Sozialwohnung: Wer hat Anspruch darauf?

Bei einer Sozialwohnung bekommt der Vermieter eine Förderung vom Staat. Im Gegenzug dazu verpflichtet er sich, die Wohnung zu einem Preis zu vermieten, der weit unter den marktüblichen Mieten liegt. Außerdem darf er die günstige Wohnung nur an Mietinteressenten mit Wohnungsberechtigungsschein (WBS) vermieten. Dieser wird vom jeweils zuständigen Wohnungs- oder Bezirksamt ausgestellt: Nur wer nachweisen kann, dass sein Haushaltseinkommen unter einer vorgeschriebenen Höchstgrenze liegt, bekommt einen Wohnungsberechtigungsschein, auch §5-Schein genannt.

Vermieter von Sozialwohnungen dürfen die Miete nicht beliebig ansetzen. Sie dürfen durch die Vermietung keinen Gewinn erzielen, sondern sollen so lediglich ihre Kosten decken können. Die sogenannte „Kostenmiete“ wird von der zuständigen Behörde berechnet und ist für den Vermieter verbindlich. Wer einen höheren Mietzins festlegt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro rechnen.

Bei Sozialwohnungen ist die Kostenmiete preisgebunden. Das bedeutet, dass Sie als Mieter vor plötzlichen Mieterhöhungen geschützt sind.

Anspruch auf eine Sozialwohnung haben Besitzer eines Wohnungsberechtigungsscheins. Diesen können Sie beim zuständigen Wohnungs- oder Bezirksamt beantragen. Die Kosten belaufen sich auf etwa 10 bis 20 Euro.

Die folgenden Voraussetzungen gelten für den Wohnungsberechtigungsschein:

• Sie müssen Ihren festen Wohnsitz in Deutschland haben oder im Besitz einer gültigen Aufenthaltsgenehmigung für mindestens ein Jahr sein.
• Sie müssen volljährig sein.
• Ihr Haushaltseinkommen darf nicht über der Einkommensgrenze liegen.

Gerade der letzte und wichtigste Punkt sorgt jedoch bei vielen Antragstellern für Unsicherheit. Das Problem ist, dass die Einkommensgrenzen zwar per Wohnraumförderungsgesetz definiert sind, doch dürfen die einzelnen Bundesländer davon abweichen und darüber hinaus auch noch eigene Sonderregelungen festlegen. So können Ihnen die nachstehenden bundeseinheitlichen Einkommensgrenzen zwar als Orientierung dienen, doch sollten Sie unbedingt bei der für Ihren Wohnort zuständigen Behörde die tatsächlich geltenden Maximalbeträge erfragen.

Wichtig: Kinder werden sowohl als weitere Person, als auch als Kinder gewertet. Leben Sie beispielsweise mit Ihrem Partner und einem Kind in einem Haushalt, berechnet sich die Einkommensgrenze wie folgt: 18.000 Euro + 4.100 Euro + 500 Euro = 22.600 Euro

Auch die Berechnung des eigenen Bruttojahreseinkommens gestaltet sich schwierig: So sind eine Werbungskostenpauschale, Kinderbetreuungskosten und ein gewisser Prozentsatz für Steuern und Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung davon abzuziehen (insgesamt maximal 30 Prozent). Zusätzlich dazu gibt es zahlreiche Freibeträge, etwa für Alleinerziehende, Unterhaltsberechtigte, Schwerbehinderte und junge Familien. Beziehen Sie Kindergeld, Wohngeld, Unterhalt, Elterngeld und/oder Leistungen der Kranken- und Pflegeversicherung, müssen Sie dieses nicht auf Ihr Bruttojahreseinkommen anrechnen.

Sie sehen: Für die meisten Antragsteller ist es nicht klar ersichtlich, ob Ihnen ein Wohnungsberechtigungsschein und damit eine günstige Sozialwohnung zusteht. Wichtige Informationen erhalten Sie bei den zuständigen Behörden.

Haben Sie Ihren Wohnungsberechtigungsschein erfolgreich beantragt, erhalten Sie diesen entweder als Typ A oder als Typ B. Erfüllen Sie alle Kriterien und liegt Ihr Haushaltseinkommen unter der Einkommensgrenze, qualifizieren Sie sich für einen Typ-A-WBS. Die Sozialwohnungen, die Ihnen damit zur Verfügung stehen, werden meist direkt über die Behörde vergeben.

Hat die Behörde Ihnen einen Typ-B-WBS ausgestellt, bedeutet das in der Regel, dass Ihr Jahresbruttoeinkommen knapp über der Einkommensgrenze liegt, Sie aber dennoch Anspruch auf einen Wohnungsberechtigungsschein haben. Mit einem Typ-B-Schein stehen Ihnen Wohnungen zur Auswahl, die etwas teurer sind als die, die für Besitzer des Typ-A-Scheins in Betracht kommen. Auch werden Wohnungen für Typ-B-Schein-Besitzer nicht direkt über die Behörde vermittelt. Stattdessen müssen Sie selbst auf die Suche nach einer geeigneten Wohnung gehen: Manche Gemeinden bieten hierfür eigens Portale an, auf denen Mietinteressenten passende Sozialwohnungen finden können. Auch auf gängigen Immobilienportalen können Sie mitunter fündig werden. War ein Angebot für Sie dabei, müssen Sie selbst mit dem Vermieter Kontakt aufnehmen und diesem Ihren WBS vorlegen. Stehen mehrere Mietinteressenten zur Wahl, kann sich der Vermieter – wie bei einer gängigen Vermietung auch – selbst für einen Mieter entscheiden.

Da es mehr Interessenten als Sozialwohnungen gibt, müssen die Behörden die Antragssteller in sogenannte Dringlichkeitsstufen einteilen. Wer beispielsweise schwanger, alleinerziehend oder unterhaltsberechtigt ist, fällt in eine höhere Dringlichkeitsstufe als Familien mit schulpflichtigen Kindern. Auch Rentner, chronisch Kranke und Schwerbehinderte werden in der Regel als besonders dringlich eingestuft und erhalten somit meist schneller eine Wohnung. Wenn Sie Ihre jetzige Wohnung aufgeben müssen, weil Ihr Vermieter Eigenbedarf angemeldet hat, können Sie ebenfalls davon ausgehen, dass Ihnen die Behörde möglichst schnell eine Sozialwohnung zuweist.