I. Abrechnungspflicht
In diesem Beitrag wird nur das Wohnraummietrecht (ohne preisfreien oder geförderten Wohnraum) behandelt. Grundsätzlich obliegt es, den Mietparteien eine Vereinbarung über die Betriebskosten der Mietwohnung zu treffen. Hat der Mieter, wie üblich, meist monatliche Vorauszahlungen geleistet, ist der Vermieter zur Abrechnung verpflichtet. Diese Pflicht folgt bei der Vermietung von Wohnraum aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB. Das heißt für den Vermieter, dass er seinem Mieter eine formell und materiell richtige Abrechnung schuldet.
Verstoß gegen die Abrechnungspflicht bei unterlassener Abrechnung besteht zum Beispiel die Möglichkeit, dass der Vermieter einen Überschuss vereinnahmte, der durch die Mietzinsabrede nicht gedeckt war. Bei fortdauerndem Mietverhältnis ist der Mieter dadurch geschützt, dass er bis zur Vorlage der ordnungsgemäßen Abrechnung über den vergangenen Zeitraum das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB an den weiterlaufenden Vorauszahlungen ausüben kann. Selbstverständlich besteht die Möglichkeit der Durchsetzung des Anspruchs durch Klage.
Bei beendetem Mietverhältnis ist die Sachlage für den Mieter problematisch, weil ihm das Druckmittel des Zurückbehaltungsrechts nicht mehr zur Verfügung steht. Hier ist dann die Rechtsverfolgung durch Klage unumgänglich. Der Anspruch verjährt gem. § 195 BGB in drei Jahren nach Ablauf der Abrechnungsfrist. Ein späterer Verjährungsbeginn kommt in Betracht, wenn der Vermieter von Wohnraum entschuldigt erst nach Ablauf der Frist abrechnen kann (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB); hier beginnt die Verjährung erst mit der Behebung des Abrechnungshindernisses.
II. Abrechnungsfrist
Mit Abrechnungsfrist wird die Frist bezeichnet, innerhalb derer der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraums dem Mieter eine Abrechnung vorzulegen hat. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB hat der Vermieter von Wohnraum, dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zuzuleiten.
III. Abrechnungszeitraum
Mit Abrechnungszeitraum wird der Zeitraum bezeichnet, über den die Abrechnung zu erteilen ist. Der Abrechnungszeitraum beträgt nach § 556 Abs. 3 Satz 1. Halbs. BGB bei Wohnraum ein Jahr. Der Abrechnungszeitraum muss nicht mit dem Kalenderjahr identisch sein. Für die Zuordnung der Betriebskosten stehen sachlich drei Verfahren zur Verfügung. Der BGH hält die Abflussabrechnung für zulässig, wobei dem Vermieter ein Wahlrecht zusteht, nach welchem Verfahren er abrechnet.
