Einmietbetrug

Leider kommt es immer wieder vor, dass Mieter ein Mietverhältnis eingehen und dann nicht in der Lage sind, die aufgerufene Miete auch zu bezahlen. Bleiben die Zahlungen dann auch noch mit Absicht aus, ist die Rede von Einmietbetrug. Lesen Sie in unserem Text alles darüber, welche Formen des Einmietbetrugs es gibt und wie Sie sich als Vermieter am besten dagegen schützen können.

Stellen Sie sich Folgendes vor: Sie sind schon lange auf der Suche nach einem geeigneten Mieter. Ein erstes Inserat in der Zeitung hat nur ungeeignete Bewerber auf den Plan gerufen und trotz des Gangs zum Makler konnten Sie Ihre Mietwohnung einfach nicht an den Mann bringen. Und wenn dann einmal ein Interessent die Wohnung besichtigt hatte, besaß dieser entweder viele Haustiere, hatte keinen festen Arbeitsplatz oder war einfach ein lupenreiner Unsympath.

Sicher können Sie sich die Erleichterung vorstellen, als dann ein junges Pärchen mit festem Job und ohne Haustiere auf der Matte stand, zu denen Sie auch noch menschlich einen Draht hatten. Endlich steht die Wohnung nicht mehr leer und das Geld durch die Mieteinahmen lässt sich sicher auch sinnvoll verwenden.

Die ersten Monatsmieten haben die neuen Mieter noch rechtzeitig und ohne zu murren überwiesen, doch dann häufen sich die Probleme. Angebliche Mietmängel mindern die Miete, die Zahlungen kommen unpünktlich und zu allem Überfluss scheren sich die Bewohner nicht einmal um die Hausordnung. Kurzum: Sie sind Mietbetrügern aufgesessen. Eine Strafanzeige könnte eventuell Erfolg haben – doch teuer und stressig wird das allemal. Auch bis Sie eine Räumungsklage erfolgreich durchgesetzt haben, können Monate vergehen. Was können Sie also tun? Häufig können Sie Einmietbetrügern schon vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags das Handwerk legen. Wir erklären Ihnen worauf Sie zuerst achten müssen und was später zu tun ist, wenn das Kind bereits in den Brunnen gefallen ist.

Das beste Mittel gegen einen Schaden ist, ihn gar nicht erst entstehen zu lassen. Genauso verhält es sich mit Mietbetrügern. Denn lassen Sie sich vom ersten Eindruck bei einer Besichtigung nicht täuschen: Gute Betrüger geben sich nicht auf den ersten Blick zu erkennen. Dafür verursachen gute Betrüger auch beileibe mehr Schaden als dilettantische Kleinkriminelle, die Sie sofort durchschauen. Welche Möglichkeiten haben Sie also, einen Mietbetrug zu verhindern?

Einkommensnachweis einfordern

Häufig ist die Situation so, wie zuvor beschrieben. Mietbetrüger mieten eine Wohnung an, die Sie nicht bezahlen können – und das auch gar nicht wollen. Als „Tarnung“ zahlen sie dann die ersten Monatsmieten, um auf diese Art nachzuweisen, dass Sie sehr wohl in der Lage und auch gewillt sind, die anlaufenden Fixkosten zu decken. So wird es nachher schwierig, ihnen Betrug nachzuweisen – und gute Betrüger wissen das. Lassen Sie sich daher nicht von anfänglich gezahlten Mieten blenden und fordern Sie einen Einkommensnachweis des Arbeitgebers Ihrer Interessenten.

Dort können Sie dann ja sehen, ob das Nettogehalt des potenziellen Mieters ausreicht, um die Mietkosten zu decken und gleichzeitig auch einen in Deutschland üblichen Lebensstil zu garantieren. Erscheint Ihnen das nicht möglich, sollten Sie misstrauisch werden. Sprechen Sie daher das Thema Bürgschaft an oder überlegen Sie sich eine Sicherheit, die Ihnen auch bei einem insolventen Mieter Ihre Einnahmen garantiert.

Schuldenfreiheit bescheinigen lassen

Ein weiteres probates Mittel, um Mietbetrüger zu erkennen, ist deren Mietvergangenheit. Sie können als potenzieller Vermieter eine Bescheinigung des Vorvermieters verlangen, in welcher dieser Ihnen bestätigt, dass Ihr Interessent bei ihm keine Mietschulden hat. Stellen Sie sich aber darauf ein, dass ein solcher Vorgang ein paar Tage dauern kann. Schließlich dürfen Sie dabei den Faktor Mensch nicht außer Acht lassen. Der aktuelle Vermieter Ihres Interessenten ist vielleicht zurzeit im Urlaub oder anderweitig nicht verfügbar.

Auch eine Bonitätsprüfung bei der Schufa dürfen Sie theoretisch verlangen. Sie können darum bitten, dass Ihr potenzieller Mieter eine Bestätigung vorlegt. Eine solche Bonitätsbestätigung kann er einmal im Jahr kostenlos anfordern. Fallen Kosten an, sollten Sie sich eventuell mit ihm auf eine Aufteilung derer einigen.

Ab wann handelt es sich eigentlich um Betrug, den Sie auch anzeigen können? Häufig benutzen vermeintlich Betrogene das Wort recht inflationär und gehen ohne einen Grund vor Gericht. Das verursacht Kosten und raubt Ihnen dann Nerven und Zeit.

Geregelt ist der Betrug, gegen den Sie gerichtlich vorgehen können in §263 Strafgesetzbuch (StGB). Darin ist festgelegt, dass für einen verfolgbaren Betrug ein Vorsatz, bzw. eine Absicht dahinter stehen muss, sich einen Vorteil zu verschaffen. Bei einem Mietbetrug muss Ihr Mieter von vornherein die Absicht haben, die Miete nicht zahlen zu wollen. Das Problem dabei: Sie müssen ihm diese Absicht nachweisen können. Leistet ein Mieter Mietzahlungen, ist der Betrugsvorwurf kaum aufrechtzuerhalten (Oberlandesgericht Koblenz, Az. 1 Ss 43/05).

Aus diesem Grund zahlen Mietbetrüger oft die ersten Mieten anstandslos, um dann später behaupten zu können, sie hätten immer vorgehabt pünktlich zu zahlen und keinen Betrug begangen. In so einem Fall hilft Ihnen einer der selbstständigen Kooperationsanwälte der Deutschen Anwaltshotline gern am Telefon unter der Nummer 0900-1 875 003 504* oder per E-Mail weiter. Dabei kann er Ihnen alle Optionen aufzeigen, Ihnen eventuell einen ungerechtfertigten Gang vor Gericht ersparen und Ihnen trotzdem zu Ihrem Recht verhelfen. Schnell und unkompliziert.

Obwohl Sie am Anfang vorsichtig waren und Ihren neuen Mieter gewissenhaft ausgewählt haben, ist nun der schlimmste anzunehmende Fall eingetreten: Ihr Mieter zahlt nicht, ist nicht ansprechbar und der Mietrückstand wird immer größer. Ist es einmal so weit gekommen, sollten Sie handeln.

Zunächst einmal ist es wichtig, dass Sie als Vermieter Ihre Rechte kennen. Ihr Mieter befindet sich im erheblichen Mietrückstand, wenn er insgesamt zwei Monatsmieten nicht bezahlt hat. Das heißt also, wenn er Ihnen vier Monate lang nur die halbe Miete überweist, ist das Ergebnis dasselbe. Ab diesem Moment dürfen Sie ihm fristlos die Wohnung kündigen.

Wichtig: Machen Sie nicht den Fehler, und greifen Sie zum Ausgleich der Mietrückstände auf die Mietkaution zurück. Das dürfen sie erst im Rahmen einer Räumungsklage.

Wie im kurzen Exkurs in das Strafrecht bereits erläutert, müssen Sie das Opfer eines Betruges geworden sein, um dagegen vor Gericht gehen zu können. Das ist wegen der oben genannten „Tricks“ cleverer Mietbetrüger aber äußerst schwierig nachzuweisen. Häufig ziehen Vermieter deshalb ohne Aussicht auf Erfolg vor Gericht.

Das deutsche Rechtssystem bietet Ihnen zwei Möglichkeiten, sich gegen Einmietbetrüger zu wehren – und zwar zivilrechtlich und strafrechtlich.

Zivilrechtlich können Sie fehlende Mietzahlungen einklagen. Also das, was Ihr Mieter Ihnen vertraglich schuldet und einfach nicht bezahlt hat. Sind wie oben erwähnt mehr als zwei Monatsmieten noch offen, können Sie dem Zahlungsverweigerer die Wohnung fristlos kündigen. Erfahrungsgemäß bedeutet das aber noch nicht, dass Sie den Delinquenten auch los sind. In diesem Fall hilft eine Räumungsklage. Auch diese ist rein rechtlich im Zivilrecht zu verorten. Eine Räumungsklage läuft wie folgt ab:

• Sie reichen beim zuständigen Gericht Klage ein. Dafür müssen Sie einen Gerichtskostenvorschuss bezahlen.
• Der Mieter erhält die Räumungsklage. Legt er hiergegen Widerspruch ein, wird in einem Gerichtsverfahren geklärt, ob Ihre Räumungsklage gerechtfertigt ist. Akzeptiert er die Räumungsklage direkt, erhalten Sie einen Räumungstitel.
• Das Urteil des Gerichts ist nach vier Wochen rechtskräftig und Ihr Mieter muss ausziehen. Sie haben zudem 30 Jahre lang das Recht, Ihre Ansprüche aus offenen Mietzahlungen einzufordern.
• Zieht Ihr Mieter nun immer noch nicht aus, dürfen Sie mit einem Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung durchsetzen.

Strafrechtlich relevant wird es, wenn Ihnen durch das Verhalten des Mietbetrügers ein Schaden entsteht. Diesen können Sie mit einer Schadensersatzklage von Ihrem Mieter einfordern. Dafür muss allerdings ein strafbares Verhalten des Mieters nachweisbar sein, womit Sie wie bereits oben erwähnt Probleme bekommen könnten. Um die Kosten für ein solches sinnloses Verfahren zu umgehen, beraten Sie die selbstständigen Kooperationsanwälte gerne über Ihre individuellen Möglichkeiten.

Eine Sonderform der Wohnungsräumung ist die sogenannte Berliner Räumung. Sie eignet sich gut, wenn Sie Einmietbetrüger loswerden wollen. Im Gegensatz zu einer normalen Vollstreckung, deren Kosten sich schon mal auf 5.000 Euro belaufen können, fahren Vermieter hier günstiger. Denn vorstrecken müssen Sie das Geld. Sie haben zwar einen Anspruch darauf, das Geld wiederzubekommen, jedoch sollten Sie nicht auf Zahlungsmoral und Pflichtgefühl von Einmietbetrügern vertrauen. Das Geld ist erst einmal weg. Bei einer Berliner Räumung müssen Sie mit kosten von 300 bis 500 Euro rechnen. Ärgerlich aber verschmerzbar. Die selbstständigen Kooperationsanwälte der DAHAG beraten Sie gerne zu diesem Thema unter der Nummer 0900-1 875 003 504*. Damit sparen Sie Kosten und Nerven.

Was unterscheidet den gewöhnlichen Einmietbetrüger von einem Mietnomaden? Für Sie als Vermieter ganz klar der finanzielle Schaden. Mietnomaden bringen Sie nicht nur um Ihre Mietzahlungen, sondern verwüsten dabei auch Ihre Wohnung und sind mit Pech nicht mehr ausfindig zu machen. Um nicht auf Mietnomaden hereinzufallen, sollten Sie sich an die oben genannten Regeln halten, wie Sie Einmietbetrüger in Ihrer Wohnung vermeiden können.

Wichtig: Von Datenbanken oder Verzeichnissen, in denen Mietnomaden aufgeführt werden sollen, raten wir dringend ab. Erstens können Sie sich nicht sicher sein, dass Sie dadurch einen Mietnomaden identifizieren können. Zweitens sind solche Datenbanken datenschutzrechtlich mehr als Zweifelhaft. Machen Sie niemals den Fehler, dort einen Einmietbetrüger als Mietnomaden zu brandmarken. Das könnte Sie teuer zu stehen kommen. Sparen Sie sich das Geld, das eine solche Abfrage kostet und bezahlen Sie Ihrem Mietinteressenten lieber den Auszug aus der Schufa.