Notarieller Kaufvertrag: So kaufen und verkaufen Sie rechtssicher Immobilien

Der Notar hat in diesem Zusammenhang die Aufgabe, als neutrale dritte Partei zwischen Käufer und Verkäufer zu vermitteln, offene Fragen zum Kauf zu klären und diesen zu überwachen, sowie letztendlich den Übergang des Eigentums zu organisieren. In der Regel entwirft er auch den Kaufvertrag, klärt beide Parteien über dessen Inhalte und sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten auf und schickt ihnen den Entwurf vorab zur Prüfung zu. Sind beide mit dem Vertrag einverstanden, wird ein Termin vereinbart, in welchem in Anwesenheit des Notars sowie aller Vertragsparteien der Kaufvertrag abgeschlossen und sowohl von Käufer und Verkäufer als auch vom Notar unterschrieben wird. Nach dem Kauf prüft der Notar, ob der Kaufpreis bezahlt wurde, und kümmert sich um die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch.

Das erste Gespräch mit dem Notar soll dazu dienen, Details zum Kaufvertrag zu klären. Zu diesem Zeitpunkt sind sich Käufer und Verkäufer bereits über den Kaufgegenstand, den Kauf selbst und dessen Umstände einig. Als Käufer sollten Sie die Immobilie außerdem bereits besichtigt haben und etwaige Mängel kennen.

Im Vorgespräch wird der Notar alle noch zu klärenden Informationen mit Ihnen besprechen, um diese in den Vertrag aufzunehmen. Dazu zählen beispielsweise Details zur Immobilie, zur Finanzierung und Übergabe, zum Umgang mit vorliegenden Mängeln und mit bestehenden Miet- oder Pachtverhältnissen. Auch falls Sie individuelle Vereinbarung zur Zahlung oder zusätzlich übernommenem Inventar getroffen haben, werden diese im Vertrag aufgenommen. Achten Sie hier auf möglichst detaillierte Angaben, um spätere Unklarheiten oder Uneinigkeiten zu vermeiden.

Nach dem ersten Gespräch fertigt der Notar auf Basis der besprochenen Inhalte und unter Berücksichtigung aller individuell abgestimmten Vereinbarungen einen ersten Vertragsentwurf an, den er beiden Parteien zusendet. Sie haben dann zwei Wochen Zeit, um diesen in Ruhe zu prüfen und können sich bei weiteren Fragen direkt an den Notar wenden.

Achtung: Der Notar kümmert sich zwar um einen rechtlich korrekten Vertrag, prüft aber nicht dessen Inhalte und kennt die betreffende Immobilie nicht. Für Sie bedeutet das: Sie sollten sich absolut sicher sein, dass der Vertrag keine unfairen Forderungen oder andere benachteiligende Klauseln beinhaltet und die Immobilie dem vertraglich beschriebenen Zustand entspricht, bevor Sie sich rechtlich binden. Denn ist der Vertrag einmal abgeschlossen, können Sie nicht einfach vom Kauf zurücktreten, weil Sie es sich anders überlegt haben, oder die nachträgliche Änderung einer Vertragsklausel geltend machen.

Ein Kaufvertrag über ein Haus oder ein Grundstück ist erst dann wirksam, wenn er notariell beurkundet ist. In manchen Situationen möchten sich Käufer und Verkäufer jedoch schon vorher binden, um sich gegen einen kurzfristigen Absprung der anderen Partei abzusichern. In diesem Fall können Sie einen Vorvertrag abschließen. Mit diesem verpflichten sich Käufer und Verkäufer zum Kauf bzw. Verkauf der Immobilie. Damit er aber rechtlich bindend ist, muss auch der Vorvertrag von einem Notar beurkundet werden.

Während des Beurkundungstermins müssen alle Beteiligten anwesend sein. Der Notar verliest den von beiden Parteien geprüften Kaufvertrag. Gibt es noch Einwände, Ergänzungen oder Änderungswünsche, hält der Notar diese handschriftlich auf dem Originaldokument fest. Dieses wird nach der Beurkundung archiviert, damit bei später aufkommenden Uneinigkeiten die Änderungen nachvollzogen werden können.

Käufer und Verkäufer erhalten dann jeweils ein aktualisiertes Vertragsexemplar, in dem die handschriftlichen Anmerkungen eingepflegt wurden.

Sind sich alle Parteien über den Vertrag in seiner jetzigen Form einig, müssen Sie diesen unterzeichnen. Auch der Notar setzt seine Unterschrift darunter. Der Vertrag ist jetzt rechtlich wirksam und für Käufer und Verkäufer bindend.

Neben den Grundinformationen über Käufer, Verkäufer und die betreffende Immobilie muss der Vertrag auch alle getroffenen Vereinbarungen zum Kauf enthalten. Zu den wesentlichen Inhalten zählen unter anderem:

• Name, Anschrift und Geburtsdatum von Käufer und Verkäufer
• Benennung und Beschreibung des Kaufobjekts, dessen Lage und Zustand einschließlich aller eventuell vorliegenden Mängel
• Umgang mit etwaigen Belastungen (z.B. die Löschung von Grundschulden oder Hypotheken oder die Übernahme des bestehenden Darlehens)
• den vereinbarten Kaufpreis, den Zahlungstermin und die Zahlungsart
• den Zeitpunkt des wirtschaftlichen Besitzübergangs und des Eigentumsübergangs, ab dem die Immobilie vom Käufer genutzt werden kann (Schlüsselübergabe)
• vereinbarte Gewährleistungsregelungen (z.B. das Recht auf Rücktritt vom Vertrag bei nachträglich entdeckten Mängeln)

Handelt es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung, muss der Vertrag zusätzliche Regelungen enthalten – so beispielsweise die Beschreibung von alleinigem Sondereigentum wie Kelleranteile oder Kfz-Stellplätze, die Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum und die Kostenregelung für dessen Instandhaltung.

Die Gewährleistungsrechte werden gemäß der Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag festgehalten. Wird die Gewährleistung ausgeschlossen, gilt der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Das heißt: Haben Sie offensichtliche Mängel bei der Besichtigung nicht bemerkt oder beim Notartermin nicht angesprochen, können Sie diese nicht rückwirkend geltend machen. Deshalb gilt: Halten Sie bei der Besichtigung die Augen offen und nehmen Sie die Immobilie genau unter die Lupe. So können Sie schon vorzeitig Mängel identifizieren und diese in den Vertrag aufnehmen lassen.

Gut zu wissen: Eine Ausnahme von dieser Regelung bilden sowohl versteckte Mängel, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind, sowie vom Verkäufer bewusst verschwiegene Mängel oder falsche Angaben. Hat dieser Ihnen beispielsweise die versteckten Feuchtigkeitsschäden im Keller wissentlich vorenthalten, können Sie ihm eine arglistige Täuschung nach § 444 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vorwerfen und Gewährleistungsansprüche geltend machen.

Haben Sie nach Vertragsabschluss einen Mangel entdeckt, helfen Ihnen die selbstständigen Kooperationsanwälte und -anwältinnen der DAHAG weiter und erklären Ihnen sofort am Telefon oder schwarz auf weiß per E-Mail, welche Rechte Sie in Ihrem Fall haben und wie Sie diese durchsetzen können.