der Weise neu geordnet werden, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Die Umlegung kann

1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 oder
2. innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34, wenn sich aus der Eigenart der näheren Umgebung oder einem einfachen Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 3 hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke ergeben,
   durchgeführt werden.

*1b) § 46 BbauG Zuständigkeit und Voraussetzungen

(1) Die Umlegung ist von der Gemeinde (Umlegungsstelle) in eigener Verantwortung anzuordnen und durchzuführen, wenn und sobald sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplans oder aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung der innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässigen Nutzung erforderlich ist.
(2) Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung bestimmen,

1. dass von der Gemeinde Umlegungsausschüsse mit selbständigen Entscheidungsbefugnissen für die Durchführung der Umlegung gebildet werden,
2. in welcher Weise die Umlegungsausschüsse zusammenzusetzen und mit welchen Befugnissen sie auszustatten sind,
3. dass der Umlegungsausschuss die Entscheidung über Vorgänge nach § 51 von geringer Bedeutung einer Stelle übertragen kann, die seine Entscheidungen vorbereitet,
4. dass zur Entscheidung über einen Rechtsbehelf im Umlegungsverfahren Obere Umlegungsausschüsse gebildet werden und wie diese Ausschüsse zusammenzusetzen sind,
5. dass die Flurbereinigungsbehörde oder eine andere geeignete Behörde verpflichtet ist, auf Antrag der Gemeinde (Umlegungsstelle) die im Umlegungsverfahren zu treffenden Entscheidungen vorzubereiten.
   (3) Auf die Anordnung und Durchführung einer Umlegung besteht kein Anspruch.
   (4) Die Gemeinde kann ihre Befugnis zur Durchführung der Umlegung auf die Flurbereinigungsbehörde oder eine andere geeignete Behörde für das Gemeindegebiet oder Teile des Gemeindegebiets übertragen. Die Einzelheiten der Übertragung einschließlich der Mitwirkungsrechte der Gemeinde können in einer Vereinbarung zwischen ihr und der die Umlegung durchführenden Behörde geregelt werden. Die Gemeinde kann die Vorbereitung der im Umlegungsverfahren zu treffenden Entscheidungen sowie die zur Durchführung der Umlegung erforderlichen vermessungs- und katastertechnischen Aufgaben öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren übertragen.
   (5) Die Gemeinde kann dem Umlegungsausschuss für einzelne Fälle oder bestimmte Gebiete die Befugnis zur Ausübung eines ihr nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 zustehenden Vorkaufsrechts übertragen; die Gemeinde kann die Übertragung jederzeit widerrufen. Das Recht der Gemeinde, nach der Übertragung ein Vorkaufsrecht zu anderen als Umlegungszwecken auszuüben, bleibt unberührt. Ansprüche Dritter werden durch die Sätze 1 und 2 nicht begründet.

*1c) § 47 BbauG Umlegungsbeschluss
(1) Die Umlegung wird nach Anhörung der Eigentümer durch einen Beschluss der Umlegungsstelle eingeleitet. Im Umlegungsbeschluss ist das Umlegungsgebiet (§ 52) zu bezeichnen. Die im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke sind einzeln aufzuführen.
(2) Soll die Umlegung für den Geltungsbereich eines Bebauungsplans eingeleitet werden, kann das Umlegungsverfahren auch eingeleitet werden, wenn der Bebauungsplan noch nicht aufgestellt ist. In diesem Fall muss der Bebauungsplan vor dem Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplans (§ 66 Abs. 1) in Kraft getreten sein.

*2) Art 14 GG

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

*3) BVerfG Beschluss vom 22. Mai 2001 - 1 BvR 1512/97 https://www.bundesverfassungsgericht.de/entscheidungen/rs20010522_1bvr151297.html

*4) § 433 BGB Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag

(1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.
(2) Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.
5) § 57 BauGB Verteilung nach Werten
1Geht die Umlegungsstelle von dem Verhältnis der Werte aus, so wird die Verteilungsmasse in dem Verhältnis verteilt, in dem die zu berücksichtigenden Eigentümer an der Umlegung beteiligt sind. 2Jedem Eigentümer soll ein Grundstück mindestens mit dem Verkehrswert zugeteilt werden, den sein früheres Grundstück auch unter Berücksichtigung der Pflicht zur Bereitstellung von Flächen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 im Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses hatte. 3Für die zuzuteilenden Grundstücke ist der Verkehrswert, bezogen auf den Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses, zu ermitteln. 4Dabei sind Wertänderungen, die durch die Umlegung bewirkt werden, zu berücksichtigen; sollen Grundstücke in Bezug auf Flächen nach § 55 Abs. 2 erschließungsbeitragspflichtig zugeteilt werden, bleiben Wertänderungen insoweit unberücksichtigt. 5Unterschiede zwischen den so ermittelten Verkehrswerten sind in Geld auszugleichen.
6) § 58 BauGB Verteilung nach Flächen
(1) 1Geht die Umlegungsstelle von dem Verhältnis der Flächen aus, hat sie von den eingeworfenen Grundstücken unter Anrechnung des Flächenabzugs nach § 55 Abs. 2 einen Flächenbeitrag in einem solchen Umfang abzuziehen, dass die Vorteile ausgeglichen werden, die durch die Umlegung erwachsen; dabei bleiben in den Fällen des § 57 Satz 4 Halbsatz 2 die Vorteile insoweit unberücksichtigt. 2Der Flächenbeitrag darf in Gebieten, die erstmalig erschlossen werden, nur bis zu 30 vom Hundert, in anderen Gebieten nur bis zu 10 vom Hundert der eingeworfenen Fläche betragen. 3Die Umlegungsstelle kann statt eines Flächenbeitrags ganz oder teilweise einen entsprechenden Geldbeitrag erheben. 4Soweit der Umlegungsvorteil den Flächenbeitrag nach Satz 1 übersteigt, ist der Vorteil in Geld auszugleichen.
(2) Kann das neue Grundstück nicht in gleicher oder gleichwertiger Lage zugeteilt werden, so sind dadurch begründete Wertunterschiede in Fläche oder Geld auszugleichen.
(3) Für die Bemessung von Geldbeiträgen und Ausgleichsleistungen sind die Wertverhältnisse im Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses maßgebend.
*7) § 59 BauGB Zuteilung und Abfindung
(1) Aus der Verteilungsmasse sind den Eigentümern dem Umlegungszweck entsprechend nach Möglichkeit Grundstücke einschließlich Flächen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 in gleicher oder gleichwertiger Lage wie die eingeworfenen Grundstücke und entsprechend den nach den §§ 57 und 58 errechneten Anteilen zuzuteilen.
(2) 1Soweit es unter Berücksichtigung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht möglich ist, die nach den §§ 57 und 58 errechneten Anteile tatsächlich zuzuteilen, findet ein Ausgleich in Geld statt. 2Auf den Geldausgleich sind die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils entsprechend anzuwenden, soweit die Zuteilung den Einwurfswert oder mehr als nur unwesentlich den Sollanspruch unterschreitet. 3Der Geldausgleich bemisst sich nach dem Verkehrswert, bezogen auf den Zeitpunkt der Aufstellung des Umlegungsplans, soweit die Zuteilung den Sollanspruch mehr als nur unwesentlich überschreitet und dadurch die bauplanungsrechtlich zulässige Nutzung ermöglicht.
(3) Beantragt ein Eigentümer, der im Umlegungsgebiet eigen genutzten Wohn- oder Geschäftsraum aufgeben muss und im Umlegungsverfahren kein Grundstück erhält, dass für ihn als Abfindung im Umlegungsverfahren eines der in Absatz 4 Nr. 2 und 3 bezeichneten Rechte vorgesehen wird, so soll dem entsprochen werden, sofern dies in der Umlegung möglich ist.
(4) Mit Einverständnis der betroffenen Eigentümer können als Abfindung

1. Geld oder
2. Grundeigentum außerhalb des Umlegungsgebiets oder
3. die Begründung von Miteigentum an einem Grundstück, die Gewährung von grundstücksgleichen Rechten, Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder sonstigen dinglichen Rechten innerhalb und außerhalb des Umlegungsgebiets

vorgesehen werden.
(5) 1Sofern die Umlegung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durchgeführt wird, können Eigentümer in Geld oder mit außerhalb des Umlegungsgebiets gelegenen Grundstücken abgefunden werden, wenn sie im Gebiet keine bebauungsfähigen Grundstücke erhalten können oder wenn dies sonst zur Erreichung der Ziele und Zwecke des Bebauungsplans erforderlich ist; wer die Abfindung mit Grundstücken außerhalb des Gebiets ablehnt, kann mit Geld abgefunden werden. 2Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden.
(6) 1Lehnt der Eigentümer eine Abfindung mit den in Absatz 4 Nr. 2 und 3 bezeichneten Rechten ab, obgleich durch eine solche Abfindung für eine größere Anzahl von Beteiligten eine Abfindung in Geld vermieden werden kann und die Abfindung in diesen Rechtsformen mit dem Bebauungsplan vereinbar ist, ist der Eigentümer in Geld abzufinden. 2Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden.
(7) Die Umlegungsstelle - der Umlegungsausschuss auf Antrag der Gemeinde - kann bei der Zuteilung von Grundstücken unter den Voraussetzungen des § 176 ein Baugebot, unter den Voraussetzungen des § 177 ein Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot und unter den Voraussetzungen des § 178 ein Pflanzgebot anordnen.
(8) 1Sofern die Umlegung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durchgeführt wird, sind im Umlegungsplan die Gebäude oder sonstigen baulichen Anlagen zu bezeichnen, die dem Bebauungsplan widersprechen und der Verwirklichung der im Umlegungsplan in Aussicht genommenen Neugestaltung (§ 66 Abs. 2) entgegenstehen. 2Die Eigentümer und die sonstigen Nutzungsberechtigten haben die Beseitigung der im Umlegungsplan bezeichneten Gebäude und sonstigen baulichen Anlagen zu dulden, wenn die Gemeinde die Beseitigung zum Vollzug des Umlegungsplans durchführt.
(9) Die Befugnis der Gemeinde, ein Baugebot, ein Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot, ein Pflanzgebot oder ein Rückbau- oder Entsiegelungsgebot nach den §§ 176 bis 179 anzuordnen, bleibt unberührt.
8) Dissertation von Tobias Junker, Köln: Rechtliche Möglichkeiten und Grenzen einer Abschöpfung planungsbedingter Bodenwertsteigerungen durch Gemeinden
Inaugural-Dissertation
Fundstelle:
www.kups.ub.uni-koeln.de/3069/1/Dissertation.pdf
9) VG Osnabrück · Urteil vom 10. Februar 2009 · Az. 1 A 274/07
Fundstelle:
https://openjur.de/u/323742.html