Die Betriebskosten sind seitens des Vermieters gem. § 556 Abs.3 Satz 1 BGB jährlich abzurechnen. Damit ist juristisch lediglich ein Rechenvorgang gemeint, der die Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter die vereinnahmten Vorauszahlungen behalten darf und ein etwaiger Nachforderungsanspruch gegen den Mieter fällig wird. Welche Rechte hat der Mieter gegenüber dem Vermieter, falls dieser seiner Abrechnungspflicht von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums nicht nachkommt?
Hier ist zu unterscheiden, ob das Mietverhältnis noch besteht oder beendet ist. Im ersten Fall hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Vorauszahlungen. Betragsmäßig ist dieses Recht begrenzt auf die Summe der im nicht abgerechneten Zeitraum geleisteten Vorauszahlungen. Außerdem kann der Mieter den Vermieter auf Erteilung einer Abrechnung verklagen. Dabei kann zusätzlich im Rahmen einer sogenannten Stufenklage auch die Auszahlung eines etwaigen Abrechnungsguthabens eingefordert werden. Eine Klage auf Rückzahlung der geleisteten Vorschüsse kommt dagegen nur in Betracht, wenn das Mietverhältnis beendet ist.
Gleiches gilt bei fortbestehenden Mietverhältnissen, soweit ein Vermieterwechsel stattgefunden hat und der frühere Vermieter nicht innerhalb der Abrechnungsfrist abgerechnet hat. Der Mieter kann hier die Vorauszahlungen des früheren Vermieters zurückfordern, da das Mietverhältnis mit diesem durch den Vermieterwechsel beendet wurde. Der Mieter kann nach Versäumung der Abrechnungsfrist alle geleisteten Vorauszahlungen ohne Darlegung eines Mindestverbrauchs zurückverlangen. Die Abrechnungspflicht ist Sache des Vermieters. Damit darf der Mieter nicht belastet werden.
