Feuchte Wände in der Mietwohnung: Wann kann ich die Miete mindern?

Feuchtigkeit in der Wohnung kann, wenn Sie nicht rechtzeitig entdeckt wird, verheerende Folgen haben. Durch hohe Luftfeuchtigkeit können Wand, Boden und Decke feucht werden und einen Nährboden für Schimmelpilze bilden.

Häufig erkennt man Feuchtigkeit in der Wohnung durch Stockflecken. Dabei handelt es sich um gelblich bis bräunliche Verfärbungen an den Wänden, Vorhängen oder sogar Möbeln.

Der modrige Geruch, der durch feuchte Wände entsteht, ist für Sie als Bewohner der feuchten Räume zwar schon unangenehm genug - weitaus schlimmer sind aber die gesundheitlichen Folgen, die der Schimmel nach sich ziehen kann. Die Giftstoffe können Krankheiten verursachen – vor allem bei Allergikern und Kleinkindern. Am häufigsten sind dabei allergische Reaktionen oder Atemwegsbeschwerden.

Feuchte Wände können aber nicht nur zu gesundheitlichen Risiken führen, sondern auch zu erheblichen Schäden in der Bausubstanz des Hauses. Aus diesem Grund sollten Sie sofort handeln, wenn Sie Feuchtigkeit in Ihrer Wohnung entdecken. Als Mieter haben Sie eine sogenannte Anzeigepflicht Ihrem Vermieter gegenüber. Sie müssen ihn also umgehend über die feuchte Stelle informieren. Tun Sie das nicht, machen Sie sich schadensersatzpflichtig. Das bedeutet, dass Sie für einen daraus entstehenden Schaden mit aufkommen müssen.

Als Mieter werden Sie leider nicht drum herum kommen, gemeinsam mit Ihrem Vermieter die Ursache für die hohe Raumfeuchtigkeit und die feuchten Wände zu bestimmen. Feuchte Wände können durch schlechte Isolierung oder undichte Stellen im Mauerwerk oder Dach entstehen – also durch bauliche Mängel am Haus. Auch ein unentdeckter Wasserrohrbruch kann zu Feuchte und daraus entstehendem Schimmel führen. In diesem Fall trifft Sie selbstverständlich keine Schuld. Aber Feuchtigkeit kann auch durch falsches Lüftungs- oder Heizverhalten verursacht werden.

Als Mieter der Wohnung sind Sie verpflichtet, die Wohnung so zu lüften und zu heizen, dass kein Kondenswasser entsteht, das zu Feuchtigkeit in den gemieteten Räumen führt. Konkret heißt das, dass Sie täglich etwa dreimal stoßlüften müssen und die Wohnung im Winter auf mindestens 17°C aufheizen müssen. Auch übermäßiges Lüften kann bei kalten Räumen zu feuchten Wänden führen.

Ist Ihr Vermieter der Meinung, dass Sie Schuld an der hohen Raumfeuchtigkeit und den daraus entstandenen Schäden haben, muss er dies beweisen. Dafür kann er zum Beispiel einen Sachverständigen beauftragen, der durch Messungen herausfinden kann, ob die Feuchtigkeit oberflächlich ist oder aus der Wand kommt. Bei einer trockenen Wand und feuchten Oberfläche, liegt nahe, dass falsches Lüften und Heizen Ursache für die Feuchtigkeit ist. In diesem Fall haben Sie leider keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter für die Beseitigung des Mangels bezahlt.

Anders sieht es allerdings aus, wenn der Zustand des Hauses es nötig machen würde, dass Sie übermäßig viel lüften müssten, um Feuchtigkeit oder Schimmel zu vermeiden. Das Landesgericht Berlin entschied im Jahr 2016, dass man keinem Mieter zumuten könnte, die Wohnung mehr als sechsmal täglich zu lüften (Urteil vom 15.04.2016, Az. 65 S 400/15).

Gut zu wissen: Das „Kippen“ der Fenster, also das bloße Schrägstellen reicht leider nicht für eine ordentliche Lüftung aus. Ganz im Gegenteil: Der daneben oder darunterliegende Bereich der Wand kühlt oftmals sehr aus. In Verbindung mit hoher Luftfeuchte in Bad oder Küche entsteht Schimmel.

Bevor Sie sich wegen einer Mietminderung an Ihren Vermieter wenden, sollten Sie sich sicher sein, dass Sie nicht eine Mitschuld an der Feuchtigkeit in Ihrer Wohnung tragen. Haben Sie dreimal täglich stoßgelüftet? Haben Sie ausreichend geheizt?

Das Amtsgericht Schöneberg entschied 2014 in einem Verfahren wegen Mietminderung gegen die Mieter. Diese hatten die Miete aufgrund von Schimmel gemindert. Der Vermieter konnte allerdings beweisen, dass die Mieter ihren mietvertraglichen Pflichten, ausreichend zu lüften und zu heizen, nicht nachgekommen sind und erkannte deswegen die Mietminderung nicht an. Das Gericht gab dem Vermieter Recht (Urteil vom 20.10.2014, Az. 102 C 194/13).

Wenn der Grund für den feuchten Zustand Ihrer Wohnung allerding nicht in Ihrem Verhalten begründet ist, können Sie die Miete unter Umständen gemäß § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mindern. Feuchte Wände oder Stockflecken stellen einen Mangel dar, der von Ihrem Vermieter beseitigt werden muss. Anderenfalls ist Ihre Wohnqualität in einer Art und Weise eingeschränkt, die für Sie als Mieter unzumutbar ist – zumal aus Feuchtigkeit schnell Schimmel entstehen kann.

Zuallererst müssen Sie Ihren Vermieter über die feuchten Wände in Kenntnis setzen. Machen Sie das am besten schriftlich und nennen Sie eine Frist, innerhalb der er persönlich vorbei kommen soll, um sich den Mangel anzusehen. In diesem Schreiben müssen Sie auch bereits ankündigen, dass Sie die Miete mindern werden, wenn er innerhalb der genannten Frist nicht aktiv wird, um den Schaden zu beheben.

Inwiefern Sie die Miete mindern können, richtet sich je nach Umfang des Schadens. Für einfache Wasser- oder Stockflecken an der Wand ist eine Mietminderung von 10 bis 15 Prozent angemessen. Wenn bereits Schimmel entstanden ist können Sie die Miete sogar um 20 bis 50 Prozent mindern - je nach Umfang. Sollte in allen Räumen Ihrer Wohnung Feuchtigkeit und Schimmel sein, ist die Wohnung komplett sanierungsbedürftig und für Sie eigentlich gar nicht mehr bewohnbar. In diesem extremen Fall ist eine Mietminderung um bis zu 80 Prozent möglich.

Selbst eine fristlose Kündigung aufgrund von extremer Feuchtigkeit ist möglich, wenn der Mangel von Ihrem Vermieter trotz Fristsetzung nicht beseitigt oder aber Ihre Gesundheit in der Wohnung erheblich gefährdet wird (§ 569 Abs. 1 BGB).