Immobilienmakler: Maklervertrag, Provision und mehr

Bislang galt: Während bei der Vermietung einer Immobilie ein Maklervertrag in Schriftform geschlossen werden muss, konnte der Maklervertrag bei Kauf oder Verkauf auch mündlich durch konkludentes Handeln zustande kommen. Von konkludentem Handeln ist dann die Rede, wenn Sie schlüssig handeln und davon ausgegangen werden kann, dass Sie eine verbindliche Vereinbarung getroffen haben. Diese Regelung gilt jedoch seit dem 23. Dezember 2020 nicht mehr. Inzwischen ist ein schriftlicher Vertrag verpflichtend.

Grundsätzlich herrscht bei einem Maklervertrag Vertragsfreiheit. Das bedeutet, dass Sie und Ihr Gegenüber die individuellen Vereinbarungen recht frei gestalten können. Zwar ist dem Makler bei erfolgreicher Vermittlung der Immobilie eine Provision - auch Courtage genannt - gesetzlich zugesichert (§ 652 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB), doch schweigt sich das Gesetz über die genauen Aufgaben des Maklers aus. Daher gilt: Je detaillierter Sie Ihre Vereinbarungen festhalten, desto weniger Unklarheiten ergeben sich im Nachhinein.

Was unbedingt im Maklervertrag stehen sollte:

• Daten zu Makler und Auftraggeber
• Ggf. Angaben zur Immobilie
• Ziel des Auftrags (Verkauf, Kauf, Vermietung, Anmietung)
• Art des Vertrags (einfacher Auftrag, einfacher Alleinauftrag, qualifizierter Alleinauftrag)
• Höhe der Provision
• Laufzeit
• Kündigungsfrist
• Aufgaben und Pflichten des Maklers (z. B. Wertermittlung, Erstellung eines verkaufsfördernden Exposés, Vermarktung der Immobilie, Aufgeben von Inseraten, Organisation und Durchführung von Besichtigungen, Bonitätsprüfung von potenziellen Käufern oder Mietern, Unterstützung in rechtlichen Fragen, Hilfe bei der Erstellung des Kaufvertrags, Eintreten in Preisverhandlungen...)

Je genauer Sie die spezifischen Anforderungen an Ihren Makler beschreiben, desto einfacher können Sie den Maklervertrag wieder kündigen, wenn Sie unzufrieden sind. Beauftragen Sie den Makler Ihrer Wahl beispielsweise mit der Durchführung von Besichtigungen und nimmt dieser die Termine wiederholt nicht wahr, liegt eine Pflichtverletzung vor, die Sie wiederum zur außerordentlichen Kündigung des Vertrags berechtigt.

Befristeter oder unbefristeter Maklervertrag?

Die meisten Maklerverträge werden als befristete Verträge geschlossen. Das liegt daran, dass befristete Verträge nicht vor Ablauf der Vertragslaufzeit grundlos gekündigt werden können. Der Makler sichert sich dadurch also ab: Er verhindert, dass er in Vorleistung geht, Sie dann einfach so den Vertrag kündigen und später an einen seiner Interessenten verkaufen – ohne eine Provision zahlen zu müssen. Da sich Immobilien nicht von heute auf morgen verkaufen oder finden lassen, sind Maklerverträge mit einer Laufzeit von sechs Monaten gang und gäbe.

Gerade beim Verkauf eines Objekts holen sich viele Immobilieneigentümer und -eigentümerinnen tatkräftige Unterstützung von einem Makler. Dabei können Sie diesen auf drei verschiedene Arten beauftragen:

Einfacher Maklerauftrag

Beim einfachen Maklerauftrag behalten Sie sich alle Rechte vor. Zwar beauftragen Sie einen Makler Ihrer Wahl mit dem Verkauf Ihres Objekts, doch erhält dieser kein Exklusivrecht. Sie können den Auftrag parallel an weitere Makler vergeben oder zusätzlich auf eigene Faust nach einem passenden Käufer suchen. Sollten Sie selbst fündig werden, müssen Sie keine Provision zahlen: Der Makler erhält seine Courtage nur bei erfolgreicher Vermittlung.

Was zunächst sehr attraktiv klingt, geht bei genauerem Blick jedoch mit einem klaren Nachteil einher: Ein Makler, den Sie auf diese Art und Weise beauftragen, zeigt in der Regel nicht sonderlich viel Engagement. Er ist sich darüber bewusst, dass seine Erfolgsaussichten eher gering sind. Er würde ein hohes Risiko fahren, wenn er viel Mühe in die Vermarktung Ihrer Immobilie steckt und am Ende ein Konkurrent den Zuschlag erhält. Besonders erfahrene und erfolgreiche Makler und Maklerinnen lassen sich daher gar nicht erst auf einen einfachen Auftrag ein.

Einfacher Alleinauftrag

Beim einfachen Alleinauftrag verpflichtet sich der Makler Ihrer Wahl offiziell, sein Bestmögliches zu tun, um den Auftragszweck zu erfüllen. Wie die Bezeichnung „Alleinauftrag“ bereits vermuten lässt, dürfen Sie hier keine weiteren Makler parallel mit der Vermittlung Ihrer Immobilie beauftragen. Allerdings behalten Sie sich nach wie vor das Recht vor, Ihr Haus oder Ihre Wohnung an einen privaten Käufer zu verkaufen. Die Maklerprovision entfällt in diesem Fall.

Qualifizierter Alleinauftrag

Beim qualifizierten Alleinauftrag handelt es sich um einen Exklusivauftrag. Sie dürfen weder weitere Makler engagieren, noch dürfen Sie Ihre Immobilie vor Ablauf der Vertragslaufzeit privat veräußern. Sollte ein privater Kaufinteressent auf Sie zukommen, müssen Sie diesen an Ihren Makler verweisen. Kommt schließlich ein Kaufvertrag zustande, erhält der Makler in jedem Fall eine Provision. Oft finden sich in derartigen Maklerverträgen sogar Schadensersatzklauseln, die greifen, wenn Sie das Objekt doch heimlich an einen Freund oder einen Bekannten verkaufen.

Zwar geben Sie beim qualifizierten Alleinauftrag einige Rechte ab, doch können Sie sich hier sicher sein, dass der Makler alle Hebel in Bewegung setzt, um Ihre Immobilie möglichst gewinnbringend zu verkaufen.

In der Regel setzt der Makler den Maklervertrag auf und häufig finden sich darin zahlreiche Klauseln, die für den Laien nicht immer leicht verständlich sind. Halten Sie nach derartigen Vereinbarungen Ausschau und prüfen Sie den Vertrag gut, bevor Sie ihn unterzeichnen.

Aufwandsentschädigung

Egal ob Vermietung oder Verkauf: Ein Makler erhält nur dann eine Provision, wenn er den Vertragszweck erfüllt und die Immobilie erfolgreich vermittelt hat. Makler gehen daher immer in Vorleistung. Kommt es am Ende nicht zu einem Miet- oder Kaufvertrag, geht der Makler leer aus.

Aus diesem Grund werden Sie kaum einen Maklervertrag finden, der keine Regelung zur Aufwandsentschädigung enthält. Hierdurch sichert sich der Makler finanziell ab: Hat er bereits viel Mühe und auch Geld in die Vermarktung Ihrer Immobilie investiert, steht ihm eine Entschädigung zu. Wichtig ist dabei, dass die Aufwandsentschädigung nicht pauschal angegeben sein darf. Gerichte stellten sich in diesem Fall meist auf die Seite des Auftraggebers: Der Makler oder die Maklerin darf nur das abrechnen, was er oder sie auch wirklich bisher investiert hat. Dazu zählen beispielsweise Fahrtkosten, Portokosten oder Gebühren für kostenpflichtige Inserate.

Überpreisvereinbarung

Mit einer Überpreisvereinbarung gehen Sie als Immobilieneigentümer ein großes Risiko ein. Die Vereinbarung besagt, dass die Differenz zwischen angestrebtem Verkaufspreis und tatsächlichem Verkaufspreis in die Tasche des Maklers fließt. Es kommt durchaus vor, dass Immobilienmakler den angestrebten Preis bewusst niedrig ansetzen und so eine hohe Nachfrage erzeugen. Verkauft der Makler Ihre Immobilie dann zu einem guten Preis, hätten Sie als Eigentümer nichts davon.

Reservierungsgebühr

Der Kauf einer Immobilie ist ein kostspieliges Vergnügen. Nur die wenigsten Kaufinteressenten entscheiden sich direkt, ein Objekt zu erwerben. Stattdessen ziehen sich Gespräche und Verhandlungen oft über Monate hin. Durch die Reservierungsgebühr sichert sich der Makler ab: Ist ein potenzieller Käufer besonders interessiert, kann er sich die Immobilie durch Zahlung dieser Gebühr reservieren. Der Makler darf sie dann nicht anderweitig veräußern.

Die Gebühr darf jedoch höchstens 10 Prozent des Kaufpreises betragen. Sie als Immobilieneigentümer müssen einer derartigen Strategie zuvor zudem zustimmen: Immerhin verlieren auch Sie dadurch Zeit. Außerdem kann eine Reservierungsgebühr nur bei qualifizierten Alleinaufträgen vereinbart werden.

Kommt der Kauf am Ende nicht zustande, muss der Makler die Reservierungsgebühr zurückzahlen. So entschied der Bundesgerichtshof in einem wegweisenden Urteil aus dem April 2023 (Az. I ZR 113/22).

Automatische Verlängerung der Laufzeit

Sie kennen es vermutlich von Handy- oder Stromverträgen: Wenn Sie nicht rechtzeitig kündigen, verlängert sich der Vertrag automatisch. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied im Mai 2020, dass eine derartige Regelung grundsätzlich auch bei Maklerverträgen unbedenklich sei (Az. I ZR 40/19). Allerdings dürfe die Verlängerung maximal die Hälfte der ursprünglichen Vertragslaufzeit betragen: Kündigen Sie Ihren sechsmonatigen Maklervertrag also nicht rechtzeitig, darf sich dieser höchstens um drei weitere Monate verlängern.

Bindungsfrist

Versetzen Sie sich einmal in die Lage eines Immobilienmaklers und stellen Sie sich folgendes Szenario vor: Sie versuchen monatelange erfolglos, eine Immobilie zu verkaufen und scheuen dabei keine Kosten und Mühen. Kurz vor Ablauf der sechsmonatigen Vertragslaufzeit finden Sie schließlich einen vielversprechenden Kaufinteressenten. Da dieser sich jedoch aktuell im Ausland befindet, kann er den Kaufvertrag erst zwei Wochen später – nach Vertragsende – unterzeichnen. Sie haben den Kauf in die Wege geleitet, stehen am Ende aber ohne Provision da.

Mit der Bindungsfrist sichern sich Makler ab. Verkaufen Sie Ihre Immobilie während dieser Zeit an einen der Kaufinteressenten, die klar auf Ihren Makler zurückzuführen sind, erhält er seine Provision trotzdem. In der Regel wird eine sechsmonatige Bindungsfrist vereinbart. Verkaufen Sie an einen privaten Käufer, der nicht über Ihren Makler von der Immobilie erfahren hat, dann fällt die Provision trotz Bindungsfrist nicht an. Als Immobilieneigentümer müssen Sie allerdings nachweisen, dass der Käufer nicht durch die Bemühungen Ihres Maklers zu Ihnen gefunden hat.

Die schlechten Nachrichten zuerst: Haben Sie einen befristeten Maklervertrag geschlossen und verstößt der Makler nicht grob gegen die Abmachungen, können Sie den Vertrag nicht vorzeitig kündigen. Sie müssen warten, bis die Laufzeit abgelaufen ist und rechtzeitig ordentlich kündigen. Erst dann können Sie einen neuen Makler beauftragen. Ärgerlich ist dies vor allem, da bei Immobilien gilt: Zeit ist Geld. Mit jeder weiteren Woche, die Ihre Immobilie leersteht, verliert diese an Wert.

Bei groben Pflichtverletzungen haben Sie jedoch auch bei befristeten Verträgen das Recht, außerordentlich zu kündigen. Ist im Maklervertrag beispielsweise klar vereinbart, dass der Makler für Sie die Bonität der Kaufinteressenten prüft und kommt er dieser Pflicht auch nach wiederholter Aufforderung nicht nach, liegt eine Vertragsverletzung vor. Sie können den Vertrag dann binnen einer Frist von zwei Wochen nach Bekanntwerden der Pflichtverletzung mit sofortiger Wirkung kündigen.

Im Übrigen gilt: Schriftliche Verträge können nur schriftlich gekündigt werden. Setzen Sie am besten auf ein Einwurfeinschreiben, um sicherzugehen, dass die Kündigung den Makler oder die Maklerin erreicht hat.

Einen Maklervertrag können Sie nur dann widerrufen, wenn es sich um ein Fernabsatzgeschäft handelt. Haben Sie den Vertrag nicht persönlich, sondern zum Beispiel per Telefon, online oder gar per WhatsApp geschlossen, können Sie diesen innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen.

Wer die Maklerprovision zahlt, hängt zunächst davon ab, ob es sich um eine Vermietung oder einen Immobilienkauf handelt.

Maklerprovision bei Vermietung

Bei der Vermietung ist die Courtage klar geregelt: 2015 trat in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip in Kraft. Es gilt: Wer den Makler beauftragt, muss diesen auch bezahlen. Dabei ist bei der Vermietung eine maximale Provisionshöhe von zwei Monatsnettomieten plus Mehrwertsteuer. Suchen Sie also nach einer neuen Wohnung und holen Sie sich hierfür Unterstützung von einem Experten oder einer Expertin, müssen Sie die Maklerprovision bezahlen.

Maklerprovision bei Verkauf

Bei Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist das Ganze etwas komplizierter: Die einzelnen Bundesländer hatten in der Vergangenheit unterschiedliche Regelungen, wobei teils der Verkäufer und teils der Käufer zur Kasse gebeten wurden. In den meisten Bundesländern teilten sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision. Mit der Reformierung der Maklercourtage zum 23. Dezember 2020 änderte sich die unübersichtliche Regelung: Wer eine Immobilie verkauft, muss nun auch den Makler bezahlen. Allerdings können bis zu 50 Prozent der Kosten auf den Käufer umgelegt werden. De facto teilen sich Käufer und Verkäufer dann in der Regel die Maklerprovision. Die Regierung will so verhindern, dass private Immobilienkäufer zu sehr benachteiligt werden. Denn häufig war es zuvor so, dass der Verkäufer den Makler beauftragt hat, die gesamten Kosten, die in der Regel 6 bis 7 Prozent des Kaufpreises betragen, aber auf den Käufer abgewälzt wurden.

Bis wann Sie die Maklerprovision zahlen müssen, entnehmen Sie am besten Ihrem Maklervertrag. Häufig haben Sie dazu etwa zwei Wochen ab Kauf- oder Mietvertragsabschluss Zeit.