Auswirkungen des bauvertraglichen Kostenvoranschlages

Der Kostenvoranschlag ist eine gutachtliche Kostenschätzung des Bauunternehmers, die dem Bauvertrag zugrunde gelegt wird, ohne dass er die Gewähr für die Richtigkeit der Kostenschätzung übernimmt. Wie jede Prognose kann diese sich als unzutreffend herausstellen.

Merke: Ein Kostenvoranschlag ist nicht nur dann gegeben, wenn der Bauunternehmer auf eine gezielte Anfrage des Bauherrn eine solche Kostenschätzung abgegeben hat. Auch die in einem Einheitsvertrag aufgeführten Positionen mit ihren Maß- und Preiseinheiten können als Kostenvoranschlag aufzufassen sein mit den sich daraus ergebenden Rechtsfolgen. Wie ist die Rechtslage, wenn die tatsächlichen Kosten die Prognose (ca. 25 Prozent) übersteigen wesentlich?

1. Sobald dem Unternehmer erkennbar wird, dass die Kostenprognose wesentlich überschritten wird, muss er den Bauherrn unverzüglich informieren. Der Bauherr kann die Kostenüberschreitung zum Anlass nehmen, den Bauvertrag zu kündigen. Dann muss er lediglich die bis zu diesem Zeitpunkt erbrachten Teilleistungen des Bauunternehmers (einschl. Gewinn) vergüten. Er kann den Auftrag über die Restleistungen dann an einen anderen (kostengünstigeren) Bauunternehmer vergeben. Sofern der Bauunternehmer seiner Verpflichtung, den Bauherrn über die „explodierenden“ Kosten zu informieren, nicht nachkommt, hat dieser einen Schadensersatzanspruch.
2. Er muss den Bauherrn so stellen, wie dieser stehen würde, wenn die Anzeige rechtzeitig erfolgt worden wäre. Wenn der Bauherr seinen Schaden dadurch berechnet, dass er behauptet, er hätte gekündigt und die Leistung anderweitig günstiger eingekauft, muss er sich nach der obergerichtlichen Rechtsprechung die Wertsteigerungen anrechnen lassen, die der bisher beauftragte Bauunternehmer nach dem Zeitpunkt der fiktiven Kündigung bewirkt hat sowie die Minderqualität, die ihm infolge der günstigeren Eindeckung von einem anderen Bauunternehmer geboten worden wäre.
3. Diese Regeln gelten nicht, wenn die nachträgliche Kostenerhöhung in den Risikobereich des Bauherrn fällt. Beispiel: Fehleinschätzung der Konsistenz des Baugrundes, so dass weiterreichende Maßnahmen bei der Erstellung des Gebäudefundamentes erforderlich werden.
4. Sofern nach der Vertragskündigung eine vorläufige Mitwirkung des gekündigten Bauunternehmers erforderlich bleibt, sollte sich dieser durch schriftliche Zusagen des Bauherrn seinen Vergütungsanspruch sichern. Ergebnis: Auch ein sorgfältig kalkulierter unverbindlicher Kostenvoranschlag berechtigt den Bauherrn zur Kündigung, wenn die Kostenprognose wesentlich überschritten wird (ca. 25 Prozent).

Der Bauunternehmer macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er den Bauherrn über derartige Kostensteigerungen nicht rechtzeitig informiert. Diese Informationspflicht kann sich durchaus bereits aus einheitspreisvertraglichen Kalkulationen ergeben.