Wohnung mieten und kündigen: Ratgeber für Mieter

Damit Sie sich besser in die Lage Ihres neuen Vermieters versetzen können, blicken wir zunächst einmal auf die Anforderungen eines Vermieters an seine neuen Mieter. Allgemeine Wünsche vom Vermieter:

- Pünktliche und vollständige Mietzahlungen

- Mieter hält sich an die Hausordnung

- Eigentum vom Vermieter nimmt keinen Schaden

- Mieter bleibt länger in der Wohnung und zieht nicht nach kurzer Zeit aus

- Mieter ist sympathisch

Gerade bei Wohnungen, die von Privatpersonen vermietet werden, spielt der letzte Punkt eine große Rolle. Denn hat ein Vermieter mit einer bestimmten Personengruppe, wie zum Beispiel Studenten oder Singles schlechte Erfahrungen gemacht, können die Chancen einer Anmietung der Wohnung für diese Gruppe erheblich sinken. Grundsätzlich sollten Sie beim Kontakt mit dem Vermieter immer Sie selbst sein und sich nicht verstellen. Schließlich erwarten Sie von Ihrem Vermieter auch, dass dieser ehrlich zu Ihnen ist, damit Sie später keine böse Überraschung erleben.

Wohnbaugesellschaften und andere Vereinigungen sind dagegen meist nicht so subjektiv bei der Auswahl von neuen Mietern. Sie lassen eher die Fakten entscheiden, ob eine Wohnung an den Bewerber vermietet wird oder nicht.

Vermieter verlangen oft zunächst, dass potenzielle Mieter eine Mieterselbstauskunft ausfüllen. Die Fragen auf dem Bogen müssen Sie wahrheitsgemäß beantworten. Tun Sie dies nicht, kann der Mietvertrag im Extremfall gekündigt werden. Zumindest dann, wenn die Frage zum einen zulässig war und zum anderen die falsche Antwort einen wesentlichen Vertrauensbruch zwischen Mieter und Vermieter zur Folge hätte. Daneben müssen oft noch weitere Dokumente abgegeben und zusätzliche Angaben gemacht werden:

• Einkommensnachweise der letzten 3 Monate
• Kopie des Arbeitsvertrages
• Jetzige Wohnadresse und evtl. die Kontaktdaten vom Vermieter
• Schufa-Bonitätsauskunft

Natürlich ist es dann auch sinnvoll, seinem Noch-Vermieter mitzuteilen (wenn nicht schon geschehen), dass Sie auf der Suche nach einer neuen Wohnung sind und deswegen seine Kontaktdaten an den Vermieter weitergegeben haben. Somit kann er sich schon einmal darauf einstellen, dass ihn jemand kontaktiert. Oder aber Sie bitten ihren jetzigen Vermieter um eine Art „Mieter-Zeugnis“: Ein unterschriebenes Dokument, welches bestätigt, dass Sie Ihre Miete stets pünktlich und vollständig gezahlt haben.

Grundsätzlich sollten Sie alle oben genannten Dokumente und Unterlagen sofort zur Besichtigung mitnehmen. Somit fallen Sie dem Vermieter positiv auf und erleichtern ihm den Entscheidungsprozess. Zwar ist das keine Garantie, dass Sie derjenige sind, der den Zuschlag erhält. Die Chancen sind so aber viel höher.

Eine Wohnungsbesichtigung kann verglichen werden mit einem Vorstellungsgespräch. Daher sollten Sie gepflegt auftreten. Natürlich müssen Sie nicht übertreiben, also ein Anzug muss es nicht unbedingt sein. Aber zumindest ein ordentliches Hemd oder Ähnliches in Kombination mit einer schicken Jeans ist angebracht und schadet nicht.

Wer kein geregeltes Einkommen hat oder zum Beispiel noch in der Ausbildung ist, hat es oft schwerer an die gewünschte Wohnung zu kommen. Der Vermieter möchte sicher sein, dass die Miete auch bezahlt wird. Hier gibt es die Möglichkeit einer Bürgschaft der Eltern oder Verwandten. Wenn Sie die bürgende Person mit zur Wohnungsbesichtigung begleitet, können Sie einen nicht zu unterschätzenden Vorteil daraus ziehen.

Wenn der Vormieter zum Beispiel eine Einbauküche, neue Bad-Fließen, Laminatboden oder etwas ähnliches in die Wohnung eingebaut hat, kann er eine Ablöseforderung für die getätigte Investition von Ihnen fordern – vorausgesetzt, die eingebauten Elemente steigern den Wert der Wohnung. Natürlich steht es Ihnen selbst frei, ob Sie die eingebauten Sachen vom Vormieter übernehmen möchten. Zusätzlich muss natürlich auch der Vermieter einverstanden sein, dass Möbel und Weiteres in der Wohnung bleiben.

Der Vormieter und Sie müssen in so einem Fall eine Ablösevereinbarung treffen. Dabei darf der Betrag nicht willkürlich festgesetzt werden, da der Preis und die Leistung in einem angemessenen Verhältnis stehen müssen. Konkret heißt das: Beträgt die Ablöse für Küche, Laminat oder Mobiliar mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Gegenstände, dürfen Sie die Differenz zurückverlangen.

Beispiel:
Sie wollen eine abgenutzte Küche übernehmen, die neu 8.000 Euro gekostet hat. Der Vormieter verlangt von Ihnen 5.000 Euro. Eigentlich wäre sie aber ca. 3.000 Euro wert, da sie Gebrauchsspuren hat. Er dürfte maximal nur 4.500 Euro fordern. Sie sollten auf jeden Fall den Kauf des Mobiliars vom Vormieter schriftlich festhalten und Preis aber auch den genauen Zustand der gekauften Sachen möglichst genau beschreiben. Somit ersparen Sie sich möglichen Ärger und Stress.

Diese Frage zu beantworten ist nicht schwierig: Derjenige, der den Makler beauftragt, muss auch die Maklergebühr bezahlen. Dies gilt seit 2015, davor konnten die Kosten auch direkt auf den Mieter übertragen werden. Wer den Makler nicht beauftragt hatte aber ab Juni 2015 dennoch die Maklergebühr übernehmen musste, kann die Gebühr innerhalb von drei Jahren wieder zurückfordern.

Manch findige Vermieter versuchen die Maklergebühren über Umwege, zum Beispiel eine überhöhte Ablösezahlung für eine alte Einbauküche, an den Mieter weiterzugeben. Allerdings gibt es hier ein Gesetz, dass dies unterbinden soll. Im Wohnraumvermittlungsgesetz ist nämlich festgehalten, dass eine extreme Abweichung zur Ablöse einer Einrichtung dazu führt, dass die Vereinbarung ungültig wird.

In der Hausordnung werden Putzdienste für Treppenhäuser, Nutzungsverhalten von Fahrrad-, Keller- und Waschräumen sowie die Ruhezeiten festgehalten. Somit wird sichergestellt, dass alle Mietparteien im Haus möglichst ohne Streit zusammenleben. Deswegen müssen schließlich gewisse Vorschriften auch schriftlich niedergeschrieben sein.

Grundsätzlich darf eine Hausordnung keine unerwarteten oder den Mieter benachteiligende Klauseln beinhalten. Schreibt der Vermieter zum Beispiel vor, dass Sie keine Waschmaschine in der Wohnung betreiben dürfen, sondern die Stellräume im Waschraum dafür nutzen sollen, wäre dies eine unerlaubte Klausel.

Als Kaution dürfen Vermieter von Ihnen maximal drei Monatsmieten (Kaltmiete) verlangen. Außerdem müssen Mieter die Kaution nicht bei Vertragsabschluss zahlen, sondern erst zu Beginn des Mietverhältnisses. Übrigens, Sie müssen die Kaution nicht zwingend auf einmal zahlen, Sie können diese auch in drei gleiche Teilzahlungen splitten.

Wurde das Mietverhältnis nach dem 31. Dezember 1982 geschlossen, muss der Vermieter die Kaution zum üblichen Zinssatz anlegen und zu verzinsen. Somit müssen bei der Rückzahlung Zinsen und auch Zinseszinsen ausgezahlt werden. Falls die Kaution zu einem höheren Zinssatz angelegt wurde, erhält der Mieter den höheren Ertrag auch.

Falls Sie während der Mietzeit als Mieter mietvertraglichen Verpflichtungen nicht nachgekommen sind (Renovierung, Beschädigungen, Nebenkostennachzahlung usw.), hat der Vermieter oftmals das Recht, die Kaution für die Verrechnung der Schulden zu nutzen. Sie als Mieter müssen dann die Kaution wieder „auffüllen“. Außerdem dürfen Sie die Miete nicht einbehalten, um zum Beispiel im Falle einer Kündigung die letzten Monatsmieten mit der Kaution verrechnen zu lassen.

Gibt es nach der Beendigung des Mietverhältnisses noch offene Forderungen gegen den Mieter, kann der Vermieter diese von der Kaution abziehen. Nach spätestens sechs Monaten muss der Vermieter Ihnen die Kaution (mit möglichen Abzügen) zurückzahlen. Die Verjährungszeit der Kaution beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Ende des Jahres, an dem der Vermieter die Kaution abrechnen muss.

Übernehmen Sie eine nicht renovierte Wohnung, müssen Sie diese bei Auszug nicht renovieren und auch keine Schönheitsreparaturen ausführen. Wichtig zu wissen: Selbst wenn der Mietvertrag nur eine Klausel zu Schönheitsreparaturen enthält, die den Mieter benachteiligt, müssen Sie als Mieter gar keine Renovierungen ausführen. Weder während noch nach der Mietzeit. Die Renovierung ist dann die Aufgabe des Vermieters.

Enthält der Mietvertrag „starre Klauseln“ (Küche muss alle 5 Jahre gestrichen werden etc.), sind diese ungültig. Der Bundesgerichtshof hat dies so entschieden, da eine pauschale Zeitangabe über den Renovierungszeitpunkt die Mieter unangemessen benachteiligt. Schließlich kommt es immer darauf an, wie sehr die Wohnung bzw. Wände und Decken belastet werden. Schreibt Ihnen der Vermieter vor, dass Türen und Fenster von außen gestrichen werden müssen oder die alten Tapeten abgekratzt werden müssen, können Sie diese ebenso getrost ignorieren.

Klauseln, die eine Renovierung bei Bedarf ansprechen, können gelten. Fristangaben mit einem Zusatz (Küche, Bad und Dusche bei normalem Gebrauch alle 3, Wohn-, Schlafräume, Flur, Diele und Toilette bei normalem Gebrauch alle 5, sonstige Nebenräume bei normalem Gebrauch alle 8 Jahre) können somit bindend sein. Auch Zusätze wie „in der Regel“ oder „bei Bedarf“ sind zulässig. Zumindest dann, wenn der Vermieter Ihnen bei Mietbeginn eine bereits renovierte Wohnung übergeben hat.

Quotenklauseln, die Mietern anteilige Renovierungskosten aufzwingen, wenn diese zum Beispiel bereits nach zwei Jahren ausziehen wollen, sind rechtswidrig. Der Vermieter darf nicht festlegen, dass Schönheitsreparaturen von einem Fachhandwerker durchgeführt werden müssen. Er kann nur verlangen, dass diese fachgerecht ausgeführt werden. Ansonsten wird auch hier die gesamte Renovierungsvereinbarung nichtig.

Kleinreparaturklauseln, bei denen die Kosten für „kleine Reparaturen maximal 100 Euro betragen, auf Sie zu übertragen werden, sind erlaubt. Übersteigt die Rechnung einer solchen Reparatur diese Grenze, muss der Vermieter den Betrag übernehmen. Sie müssen somit nicht die Höchstgrenze und der Vermieter die Differenz zahlen.

Wenn Sie als Mieter Ihre Wände bunt streichen möchten, hat der Vermieter kein Mitspracherecht. Beim Auszug müssen Sie die Wände und Decken allerdings wieder in dezenten Farben – wie etwa weiß – streichen. Ansonsten darf der Vermieter eine Malerfirma beauftragen und Ihnen die Rechnung schicken.

Wenn der Mietvertrag unterschrieben wurde und Sie mit dem Vermieter einen Termin für die Wohnungsübergabe ausgemacht haben, gilt es einiges zu beachten. Wichtig ist, dass Sie mögliche Mängel und Beschädigungen vor dem Einzug in die Wohnung genau dokumentieren. Das Übergabeprotokoll, das doppelt vorliegt, wird dann von Mieter und Vermieter unterschrieben.

Wichtige Punkte, die im Übergabeprotokoll enthalten sein sollten:

- Zählerstände von Wasseruhren, Stromzähler und Heizungen

- Verdreckte Böden, Beschädigungen auf Fließen, Teppichen, Wänden

- Alle Schlüssel, die Ihnen ausgehändigt wurden

- Funktionsstörungen von Bädern, Toiletten, Wasserhähnen, Heizungen etc.

- Beschädigungen an Türen, Fenstern, Schlössern

- Schimmel an Wänden oder Decken

Verspricht der Vermieter vorhandene Mängel zu beseitigen, sollten Sie dies auch schriftlich festhalten. Ebenfalls sinnvoll ist eine Dokumentation aller Beanstandungen mit Fotos festzuhalten.

Wenn Sie als Mieter die Wohnung kündigen möchten, dann gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Sie müssen zwingend schriftlich kündigen und die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am 3. Werktag eines Monats vorliegen. Wer kündigt, aber zum Beispiel die Frist verpasst, bei dem verschiebt sich die Kündigung um einen Monat. Daher sollten Sie fristgerecht kündigen, da Sie ansonsten möglicherweise die Miete einen Monat länger bezahlen müssen. Falls der Vermieter und Sie eine kürzere Kündigungsfrist im Mietvertag vereinbart haben, gilt diese natürlich.

Kündigung bei Personenmehrheit auf Mieterseite

Grundsätzliches: Wer im Mietvertrag aufgeführt ist und diesen auch unterschrieben hat, gilt als Vertragspartei. Im Falle einer Kündigung heißt das dann wiederum, dass alle, die Vertragspartei sind, die Kündigung auch unterschreiben müssen. Verkürzt bedeutet das Ganze: Nur alle Vertragsparteien (Mieter) können kündigen.

Beispiel: Sie wohnen mit drei Leuten in einer Wohngemeinschaft. Im Mietvertrag sind alle drei Personen aufgeführt und auch alle drei haben dort unterschrieben. Jetzt möchten aber nur Sie ausziehen. Dafür müssen aber die anderen zwei Mieter auch kündigen, denn Sie alleine kommen so aus dem Mietvertag nicht raus. Eine Teilkündigung ist somit nicht möglich. Sollte der Vermieter aber mit einem Mietaufhebungsvertrag einverstanden sein, kann das Mietverhältnis zu den anderen Mitmietern davon unberührt bleiben.

Kündigungsverzicht

Bei unbefristeten Mietverträgen gibt es die Möglichkeit, einen sogenannten Kündigungsverzicht beziehungsweise Kündigungsausschluss zu vereinbaren. Für eine bestimmte Zeit kann dann festgelegt werden, dass weder Mieter noch Vermieter den Mietvertrag kündigen können. Allerdings sind Sonderkündigungsrechte, wie nicht bezahlte Miete, davon ausgenommen.

Sonderkündigung:

Von Mieterseite

Falls der Vermieter die Miete erhöht, verkürzt sich die Kündigungsfrist auf zwei Monate. Ist eine Grundsanierung geplant, die Sie als Mieter erheblich beeinträchtigen wird, verkürzt sich die Kündigungsfrist sogar auf einen Monat. Besteht durch Schimmel oder Baufälligkeit Gefahr für Sie, gibt es gar keine Kündigungsfrist.

Von Vermieterseite

Zahlen Sie als Mieter Ihre Miete zwei Monate lang hintereinander nicht, hat der Vermieter das Recht, Ihnen die fristlose Kündigung auszusprechen. Auch vertragswidriger Gebrauch der Wohnung (zum Beispiel Drogenhandel in der Wohnung oder Veränderungen am Baumaterial) oder die Störung des Hausfriedens (Angriff auf Vermieter oder andere Mieter, vorsätzliche Sachbeschädigung, Diebstahl von Strom) können eine fristlose Kündigung nach sich ziehen.