Bauvertrag: Das Wichtigste zur Regelung der Bauleistungen

Sinnbildlich gesprochen ist der Bauvertrag das Fundament Ihres Bauvorhabens. Darin werden alle Leistungen festgehalten, die Sie als Bauherr mit Ihrem Auftragnehmer vereinbaren.

Es gibt 3 Varianten von Bauverträgen. Diese unterscheiden sich vor allem nach ihrem Einsatzgebiet.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) widmet dem Bauvertrag ein ganzes Kapitel.

Darin wird er wie folgt definiert: "Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon.“ (§ 650a Abs. 1 BGB)

Übersetzt bedeutet das: Wenn Sie ein Bauvorhaben starten, legen Sie im Bauvertrag nach dem BGB die Rahmenbedingungen mit Ihrer Baufirma fest. Das gilt sowohl für Neubauten als auch für Umbauten, Instandsetzungen und Abrisse. Nicht nur Gebäude können davon betroffen sein, sondern auch Außenanlagen oder nur einzelne Teile, wie zum Beispiel Sanitäranlagen. Das betreffende Bauprojekt wird als „Werk“ bezeichnet.

Eine genaue Formvorgabe für den Bauvertrag gibt es nicht. Alle Bauleistungen werden im Bauvertrag festgehalten, also zum Beispiel die Vertragsparteien, die Bauzeit, die Leistungen und die Vergütung. Auch das Ende des Bauprojektes ist im Bauvertrag geregelt, in Form von Abnahme und Schlussrechnung.

Im Gegensatz zum BGB handelt es sich bei der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistung (VOB) nicht um ein Gesetz. Damit ist sie nicht automatisch beim Abschluss eines Bauvertrages gültig, sondern muss explizit vertraglich hinzugefügt werden. Die VOB verhält sich viel mehr wie ein zusätzliches Regelwerk, das den Bauvertrag ergänzt. Oft wird die VOB auch als vergleichbar mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) bezeichnet.

Die VOB ist in 3 Teile gegliedert. Für private Bauherren ist die VOB/B am relevantesten. Dort sind die Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen festgeschrieben.

Für öffentliche Bauvorhaben ist auch Teil A interessant, weil ihm entsprechend die Vergabe öffentlicher Bauaufträge erfolgen muss.

Zusätzlich zu den bereits genannten Punkten ist im BGB auch der sogenannte „Verbraucherbauvertrag“ aufgeführt (§ 650i BGB). Dieser wurde im Jahr 2018 aufgenommen, um die Verbraucher besser zu schützen. Ein Verbraucherbauvertrag ist allerdings nur für Neubauten oder erhebliche Umbaumaßnahmen möglich. Ein Verbraucherbauvertrag muss in Textform erfolgen, um im Streitfall eine eindeutige vertragliche Grundlage zu haben.

In dieser Art des Bauvertrages greifen einige Mechanismen, die für den Verbraucher den Bauvertrag transparenter machen sollen. Zum Beispiel müssen Sie als Bauherr eine präzise Bauleistungsbeschreibung erhalten. Das heißt, es werden alle Details beschrieben, auch vermeintliche Kleinigkeiten wie die Art der Fußbodenleisten.

Wie der Name sagt, ist ein Bauvertrag für Bauprojekte gedacht. Wenn Sie nur Ihren Gartenzaun neu streichen lassen wollen, brauchen Sie Ihn also nicht.

Wenn Sie dagegen größere Umbaumaßnahmen planen, zum Beispiel einen Wintergarten, dann greift der Bauvertrag.

Orientieren können Sie sich an der Formulierung im BGB. Demnach handelt es sich bei einem Bauvertrag um einen Vertrag über „ die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon.“ (§ 650a Abs. 1 BGB)

Im Bauvertrag werden Fragen zum Bauprojekt geklärt, die beide Vertragsparteien betreffen. Gerade private Bauherren sind allerdings häufig keine Fachleute auf dem Gebiet, weshalb der Bauunternehmer den Großteil des Vertragsinhalts vorschlägt. Sie als Bauherr können und sollten aber natürlich genauso an der Erstellung des Vertrages mitwirken.

Das bedeutet vor allem: Machen Sie sich schlau. Überlegen Sie sich zum Beispiel genau, welche Leistungen Sie in Anspruch nehmen wollen, ob Ihnen die Bauzeit realistisch erscheint und ob der Preis angemessen ist. Sie können auch selbst vergleichbare Angebote recherchieren und so einen Eindruck gewinnen.

Auf Nummer sicher gehen Sie, wenn Sie den Bauvertrag von einem Fachmann prüfen lassen.

Zur Prüfung eines Bauvertrages können Sie sich an unterschiedliche Stellen wenden, zum Beispiel den TÜV, die DEKRA, die Verbraucherzentrale oder an einen Fachanwalt für Baurecht.

Die Kosten für die Prüfung des Bauvertrages hängen von der Art des Vertrages, der Region und der Beratungsstelle ab. Zum Beispiel kostet eine Bauvertragsprüfung bei den Verbraucherzentralen zwischen 30 Euro in Thüringen und 350 Euro in Bremen und Nordrhein-Westfalen. Beim Bauherren-Schutzbund bewegen sich die Preise zwischen 250 und 450 Euro.

Ob die technischen Aspekte Ihres Bauvertrages korrekt sind, kann Ihnen zum Beispiel ein Architekt oder ein Bauingenieur sagen. Dieser kann als Sachverständiger Mängel und Unklarheiten in der Bauplanung erkennen und Sie darauf hinweisen.

Neben der technischen Komponente ist auch ganz entscheidend, dass Ihr Vertrag juristisch einwandfrei ist. Passt die gesetzliche Grundlage? Ist der Vertrag rechtssicher?

Mit diesen Fragen können Sie sich an die selbstständigen Kooperationsanwälte und Kooperationsanwältinnen der DAHAG wenden. Diese beraten Sie gerne und beantworten Ihre Fragen zum Thema Baurecht und Bauvertrag.