Besitzer verweigert Hausräumung nach Beschwerde gegen den Zuschlagbeschluss
Ausgangslage: Ich habe ein Haus ersteigert, den Zuschlag vom Amtsgericht erhalten, der ehemalige Besitzer wohnt noch im Haus und lässt mich nicht das Haus betreten, zudem hat er angeblich (mündliche Aussage) Beschwerde gegen den Zuschlag eingereicht. Ich habe ihm mündlich (weil er sich geweigert hat, den Brief entgegenzunehmen) und heute per Einschreiben ihm die Aufforderung zur Räumung bis Anfang Oktober mitgeteilt.
Meine Fragen:
- Welche rechtliche Handhabe habe ich, das Haus zu betreten, einen Schlüssel zum Haus zu erhalten (müsste z.B. mit meinem Bankbetreter zwecks Kreditvertrag das Haus besichtigen)?
- Darf ich bereits Änderungen am Haus vornehmen (z.B. Grundstückspflege im Garten), auch wenn der ehemalige Besitzer noch im Haus wohnt?
- Wie bekomme ich die Versicherungsunterlagen zur Gebäudeversicherung (zwecks Sonderkündigungsrecht), wenn der ehemalige Besitzer sich weigert, diese mir auszuhändigen?
- Darf ich - so lange der ehemalige Besitzer noch im Haus wohnt - das Haus auch betreten, wenn er nicht zu Hause ist?
- Stimmt es, dass aufgrund seiner Beschwerde gegen die Zuschlagserteilung, das Haus immer noch ihm gehört und ich keinerlei Rechte habe (wie er behauptet)?
- Wie sieht das mit Strom, Wasserabschlägen aus, solange er noch das Haus bewohnt? Wer muss diese bezahlen?
Sehr geehrte Mandantin,
ich bedanke mich für die Annahme meines Angebotes und beantworte Ihre Fragen, unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes, gerne wie folgt
Maßgeblich für das weitere Vorgehen ist zunächst die Frage, ob tatsächlich Beschwerde gegen den Zuschlagbeschluss eingelegt worden ist. Sollte dem so sein, so wären Sie derzeit noch nicht Eigentümer des Objektes und könnten ohnehin keine Rechte gegen den Nocheigentümer aus dem Beschluss herleiten, bis eine Entscheidung des Beschwerdegerichts vorliegt.
Insoweit sollten Sie zunächst beim Vollstreckungsgericht anrufen und nachfragen, ob eine entsprechende Beschwerde eingegangen ist. Ist dem nicht so, so warten Sie bitte die Zwei-Wochen-Frist ab, bis der Zuschlag rechtskräftig geworden ist. Dann lassen Sie sich, so dies nicht bereits vom Gericht erfolgt ist, eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagbeschlusses erteilen. Diese Ausfertigung stellt einen wirksamen Räumungstitel dar, mit dem Sie ggf. gegen den Bewohner die Zwangsvollstreckung betreiben können.
Erfahrungsgemäß wird zwar relativ häufig Beschwerde eingelegt, diese aber schlussendlich durch das Beschwerdegericht verworfen, da keine trefflichen Gründe vorgetragen werden können, die die Beschwerde stützen. Im Regelfall geht es da einzig und alleine um Zeitgewinn. Die Messlatte, die an eine erfolgreiche Beschwerde zu legen ist, ist äußerst hoch und beschränkt sich dem Grunde nach auf Verfahrensfehler, welche allerdings verhältnismäßig selten vorkommen. Mithin müssen Sie also auch bei einer tatsächlich eingelegten Beschwerde wohl nicht befürchten, schlussendlich nicht Eigentümerin der Immobilie zu werden.
Allerdings, dies ist unabhängig von der Beschwerde, darf Ihnen der Nocheigentümer den Zutritt zur Immobilie so lange verweigern, wie Sie nicht durch einen Gerichtsvollzieher in die Immobilie eingesetzt worden sind, oder der Bewohner freiwillig das Felde räumt. Allein der Zuschlagbeschluss hilft Ihnen dahingehend also nicht weiter. Er erleichtert nur das Verfahren, da er einem Räumungstitel gegen den Alteigentümer gleichsteht und somit nicht erst noch ein Räumungsrechtsstreit geführt werden muss. Sie können also unmittelbar nach Rechtskraft des Beschlusses und Erhalt der vollstreckbaren Ausfertigung den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Hier dürfte mit einer Zeitspanne von 4-6 Wochen bis zum Räumungstermin zu rechnen sein. Mit der Räumung erhalten Sie dann auch die Schlüssel von dem Objekt. Im Vorfeld besteht hierzu keine Möglichkeit, so der derzeitige Eigentümer Ihnen nicht entgegenkommt.
KEINESFALLS sollten sie bis zur Räumung eigenmächtig das Haus betreten oder Arbeiten am oder im Haus vornehmen. Zunächst besteht das (unwahrscheinliche) Risiko, dass die Beschwerde doch erfolgreich ist. Dann hätten Sie umsonst Zeit und Geld in etwaige Sanierungsmaßnahmen verschwendet.
Was wesentlich gravierender ist ist die Tatsache, dass derlei unbefugtes Betreten einen Straftatbestand, nämlich den des Hausfriedensbruches, erfüllt, so lange Sie noch nicht in das Objekt eingewiesen wurden. Angesichts des geschilderten Verhaltens des Nocheigentümers besteht wohl auch die begründete Gefahr, dass dieser nicht zögern würde, eine entsprechende Strafanzeige zu erstatten. Insoweit ist Ihnen dringend davon abzuraten, vor der Räumung eigenmächtig auf das Grundstück oder gar in das Haus, zu gelangen.
Grundsätzlich sind Sie ab dem Zeitpunkt des Eigentumsüberganges verpflichtet, die Lasten des Grundstückes, mithin auch die Abschläge für Gas und Wasser, zu entrichten. Sind Sie noch nicht in die Immobilie eingewiesen, so haben Sie jedoch, neben einer Nutzungsentschädigung i.H. der ortsüblichen Miete für solch ein Objekt, auch Anspruch auf Erstattung entsprechender Abschläge durch den bisherigen Eigentümer. Derlei Kosten und die Nutzhungsentschädigung wären dann jedoch gesondert gerichtlich geltend zu machen.
Einen Herausgabeanspruch der Versicherungsunterlagen gibt es nicht. Das Sonderkündigungsrecht tritt allerdings erst mit "Bekanntwerden" des Versicherungsvertrages in kraft. Sie können also auch dann kündigen, wenn sich die Versicherung wegen Änderung der Eigentümerverhältnisse bei Ihnen meldet. Dies passiert erfahrungsgemäß recht zeitnah (die Versicherer haben ein Eigeninteresse, ggf. den Vertrag mit Ihnen fortzuführen). Insoweit wäre die Nichtherausgabe nicht weiter schädlich.
