Vorvertrag Hauskauf: Zweck, Inhalt, Kosten

Die Suche nach der perfekten Immobilie ist in der Regel langwierig und nervenaufreibend. Wenn Sie nach zahlreichen Besichtigungen und etlichen Vorgesprächen mit Maklern und Verkäufern endlich auf die Immobilie Ihrer Träume stoßen, sollten Sie sich diese möglichst schnell sichern. Ärgerlich ist es dann, wenn äußere Umstände – darunter beispielsweise die noch ausstehende Finanzierungszusage Ihrer Bank – dem zeitnahen Kauf noch im Weg stehen. Mit einem Immobilienvorvertrag können Sie sich absichern: Käufer und Verkäufer verpflichten sich dadurch dazu, den Kaufvertrag zu einem späteren Zeitpunkt abzuschließen. Das hat Vorteile für beide Parteien:

Vorteile für Käufer*innen

• Absicherung des späteren Kaufs
• Kein Zeitdruck
• Zahlung erst bei Kaufabschluss

Vorteile für Verkäufer*innen

• Käufer*in kann nicht mehr abspringen
• Finanzielle Sicherheit und Planbarkeit

Vorsicht: Es handelt sich bei einem Vorvertrag um wesentlich mehr als eine formlose Willenserklärung oder einen Handschlag-Deal. Der Vorvertrag geht mit einem Abschlusszwang – auch Kontrahierungszwang genannt – einher und ist somit bindend. Ein Rücktritt ist nur in den seltensten Fällen möglich, etwa dann wenn die Immobilie in der Zwischenzeit einer Naturkatastrophe zum Opfer fällt oder wenn Ihre Finanzierung komplett gestrichen wird.

Der Vorvertrag ist immer dann sinnvoll, wenn Sie sich ganz sicher sind, die Immobilie Ihrer Träume gefunden zu haben, den Kaufvertrag aber aufgrund äußerer Umstände noch nicht abschließen können. Warten Sie beispielsweise noch auf die finale Finanzierungszusage Ihrer Bank, kann Ihnen aufgrund des Vorvertrags kein anderer Käufer Haus oder Wohnung wegschnappen.

Auch beim Grundstückskauf kann sich ein Vorvertrag auszahlen: Wer den perfekten Baugrund gefunden hat, aber noch auf die Baugenehmigung wartet, sollte nicht zögern. Ebenso wie bei Immobilien können Sie sich auch beim Kauf eines Grundstücks durch einen Vorvertrag absichern.

Anders als der Immobilienvorvertrag wird die Reservierungsvereinbarung nicht zwischen Käufer und Verkäufer, sondern zwischen Käufer und Makler geschlossen. Dabei verlangt der Makler oder die Maklerin meist ein Entgelt, welches häufig 10 Prozent der Maklerprovision beträgt.

Die Reservierungsvereinbarung ist allerdings in vielerlei Hinsicht problematisch. Zum einen verpflichtet sich der Makler lediglich dazu, das Objekt für einen bestimmten Zeitraum nicht weiter zu bewerben und nicht an andere Interessenten zu verkaufen. Liegt kein Exklusivvertrag mit dem Makler vor, könnte der Verkäufer das Haus in der Zwischenzeit aber problemlos privat verkaufen. Darüber hinaus sind reine Reservierungsvereinbarungen in der Regel nicht notariell beurkundet und haben so vor Gericht kaum Bestand. Die Absicherung ist sehr gering, weshalb eine Reservierungsvereinbarung nur dann eine Option sein sollte, wenn Sie Ihrem Gegenüber uneingeschränkt vertrauen.

Wie für den eigentlichen Kaufvertrag auch, so gilt auch beim Vorvertrag: Der Vertrag muss notariell beurkundet sein, um seine Wirksamkeit zu entfalten. So sieht es § 311 b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vor. Bietet der Verkäufer Ihnen einen Vorvertrag ohne Notar an, sollten Sie davon besser Abstand nehmen. Derartige Vereinbarungen haben im Streitfall vor Gericht keinen Bestand.

Aus diesem Grund ist es auch wenig sinnvoll, sich online nach kostenlosen Mustern oder PDFs zum Download umzusehen. In den Notargebühren sind die Kosten für den Vertragsentwurf bereits inbegriffen. Sie müssen diesen nicht selbst aufsetzen. Nichtsdestotrotz sollten Sie wissen, wie ein wirksamer Vorvertrag auszusehen hat. Immerhin sollten Sie den Notarvorvertrag eingehend prüfen, bevor Sie ihn unterzeichnen.

Vorvertrag Immobilienkauf: Die Informationen müssen enthalten sein

• Namen und Anschriften der beiden Vertragsparteien
• Bezeichnung der Immobilie oder des Grundstücks (inkl. Grundstücks- und Flurnummer)
• Kaufpreis
• Optional: Anzahlung zum Zeitpunkt des Vorvertrags
• Zahlungsmodalitäten
• Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag spätestens abgeschlossen sein soll
• Konditionen, die an den Abschluss des Kaufvertrags geknüpft sind (z. B. erfolgreiche Finanzierung, Vorliegen der Baugenehmigung)
• Schadensersatzklausel

Achten Sie darauf, dass die Schadensersatzklausel möglichst detailliert formuliert ist. Darin sollte geregelt sein, welche Arten von Vertragsbruch eine derartige Zahlung nach sich ziehen. Auch muss die Höhe des Schadensersatzes klar definiert sein. Meist wird diese prozentual zum Kaufpreis angegeben. Vom Immobilienvorvertrag zurückzutreten ist in aller Regel teuer: Immobilienvorverträge sehen sehr empfindliche Strafzahlungen vor, die sich meist prozentual am Kaufpreis orientieren.

Die Gültigkeit des Vorvertrags können Sie und Ihr Gegenüber individuell festlegen. So können Sie etwa vereinbaren, dass der finale Kaufvertrag innerhalb von sechs Monaten oder erst in zwei Jahren geschlossen werden soll. Ist nicht absehbar, wann der Immobilienkauf über die Bühne gehen kann, sollten Sie eine großzügige Frist vereinbaren.

Tipp: Zur Sicherheit können Sie auch eine Verlängerungsklausel in den Vorvertrag mit aufnehmen. Diese sieht vor, dass die Frist nach Vertragsunterzeichnung noch verlängert werden kann. Voraussetzung hierfür ist in der Regel, dass der Vorvertrag erneut notariell beurkundet werden muss.

Die Kosten für einen Vorvertrag sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) klar geregelt. Meist fallen Gebühren im hohen dreistelligen oder niedrigen vierstelligen Bereich an.

Übrigens ist gesetzlich nicht definiert, wer für den Vorvertrag zahlen muss. Immerhin profitieren sowohl Käufer als auch der Verkäufer im Idealfall von der Vereinbarung. Schlagen Sie Ihrem Vertragspartner daher ruhig vor, die Kosten zu teilen und verweisen Sie dabei auf die beiderseitigen Vorteile.

Sollten Sie auch nur die geringsten Zweifel an der Immobilie haben, empfiehlt es sich Abstand von einem Vorvertrag zu nehmen und besser noch eine Nacht darüber zu schlafen. Ist der Vorvertrag erst einmal unterzeichnet, können Sie nur in den seltensten Fällen davon zurücktreten. Auch ein pauschales Widerrufsrecht gibt es hier nicht.

Grundsätzlich ist der Rücktritt vom Vorvertrag nur möglich, wenn Ihnen ein Festhalten daran nicht mehr zugemutet werden kann oder wenn die Geschäftsgrundlage weggefallen ist. Mögliche Gründe für einen wirksamen Rücktritt ohne Schadensersatz sind:

• Der Käufer ist zahlungsunfähig.
• Der Käufer ist verunglückt.
• Die Immobilie wurde in der Zwischenzeit beschädigt (z. B. durch eine Naturkatastrophe).
• Die Finanzierung ist durchgefallen.
• Käufer oder Verkäufer sind in der Zwischenzeit verstorben.

Diese Aufzählung ist nicht abschließend. Im Zweifelsfall muss ein Gericht prüfen, ob Sie einen guten Grund für den Rücktritt vom Vertrag hatten. Finden Sie in der Zwischenzeit gleich ums Eck ein günstigeres Haus oder überlegen Sie es sich einfach nur anders, wird es teuer. Es liegt ein Vertragsbruch vor, der hohe Schadensersatzforderungen nach sich zieht.