Eigenbedarf, Verwertung, Mietverzug: Wann dürfen Sie als Vermieter den Mietvertrag kündigen?

Grundsätzlich wird zwischen einer ordentlichen, fristgemäßen Kündigung und einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung unterschieden. Letztere können Sie nur in wenigen Ausnahmefällen durchsetzen, nämlich dann, wenn der Mieter sich vertragswidrig verhalten und Ihre Vermieterrechte verletzt hat.

Vorsicht: Ob eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt ist, hängt von der Schwere der Vertragsverletzung im Einzelfall ab und muss individuell beurteilt werden. Unter Umständen rechtfertigt diese nämlich lediglich eine ordentliche Kündigung.

„Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann“, heißt es in § 543 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Eine außerordentliche Kündigung ist also nur dann gerechtfertigt, wenn das Mietverhältnis Sie so sehr belastet, dass von Ihnen nicht verlangt werden kann, es weiterhin aufrechtzuerhalten – nicht einmal für die Dauer der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Dies kann beispielsweise dann zutreffen, wenn der Mieter

• die Mietsache nicht mit der ihm obliegenden Sorgfalt behandelt (zum Beispiel bei Gefährdung der Mietwohnung wegen erheblicher Verwahrlosung oder Beschädigung),
• die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt (beispielsweise bei unerlaubter Untervermietung) oder
• den Hausfrieden nachhaltig stört (zum Beispiel durch die Belästigung anderer Hausbewohner wegen permanenter Ruhestörung, Bedrohung oder gar tätlichen Angriffen).

Achtung: Wichtig ist, dass Sie Ihren Mieter zunächst auf die entsprechende Vertragswidrigkeit und die Konsequenzen weiterer Vertragsverletzungen hingewiesen und ihn diesbezüglich abgemahnt oder eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt haben. Erst, wenn diese Frist abgelaufen ist oder die Abmahnung erfolglos blieb, gilt die Kündigung als rechtlich wirksam. Festgelegt ist dies in § 543 Abs. 3 BGB.

Unser Tipp: Verschicken Sie die Abmahnung am besten per Einschreiben oder beauftragen Sie einen Boten, der den Empfang des Schreibens bezeugen kann. So können Sie im Zweifelsfall beweisen, dass dieses dem Mieter zugestellt wurde. Um ganz sicher zu gehen, können Sie die Abmahnung auch persönlich und in Anwesenheit eines Zeugen überreichen.

Nicht in allen Fällen sind Sie verpflichtet, Ihren Mieter zunächst abzumahnen oder ihm eine Frist zu setzen. Diese Pflicht besteht nicht, wenn …

• eine Frist oder Abmahnung offensichtlich erfolglos bleiben wird.,
• die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (dies trifft zum Beispiel dann zu, wenn der Mieter Sie oder andere Hausbewohner tätlich angegriffen hat) oder
• bei einem Zahlungsrückstand der Miete.

Kündigung wegen Mietverzug

Wann der Mietverzug eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt, ist in § 543 Abs. 2 BGB konkret festgelegt. Das Gesetz unterscheidet dabei zwei verschiedene Szenarien:

Szenario 1: Eine außerordentliche Kündigung ist dann gerechtfertigt, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete oder einen nicht unerheblichen Teil davon nicht zahlt. Als unerheblich gilt dieser Teil dann, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 BGB).

Ein Beispiel: Herr Müller zahlt weder im November noch im Dezember die Monatsmiete. Dies berechtigt seinen Vermieter zur außerordentlichen Kündigung.

Ein anderes Beispiel: Herr Müllers Vermieter verlangt monatlich 800 Euro Miete. Herr Müller zahlt im November 400 Euro, im Dezember 300 Euro. Somit beträgt sein Zahlungsrückstand 900 Euro und übersteigt den monatlichen Mietbetrag. Auch hier ist die außerordentliche Kündigung durch Herrn Müllers Vermieter wirksam.

Szenario 2: Das Gesetz berechtigt Sie zur außerordentlichen Kündigung, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der mehr als zwei Zahlungstermine umfasst, mit einem Betrag von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Ein Beispiel: Herr Müller zahlt weder im August noch im Dezember seine Miete.

Ein weiteres Beispiel: Herr Müller zahlt statt der 800 Euro monatlich nur 600 Euro Miete. Nach 8 Monaten würde sein Zahlungsrückstand somit 1600 Euro betragen, also zwei ganze Monatsmieten. In beiden Fällen ist eine außerordentliche Kündigung durch seinen Vermieter gerechtfertigt.

Achtung: Begleicht der Mieter alle ausstehenden Mietschulden bis spätestens zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage, wird die außerordentliche Kündigung unwirksam! Dies gilt nur dann nicht, wenn ihm in den vergangenen zwei Jahren bereits eine außerordentliche Kündigung aus demselben Grund ausgesprochen wurde (§ 569 Abs. 3 BGB).

Gut zu wissen: Vermieterkündigung wegen Eigenbedarfs

Auch, wenn der Mieter sich keine Vertragsverletzungen zu Schulden hat kommen lassen, können Sie in bestimmten Fällen das Mietverhältnis beenden. Bei einer solchen ordentlichen Kündigung gelten allerdings – sofern vertraglich nicht anders geregelt – die gesetzlichen Kündigungsfristen:

• eine dreimonatige Frist, wenn das Mietverhältnis weniger als fünf Jahre lang besteht
• eine sechsmonatige Frist bei einem Mietverhältnis von bis zu acht Jahren und
• eine Frist von neun Monaten, wenn der Mieter schon mehr als acht Jahre die Immobilie bewohnt.

Eine ordentliche, fristgemäße Kündigung muss durch einen der folgenden Gründe gerechtfertigt sein:

Verletzung der vertraglichen Pflichten

Nicht immer können Sie gleich eine fristlose Kündigung wegen Vertragsverletzung aussprechen: Weniger schwere Fällen von Hausfriedensstörung oder unpünktlicher Mietzahlung beispielsweise rechtfertigen lediglich eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags. Im Gegensatz zur außerordentlichen Kündigung gelten dann allerdings die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Eigenbedarfskündigung

Auch, wenn Sie, ein Familienangehöriger oder ein Angehöriger Ihres Haushalts die vermietete Immobilie für sich selbst benötigen, ist eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt – vorausgesetzt, bei dem Angehörigen handelt es sich um Ihren Ehepartner, Ihre Schwester, Ihren Bruder, Ihre Nichte, Ihren Neffen, Ihr Kind, Enkel, Eltern- oder Großelternteil. Bei Cousins und Cousinen, Onkel, Tanten und allen weiteren Angehörigen muss zunächst geprüft werden, ob Sie diesen überhaupt nahe stehen, bevor eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam ist. Auch die Gründe für den Eigenbedarf müssen überzeugend sein. Hierzu zählen beispielsweise ein kürzerer Arbeitsweg, mehr Platz für Familienzuwachs (ein Zimmer für jedes Kind) oder die Verbesserung der eigenen Wohnverhältnisse. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen Sie immer sowohl den betreffenden Angehörigen als auch die Gründe für den Umzug im Kündigungsschreiben konkret angeben.

Achtung: Täuschen Sie den Eigenbedarf nur vor, machen Sie sich strafbar!

Verwertungskündigung

Hindert Ihr derzeitiger Mieter Sie daran, die Mietsache angemessen zu verwerten, und müssen Sie deshalb mit erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen bei einem Fortbestand des Mietverhältnisses rechnen, rechtfertigt auch dieser Sachverhalt eine ordentliche Kündigung. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie die Immobilie aus finanziellen Gründen verkaufen müssen, wenn ein geplanter Abriss und Neubau eines sanierungsbedürftigen Gebäudes bevorsteht oder wenn eine andere Verwertung, die durch das Mietverhältnis verhindert wird, rentabler und angemessener wäre (zum Beispiel die Teilung einer Wohnung in mehrere Kleinwohnungen).

Achtung: Eine geplante Mieterhöhung oder der Verkauf der Mietwohnung rechtfertigt keine Verwertungskündigung!

Als Vermieter müssen Sie sich immer auf einen der oben genannten gesetzlichen Kündigungsgründe berufen. Jedoch hat das Gesetz einige Ausnahmefälle mit gesonderten Regelungen, Bedingungen und Fristen vorgesehen. Dazu zählen zum Beispiel:

Sonderfall 1: Mieter und Vermieter leben unter einem Dach

Teilen Sie sich ein Zweifamilienhaus oder bewohnt Ihr Mieter eine Einliegerwohnung in Ihrem Haus, müssen Sie bei einer Kündigung keinen gesetzlichen Kündigungsgrund geltend machen. Stattdessen müssen Sie im Kündigungsschreiben zum Ausdruck bringen, dass Sie von Ihrem Sonderrecht Gebrauch machen. Eine solche Kündigung ist zwar jederzeit zulässig, die Kündigungsfrist verlängert sich allerdings um 3 Monate (§ 573a BGB). Das heißt also beispielsweise: Wenn das Mietverhältnis bereits mehr als acht Jahre besteht, beträgt die Kündigungsfrist anstatt neun nun ganze zwölf Monate.

Sonderfall 2: Teilkündigung

Als Eigentümer sind Sie dazu berechtigt, Teile der vermieteten Immobilie zu kündigen, wenn es sich um nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Grundstücksteile handelt (§ 573b BGB). Dazu zählen zum Beispiel Garagen, Kellerräume und Waschküchen. Voraussetzung ist, dass Sie die gekündigten Teile in neuen Wohnraum umwandeln oder vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen ausstatten möchten. Die Kündigungsfrist beträgt dabei drei Monate, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.