Räumt ein Mieter nach Ende eines Mietverhältnisses nicht (freiwillig) die Mieträumlichkeiten, muss der Eigentümer zunächst gerichtlich einen Räumungstitel erwirken bzw. die Räumung der Mieträume einklagen.
Verfügt der Gläubiger endlich über einen vollstreckbaren Räumungstitel (mit Zustellungsnachweis und Rechtskraftvermerk des Gerichtes) und gibt der Schuldner trotzdem nicht die Räumlichkeiten ordnungsgemäß zurück, so muss der Gläubiger die zwangsweise Räumung über den zuständigen Gerichtsvollzieher beim Amtsgericht der belegenen Sache beauftragen. Der Gerichtsvollzieher wird erst nach Zahlung eines Kostenvorschusses z. B. für Speditionskosten, Schlosser oder Verwertungskosten tätig.
Da die Zwangsvollstreckungskosten einer Räumung und Lagerung oft sehr hoch sind, haben sich in der Praxis sogenannte Kostensparmodelle wie z. B. die „Berliner Räumung“ gegenüber der klassischen Räumung entwickelt und bewährt. Bei der Berliner Räumung wird die Kostenersparnis durch die Ausübung des Vermieterpfandrechts gem. § 562 BGB an den in der Wohnung befindlichen Gegenständen des Schuldners bei Auftragserteilung zur Räumung erreicht, sodass weder Speditions- noch Einlagerungskosten entstehen.
Zwingend erforderlich ist hierfür aber auch tatsächlich ein Vermieterpfandrecht wegen offener Forderungen des Vermieters, was regelmäßig bei Mietrückständen unproblematisch sein dürfte. Bei der Berliner Räumung wird sich der Kostenvorschuss des Gerichtsvollziehers überschaubar auf die Kosten des Gerichtsvollziehers, eventuelle Zutrittskosten wie insb. Schlosserkosten reduzieren. D. h., der Gläubiger darf in diesem Fall tatsächlich die Schlösser austauschen lassen.
