Baugenehmigung: Wann muss ich einen Bauantrag stellen?

Damit Sie als Bauherr Ihre Baugenehmigung bekommen, müssen Sie zunächst einen Bauantrag – auch Bauvorhaben – bei der Baubehörde einreichen. Wenn Sie sich für ein Fertighaus entscheiden übernimmt meist der Fertighausanbieter den Antrag. Falls Sie selbst bauen wollen, muss der Bauantrag von einem sogenannten bauvorlageberechtigten Partner gestellt werden. Diesen Partner müssen Sie selbst wählen. In der Regel sind Bauingenieure und Architekten bauvorlageberechtigt und können somit Ihren Antrag für das Bauvorhaben stellen.

Welche Unterlagen Sie für Ihren Bauantrag benötigen ist von dem Bundesland abhängig, in dem Sie bauen wollen. Sobald Sie die Baugenehmigung erhalten haben, gilt diese für 3 Jahre – Sie haben also ab diesem Zeitpunkt 3 Jahre Zeit, um mit dem Bau zu beginnen.

Gut zu wissen: Sie können Ihre Baugenehmigung um weitere 2 Jahre verlängern. Dies ist sogar rückwirkend möglich.

Sie benötigen immer dann eine Baugenehmigung, wenn Sie ein Gebäude errichten, umbauen oder eine Änderung der Nutzung planen. Wenn Ihr Bauvorhaben in Ihrem Bundesland verfahrensfrei ist, benötigen Sie keine Baugenehmigung. In diesen Fällen können Sie eine Genehmigungsfreistellung beantragen. Das ist beispielsweise unter diesen Voraussetzungen möglich:

• Ihr Bauvorhaben widerspricht keiner örtlichen Bauvorschrift.
• Es handelt sich um keinen Sonderbau.
• Die Gemeinde fordert kein Baugenehmigungsverfahren.

Wenn Ihr Bauantrag unvollständig ist, kann er von der Baubehörde abgelehnt werden. Baurecht ist Ländersache, deshalb unterscheiden sich die Anforderungen an die geforderten Unterlagen – auch Bauvorlagen – von Bundesland zu Bundesland. Sie sollten sich deshalb vor der Antragsstellung unbedingt Landesbauordnung und die Bauvorlagenverordnung für Ihren Wohnsitz besorgen. Folgend finden Sie eine Übersicht über die üblichen Unterlagen für einen Bauantrag.

• Ausgefülltes Bauantragsformular: Sie erhalten den Vordruck dafür bei Ihrem zuständigen Bauamt. Dieser enthält in der Regel auch das Formular für die Zustimmungserklärung der Nachbarn und eine Baulastenerklärung.
• Auszug aus der Liegenschaftskarte: Dieses Dokument wird oft auch als Katasterkarte oder Flurkarte bezeichnet. Die Liegenschaftskarte gibt Auskunft über Größe, Begrenzungen und die Nutzungsart der Gebäude, die sich auf dem Grundstück befinden. Das Dokument bekommen Sie bei der zuständigen Baubehörde oder bei einem Vermessungsingenieur gegen eine Gebühr von 15 bis 60 Euro.
• Lage-und Freiflächenplan: Dieser Plan zeigt die Lage Ihres Grundstücks und dessen Grenzen auf. Hier ist normalerweise ein Maßstab von 1:1.000 vorgesehen. Der Plan gibt Auskunft über Entwässerung und Abwasserbehandlung. 
• Bauzeichnungen: Die Bauzeichnungen zeigen den Grundriss, den Schnitt und die unterschiedlichen Ansichten Ihres Bauvorhabens. In der Bauzeichnung werden häufig auch die Räume nach ihrer zukünftigen Nutzung bezeichnet.
• Baubeschreibung: Die Baubeschreibung erklärt in schriftlicher Form Ihr Bauprojekt in seinen technischen Einzelheiten. Den Text wird Ihr Architekt, Bauingenieur oder Fertigbauanbieter für Sie formulieren.
• Entwässerungsplan: Hier wird die Abwasserbeseitigung Ihres Bauvorhabens zeichnerisch dargestellt.

Die Gesamtkosten für den Bauantrag setzten sich aus verschiedenen Faktoren zusammen und hängen davon ab, welche Unterlagen gefordert werden. Wenn diese von Ihrem Architekten oder Bauingenieur angefertigt werden müssen, fallen auch für deren Arbeit Kosten an. Im Schnitt sollten Sie mit etwa 10 Prozent der gesamten Bausumme für die Anfertigung der Unterlagen für den Bauantrag rechnen. Kostet also der Neubau Ihres Hauses 250.000 Euro, fallen für die Erstellung der Unterlagen rund 25.000 Euro an.

Die reinen Gebühren für den Bauantrag lassen sich relativ leicht berechnen. Sie können davon ausgehen, dass rund 0,5 Prozent der kompletten Hausbaukosten auf den Bauantrag entfallen. Angenommen Ihr Haus kostet etwa 250.000 Euro, kostet der Bauantrag für Ihr Bauvorhaben circa 1.250 Euro.

Wichtig: Die Baubehörde berechnet oft eine Mindestgebühr von 100 bis 200 Euro, die selbst dann gilt, wenn die Bausumme deutlich niedriger ausfällt und damit der prozentuale Wert der Gebühren ebenfalls sinkt.

Tipp: Um beim Bauantrag Kosten zu sparen, sollten Sie alle Unterlagen im Vorfeld korrekt erstellen und pünktlich einreichen. Durch fehlerhafte Unterlagen kann es zur Ablehnung des Bauantrags und einem erneuten Antrag mit weiteren Kosten kommen.

Die „offenen Garagen“ für Ihr Auto kosten für gewöhnlich nicht viel und können selbst aufgebaut werden. Trotzdem ist ein Carport eine feststehende bauliche Veränderung und ist deshalb auch genehmigungspflichtig. Es gibt aber dennoch Ausnahmen: Da Baurecht Ländersache ist, gibt es keine bundesweiten Regeln, wer für was eine Baugenehmigung braucht. Sogar einige Städte und Gemeinden haben eigene Auflagen für die Errichtung von Carports. In vielen Gemeinden kommt es beispielsweise auf die Größe des geplanten Carports an. Manche kleineren Objekte können dabei schon mal durch das Raster fallen und ohne Genehmigung errichtet werden. Entscheidend sind die Größe der Bodenfläche sowie die Wandhöhen. Oft ist es möglich, eine Unterstellmöglichkeit zu bauen – allerdings nur mit einem Flachdach und nicht mit einem Spitzdach.

Ähnliches gilt für eine Terrassenüberdachung. Auch diese kann unter Umständen ohne Genehmigung gebaut werden. Um auf Nummer Sicher zu gehen, sollten Sie aber definitiv die Regelungen in Ihrem Bundesland nachlesen. So vermeiden Sie Ärger nach dem Bau Ihres Vorhabens.

Wenn Sie Ihre Baugenehmigung nachträglich einholen wollen, ist das in der Regel nur dann möglich, wenn Ihr Bau genehmigungsfähig ist – also dann, wenn er den geltenden gesetzlichen Anforderungen und auch dem Bebauungsplan entspricht.

Steht beispielsweise ein Wohnhaus, das ohne Baugenehmigung errichtet wurde, in einem Gebiet, welches nicht als Wohngebiet ausgewiesen ist, wird die Beantragung einer nachträglichen Baugenehmigung schwierig. Hier müssten dann Stadt oder Gemeinde darüber entscheiden, ob der Bebauungsplan nachträglich geändert wird und das Haus somit doch legal dort errichtet wurde.

Brauche ich für mein Bauvorhaben eine Baugenehmigung? Wann sollte ich den Bauantrag stellen? Welche Regeln gelten in meinem Bundesland? Ein Bauvorhaben kann unter Umständen eine komplizierte und langwierige Angelegenheit sein. Sollten sich im Zuge Ihres geplanten Bauvorhabens Fragen zu Bauantrag, Baugenehmigung oder Baubehörde ergeben, helfen Ihnen die selbstständigen Kooperationsanwälte und Kooperationsanwältinnen der DAHAG gerne weiter. Nutzen Sie die telefonische Rechtsberatung oder bitten Sie einen der selbstständigen Kooperationsanwält*innen der DAHAG per E-Mail um Rat. In kürzester Zeit können Sie sich so rechtlich absichern – und wissen anschließend genau, wie Sie vorgehen müssen, wenn Sie einen Bauantrag stellen möchten.