Ein Bauträger stellte im Jahre 2002 eine Eigentumswohnanlage fertig und verkaufte die errichteten Wohnungen an einzelne Interessenten. Die Kaufverträge weisen eine "Abnahmeklausel" auf, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. am 25.11.2002 erfolgt sein soll.
Im Jahre 2013 macht die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Mängelbeseitigung Ansprüche auf Vorschusszahlung geltend. Der Bauträger wendet Verjährung ein. Zu Recht? Nein, meint der BGH in seinem Urteil v. 12.05.16, Az. VII ZR 171/15 Eine Abnahme liege nicht vor, weil die vom Ingenieurbüro 25.11.2002 erklärte Abnahme keine Abnahmewirkung zu Lasten der Nachzügler-Erwerber entfalte.
Die fiktive Abnahmeklausel im Veräußerungsvertrag ist unwirksam, weil sie mit wesentlichen Gedanken der gesetzlichen Regelung im Widerspruch steht. Es ist auch keine "stillschweigende Abnahme" durch Ingebrauchnahme der Wohnung seitens der Erwerber erfolgt, weil diese aufgrund der Vertragsklausel davon ausgehen mussten, dass die Abnahme bereits durch das Ingenieurbüro K. am 25.11.2002 wirksam erfolgt sei.
Die Verjährungseinrede des Bauträgers trägt nicht, weil mangels Abnahme die Verjährungsfrist nicht zu laufen begonnen habe. Der Vorschussanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft greift damit auch 13(!) Jahre nach Fertigstellung des Bauwerkes durch
Fazit: Die Perspektive der "ewigen Verjährung" bei der Errichtung und Veräußerung von neu hergestellten Eigentumswohnungen oder Häusern ist immer dann gegeben, wenn
- die Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach deren Neuerstellung (erstmalig) erworben wird und
- eine ordnungsgemäße Abnahme durch den Erwerber nicht durchgeführt wurde, z. B. weil
- die Abnahme im Erwerbervertrag dadurch fingiert wird, dass eine andere Person als der Erwerber die Abnahme bereits in der Vergangenheit mit Wirkung für ihn durchgeführt haben will.
Sofern eine derartige vertragliche Abnahmefiktion nicht vereinbart wurde, kann die rügelose Ingebrauchnahme des Erwerbers als stillschweigende Abnahme gewertet werden. Es ist allerdings auch denkbar, dass das Institut der stillschweigenden Abnahme in Einzelfällen nicht angewendet wird, weil der Laie bei einem Kaufvertrag gar nicht auf den Gedanken kommen kann, dass von ihm zusätzlich eine baurechtliche Abnahme erwartet wird.
Tipp: Um sich der "ewigen Verjährung" zu entziehen, sollte der Veräußerer in diesen Fällen mit dem Erwerber schleunigstens einen Termin für die Nachholung der Abnahme vereinbaren.
