Grundsätzlich hat der Vermieter während der Mietdauer die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Was ist, wenn nach Einzug des Mieters neben dem Wohngrundstück ein Bolzplatz oder ein Kinderspielplatz errichtet werden? Kann der Mieter wegen des Lärms von nebenan dann ohne Weiteres die Miete mindern? Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) am 29. April 2015 beschäftigt.
Es geht um einen Bolzplatz, der lange nach dem Einzug des Mieters auf einem Nachbargrundstück errichtet worden ist und von Kindern bis zu 12 Jahren genutzt werden soll. Die Mietvertragsparteien können im Mietvertrag vereinbaren, dass der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit von Immissionen, sogenannten Umweltfehlern, frei zuhalten hat. Wo eine ausdrückliche Vereinbarung fehlt, kann grundsätzlich nicht davon ausgegangen werden, die Mietvertragsparteien hätten ein solches stillschweigend vereinbart. Das liegt daran, dass der Vermieter in der Regel keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Beginn des Mietverhältnisses vorliegenden Umweltbedingungen bis zum Ende des Mietverhältnisses unverändert fortbestehen. Existiert weder eine ausdrückliche noch eine stillschweigende Vereinbarung, kommt es darauf an, was die Mietvertragsparteien vereinbart hätten, wenn sie zu Beginn des Mietverhältnisses die Änderung der Umweltbedingungen durch die Geräusche eines Bolzplatzes bedacht hätten. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen führen nach Auffassung des BGH dann nicht zu einem Mietmangel, wenn der Vermieter sie selbst ohne Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit zum Beispiel nach § 906 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.
Dabei ist insbesondere bei Kinderlärm Folgendes zu beachten: Kinderlärm ist nach § 22 Abs. 1a des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG) in der Regel keine schädliche Umwelteinwirkung. Das hat eine Ausstrahlwirkung auch auf das mietvertragliche Gebot der Rücksichtnahme und führt in der Regel dazu, dass der Mieter Kinderlärm als sozialadäquat hinnehmen muss, ohne dass er deswegen die Miete mindern darf. BGH, Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14
