Erben des Mieters schlagen Erbe aus und wollen die Wohnung nicht räumen

Meine Frage: Was darf/soll/muss ich tun, damit ich die Wohnung baldmöglichst renovieren und weitervermieten kann?

Antwort Rechtsanwalt:

Der Mietvertrag wird nach dem Tod des Mieters grundsätzlich normal zwischen dem Vermieter und den Erben des Mieters fortgesetzt.

Es gibt lediglich einige Besonderheiten wie z.B. ein Sonderkündigungsrecht für beide Seiten sowie das Vermieterpfandrecht wegen Mietrückständen an eingebrachten Gegenständen.

Nach dem Tod des Mieters rückt dann der Erbe bzw. die Erbengemeinschaft und letztendlich in einer Ausschlagungssituation der Staat (Fiskus) automatisch kraft Gesetzes an die Stelle des bisherigen Mieters, vgl. § 1942 Bürgerliches Gesetzbuch (im Folgenden abgekürzt als: BGB) *1), das ist die sogenannte Universalsukzession bzw. Gesamtrechtsnachfolge.

Es dürfte sich hier um einen Fall von § 1946 BGB *2) handeln. Das ist das gesetzliche Erbrecht des Staats bzw. Fiskus sprich Ihres eigenen Bundeslandes, das so automatisch Ihr neuer Mieter wird.

Der Staat darf die so kraft Gesetzes erlangte Erbschaft nicht ausschlagen, vgl. den oben bereits zitierten § 1942 Absatz 2 BGB.

Nach § 1964 BGB *3) erfolgt dann, wenn alle Erben die Erbschaft ausgeschlagen haben, erst einmal ein formeller Beschluss des Nachlassgerichts, der die Erbvermutung für den Fiskus begründet.

Tipp: Stellen Sie beim Nachlassgericht Antrag auf Akteneinsicht und verlangen Sie gegebenenfalls unter Fristsetzung Vorlage dieses Beschlusses nach § 1964 BGB, sowie verlangen Sie Einsicht in das pflichtgemäß anzufertigende Vermögensverzeichnis des Mieters mit allen in der Wohnung befindlichen Wertgegenständen.

Besonders möchte ich auf das Ihnen zustehende Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB hinweisen:

Sie haben u.U. sowohl an dem Auto sowie gegebenenfalls ebenfalls an noch aufgefundenen wertvollen Einrichtungsgegenständen der Wohnung ein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB *3a).

Der Vermieter hat danach für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein gesetzliches Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.

Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.

Tipp: Es empfiehlt sich, primär Ihre Mietforderungen sowie dieses Vermieterpfandrecht an dem PKW und an weiteren Gegenständen aus der Mietwohnung jetzt schon schriftlich gegenüber dem Fiskus geltend zu machen.

Den diesbezüglichen Schriftverkehr sollten Sie in Abschrift auch an das Nachlassgericht zu Händen des zuständigen Nachlasspflegers zur Kenntnis und zur Beachtung einreichen.

Wenn der Eindruck entsteht, daß die Angelegenheit ohne Grund verschleppt wird, käme eine Verzögerungsrüge *4) in Frage. Diese sollte schriftlich gestellt werden und kann u.a. auch zu Staatshaftungsansprüchen wegen der Verschleppung des gerichtlichen Verfahrens führens, regelmäßig sind das 100 Euro je Monat der Verschleppung des Verfahrens.

Nach dem Gesetz hat das Nachlassgericht dann, wenn der Erbe nicht innerhalb einer den Umständen entsprechenden Frist ermittelt wird, festzustellen, dass ein anderer Erbe als der Fiskus nicht vorhanden ist. Die Feststellung geschieht durch formalen Beschluss und begründet die Vermutung, dass der Fiskus gesetzlicher Erbe ist.

Erst anhand dieses Beschlusses haben Sie einen verlässlichen Nachweis, daß Ihr neuer Schuldner wirklich der Staat ist.

Tipp: Sie sollten vorab zunächst sich beim örtlichen Amtsgericht, Nachlassgericht, telefonisch nach dem Sachstand erkundigen. Fragen Sie besonders nach einem Beschluss nach § 1964 BGB und ob in dieser Angelegenheit bereits ein Nachlasspfleger ernannt worden ist. Sofern das der Fall ist, wäre diese Person dann Ihr erster Ansprechpartner und zur weiteren Abwicklung und Räumung der Wohnung zuständig.

Tipp: Rufen Sie zunächst einmal beim örtlichen Amtsgericht zu den normalen Dienstzeiten an und erkundigen sich vorsichtig nach der zuständigen Stelle (Nachlassgericht als Abteilung des Amtsgerichts, den Namen von zuständigen Rechtspflegern, Richtern, Telefonnummern und Aktenzeichen in dieser Sache) sowie nach dem Sachstand. Häufig kann das sinnvolle weitere Vorgehen mit ein paar Telefonaten zufriedenstellend geklärt werden. Häufig müssen da die Mühlen der Justiz und des Staats nur in Gang gesetzt werden. Normaler Weise werden die dann zuständigen ernannten Amtspersonen sich kooperativ zeigen und auf eine schnelle und problemlose Abwicklung hinwirken.

Einschlägig ist insoweit § 1960 BGB *5). Danach hat das Nachlassgericht in derartigen Situationen die Aufgabe, den Nachlass in seine Obhut zu nehmen und zu verwalten.

Das Nachlassgericht bestellt normaler Weise einen sogenannten Nachlasspfleger und betraut ihn mit Aufgaben der Erbermittlung sowie der Nachlassverwaltung.

Der Nachlasspfleger tritt als Vertreter der unbekannten Erben auf und handelt in deren Interesse. Er hat also neben der eigentlichen Erbermittlung insbesondere die Aufgabe, dafür Sorge zu tragen, dass der Nachlass in seinem Wert nicht unberechtigt geschmälert wird.

Als Vermieter haben Sie einerseits gem. § 580 BGB *6) ein außerordentliches Kündigungsrecht beim Tod des Mieters.

Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Die hier vorgesehene Monatsfrist scheint hier allerdings leider bereits verstrichen zu sein.

Bei Mietrückständen mit mindestens zwei Monatsmieten haben Sie als Vermieter ferner zusätzlich gem. § 543 BGB einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund.

Ein wichtiger Grund liegt nach Abs. 1 Ziff. 3 insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Normaler Weise kann man erwarten, daß der Fiskus solche eine Kündigung beachtet und freiwillig die Räumung in die Wege leitet, notfalls ist aber auch eine Klage einer Privatperson gegen den Fiskus auf Räumung denkbar und würde gegebenenfalls durch die Gerichte auch zuerkannt werden müssen.

Frage: Darf ich die Wohnung ausräumen und den Hausrat entsorgen?

Antwort Rechtsanwalt: Das dürfen und sollten Sie grundsätzlich nicht, jedenfalls solange nicht, wie Sie nicht offiziell eine Erlaubnis seitens des Nachlassgerichts bzw. eines ernannten Nachlasspflegers dazu eingeholt haben.

Sie sind grundsätzlich darauf angewiesen, Ihre Rechte als Vermieter gegenüber dem Mieter selbst, und das sind wegen der erwähnten Gesamtrechtsnachfolge auch der oder die Erben, bzw. der hier der Fiskus ist, geltend zu machen und notfalls klageweise durchzusetzen.

Als Vermieter haben Sie wie zu Lebzeiten des Mieters allenfalls ein Notgeschäftsführungsrecht bzw. ein Notbetretungsrecht der Wohnung, also z.B. zur Vermeidung weiterer Schäden bei einem Wasserrohrbruch etc..

Die Verwertung und Entsorgung des Nachlasses gehört jedenfalls nicht mehr dazu.

Die Erben bzw. auch nach der Ausschlagung der Erbschaft der Fiskus haben das primäre Recht und die Pflicht, sich um das Erbe zu kümmern und sie treten auch in den Mietvertrag ein und haften für Mietrückstände.

Eine Räumung der immer noch für Sie fremden Wohnung Ihres Mieters dürfen Sie erstens überhaupt nicht selbst, sondern allenfalls durch den Gerichtsvollzieher als Staatsorgan vornehmen lassen.

Und das setzt voraus, daß das Mietverhältnis durch den Vermieter wirksam gekündigt worden sein muss, und selbst dann wäre das erst zulässig, wenn Sie gegenüber dem Mieter einen vollstreckbaren Räumungstitel mit Rechtskraftvermerk und Zustellungsnachweis in der Hand haben.

Eigenmächtiges Vorgehen gegenüber der Erbmasse auch nach dem Tod des Mieters durch den Vermieter kann daher zu erheblichen Ansprüchen u.a. auf Schadensersatz führen und sogar zu strafrechtlichen Schritten führen, u.a. kommen Strafanzeige und Strafantrag in Frage wegen Unterschlagung und wegen Hausfriedensbruchs.

Eine Räumung der Wohnung käme allenfalls im Einvernehmen mit einem Nachlasspfleger in Betracht und dazu muss bzw. sollte unverzichtbar jedenfalls erst einmal ein Vermögensverzeichnis angefertigt werden.

Frage: Was ist mit dem Auto? Es ist noch angemeldet.

Antwort Rechtsanwalt:

Das Auto kann nur durch den Berechtigten abgemeldet werden, und das dürfte hier nur der Fiskus sein. Bzw. das Auto ist von Amts wegen abzumelden, wenn kein Versicherungsschutz mehr besteht. Auch hierum muss sich primär das Nachlassgericht kümmern. Es spricht aber nichts dagegen, den Sachverhalt den Verkehrsbehörden schriftlich mitzuteilen, sowie soweit bekannt, der Haftpflichtversicherungsgesellschaft des Verstorbenen, was letztendlich u.a. zur Abmeldung von Amts wegen führen wird sowie den Druck auf das Nachlassgericht und den Fiskus erhöhen wird, tätig zu werden.

Frage: Darf ich es (das Auto) an den Straßenrand (öffentlicher Bereich) fahren?

Antwort Rechtsanwalt:

Nein. Das wäre schon deshalb unklug, weil durch das Verbringen des Fahrzeugs aus Ihrer Räumlichkeit Sie eventuell selbst Ihr oben erwähntes Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB wieder zunichte machen würden (sogenannte Entstrickung).

Sie können nur auch hier den bestehenden Mietvertrag des Stellplatzes kündigen und wegen der Mietrückstände Ihr Vermieterpfandrecht geltend machen.

Frage: Darf ich es (das Auto) verkaufen?

Antwort Rechtsanwalt:

Sie dürfen das nur im Wege der Ausübung des Vermieterpfandrechts veranlassen.

Die Rechte des Vermieters an eingebrachten Sachen des Mieters bei Mietrückständen richten sich nach den §§ 1204 ff. BGB. Auch nach Ausübung des Vermieterpfandrechts Nach §§ 1220, 1221 BGBG *9) können Sie das Auto nicht einfach selbst so verkaufen. In Betracht kommt nur entweder eine öffentliche Versteigerung bzw. eine formale Veräußerung, und der Berechtigte muss davon vorab in Kenntnis gesetzt werden. Zuständig dafür ist der Gerichtsvollzieher.

Der Pfandgläubiger darf nach dem Gesetz dann, wenn das Pfand einen Börsen- oder Marktpreis hat, den Verkauf aus freier Hand durch einen zu solchen Verkäufen öffentlich ermächtigten Handelsmäkler oder durch eine zur öffentlichen Versteigerung befugte Person zum laufenden Preis bewirken.

Tipp: Kündigen Sie zunächst eine Versteigerung des Autos wegen Ihres ausgeübten Vermieterpfandrechts schriftlich beim Fiskus an.

Dabei sollten Sie vorab die Mietrückstände formal unter Fristsetzung anmahnen und eine präzise Aufstellung der Mietforderungen beilegen einschließlich einer eventuell hinterlegten Kaution. Erst nach Fristablauf erteilen Sie dann dem Gerichtsvollzieher einen Versteigerungsauftrag.

Frage: Könnte jemand Ansprüche stellen, bspw. der Staat?

Antwort Rechtsanwalt:

Ja, jedenfalls dann, wenn dem Fiskus wegen Ihres vorschnellen Vorgehens Vermögenspositionen entgehen, das ist durchaus denkbar und damit müssen Sie rechnen.

Das Eigentum an den Nachlassgegenständen wird durch die Erbfolge in diesem Fall schon im Zeitpunkt des Todes des Mieters automatisch zu Staatseigentum und wenn Sie sich einfach so daran vergreifen, ohne die nach dem Gesetz vorgesehenen Wege zu beachten, bzw. ohne daß das mit den Verantwortlichen abgesprochen wäre, müssen Sie, wenn Ihnen das später nachgewiesen werden kann, mit empfindlichen rechtlichen Schritten rechnen.

Es wird daher dringend empfohlen, Ihr weiteres Vorgehen eng mit dem vom Nachlassgericht zu ernennenden Nachlasspfleger abzustimmen.

Wenn die Schulden des Mieters im Ergebnis das Vermögen übersteigen, ist damit zu rechnen, daß auch der Staat die sogenannte Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB *9) erheben wird, so daß dann in der Tat ein Vorgehen wegen des Vermieterpfandrechts empfehlenswert ist.

*) Unter meiner Antwort befinden sich Fußnoten, rechtliche Hinweise, weiterführende Angaben einschließlich Links auf Fundstellen im Internet

*1) § 1942 BGB Anfall und Ausschlagung der Erbschaft

(1) Die Erbschaft geht auf den berufenen Erben unbeschadet des Rechts über, sie auszuschlagen (Anfall der Erbschaft).
(2) Der Fiskus kann die ihm als gesetzlichem Erben angefallene Erbschaft nicht ausschlagen.

*2) § 1936 BGB
Gesetzliches Erbrecht des Staates

Ist zur Zeit des Erbfalls kein Verwandter, Ehegatte oder Lebenspartner des Erblassers vorhanden, erbt das Land, in dem der Erblasser zur Zeit des Erbfalls seinen letzten Wohnsitz oder, wenn ein solcher nicht feststellbar ist, seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Im Übrigen erbt der Bund.

*3) § 1964 BGB Erbvermutung für den Fiskus durch Feststellung
(1) Wird der Erbe nicht innerhalb einer den Umständen entsprechenden Frist ermittelt, so hat das Nachlassgericht festzustellen, dass ein anderer Erbe als der Fiskus nicht vorhanden ist.
(2) Die Feststellung begründet die Vermutung, dass der Fiskus gesetzlicher Erbe sei.

*3a) § 562 BGB
Umfang des Vermieterpfandrechts

(1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.

(2) Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.

*4) Verzögerungsrügengesetz

https://de.wikipedia.org/wiki/rechtsschut-bei-überlangen-Gerichtsverfahren- und-strafrechtlichen-ermittlungsverfahren

*5) § 1960 BGB Sicherung des Nachlasses; Nachlasspfleger

(1) Bis zur Annahme der Erbschaft hat das Nachlassgericht für die Sicherung des Nachlasses zu sorgen, soweit ein Bedürfnis besteht. Das Gleiche gilt, wenn der Erbe unbekannt oder wenn ungewiss ist, ob er die Erbschaft angenommen hat.
(2) Das Nachlassgericht kann insbesondere die Anlegung von Siegeln, die Hinterlegung von Geld, Wertpapieren und Kostbarkeiten sowie die Aufnahme eines Nachlassverzeichnisses anordnen und für denjenigen, welcher Erbe wird, einen Pfleger (Nachlasspfleger) bestellen.
(3) Die Vorschrift des § 1958 findet auf den Nachlasspfleger keine Anwendung.

*6) § 580 BGB
Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters

Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.

*7) § 543 BGB
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
   a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
   b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
   Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
   (4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

*8) § 573 BGB
Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
   (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

*9) § 1990 BGB
Dürftigkeitseinrede des Erben

(1) Ist die Anordnung der Nachlassverwaltung oder die Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens wegen Mangels einer den Kosten entsprechenden Masse nicht tunlich oder wird aus diesem Grunde die Nachlassverwaltung aufgehoben oder das Insolvenzverfahren eingestellt, so kann der Erbe die Befriedigung eines Nachlassgläubigers insoweit verweigern, als der Nachlass nicht ausreicht. Der Erbe ist in diesem Falle verpflichtet, den Nachlass zum Zwecke der Befriedigung des Gläubigers im Wege der Zwangsvollstreckung herauszugeben.

(2) Das Recht des Erben wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Gläubiger nach dem Eintritt des Erbfalls im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung ein Pfandrecht oder eine Hypothek oder im Wege der einstweiligen Verfügung eine Vormerkung erlangt hat

*10) § 1220 BGB

(1) 1Die Versteigerung des Pfandes ist erst zulässig, nachdem sie dem Verpfänder angedroht worden ist; die Androhung darf unterbleiben, wenn das Pfand dem Verderb ausgesetzt und mit dem Aufschub der Versteigerung Gefahr verbunden ist. 2Im Falle der Wertminderung ist außer der Androhung erforderlich, dass der Pfandgläubiger dem Verpfänder zur Leistung anderweitiger Sicherheit eine angemessene Frist bestimmt hat und diese verstrichen ist.
(2) Der Pfandgläubiger hat den Verpfänder von der Versteigerung unverzüglich zu benachrichtigen; im Falle der Unterlassung ist er zum Schadensersatz verpflichtet.
(3) Die Androhung, die Fristbestimmung und die Benachrichtigung dürfen unterbleiben, wenn sie untunlich sind.

*11) § 1221 BGB
Freihändiger Verkauf

Hat das Pfand einen Börsen- oder Marktpreis, so kann der Pfandgläubiger den Verkauf aus freier Hand durch einen zu solchen Verkäufen öffentlich ermächtigten Handelsmäkler oder durch eine zur öffentlichen Versteigerung befugte Person zum laufenden Preis bewirken.
http://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/tod-eines-mieters-ratschlaege-zur-minimierung-des-risikos_idesk_PI9865_HI646432.html

http://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/zwangsraeumung-nach-berliner-modell-kein-freihaendiger-verkauf-der-sachen-des-mieters-zulaessig_idesk_PI17574_HI2371616.html