Entscheidend für die Berechnung der Miete einer Wohnung ist ihre Größe, die "offizielle" Quadratmeterzahl. Wobei diese nach zwei verschiedenen Verfahren rechtlich ordnungsgemäß ermittelt werden kann: Der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder der DIN-Norm 277.
Beim nicht öffentlich geförderten, also preisfreien Wohnraum dürfen beide Ermittlungsmethoden angewandt werden; bei öffentlich geförderten, also preisgebundenen Wohnungen dagegen allein die "Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche". Ist im Mietvertrag keine konkrete Angabe zur Berechnungsmethode der vereinbarten Wohnfläche erfolgt, muss nach ständiger Rechtsprechung automatisch die Methode nach der Wohnflächenverordnung angewandt werden.
Worin unterschieden sich die konkurrierenden Vorgehensweisen?
Bei der Wohnflächenverordnung werden diverse Nutzungsflächen gar nicht oder lediglich zu einem geringeren Anteil als letztendlich über die Miete zu bezahlende Wohnfläche berücksichtigt, was in der Regel zugunsten der Bewohner ausschlägt. So werden etwa Dachschrägen nicht zu 100 Prozent angerechnet. Nur Flächen mit einer Raumhöhe von mehr als 2 Metern gelten als 100-prozentige Wohnfläche. Flächen mit einer Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern werden zu 50 Prozent berücksichtigt und Flächen mit einer Höhe von unter 1 Metern überhaupt nicht. Terrassen, Loggien, Balkone gehen nur zu einem Viertel in die Berechnung ein. Wintergärten werden, sofern sie beheizt sind, vollständig angerechnet; unbeheizte allerdings nur zur Hälfte.
Die DIN-Norm 277 dagegen ermittelt nicht die spezielle Wohnfläche als solche, sondern nur die gesamte Nutz- bzw. Verkehrsfläche. Insbesondere bei Dachgeschosswohnräumen kann es dabei zu einer um bis zu 20 Prozent größeren zu bezahlenden Quadratmeterzahl kommen.
Die Wohnflächenverordnung hat übrigens vor knapp zehn Jahren (am 1. Januar 2004) die bis dahin maßgebliche II. Berechnungsverordnung abgelöst. Für alle älteren Mietverträge ist die vorherig Regelung aber als Grundlage für die Wohnflächenbestimmung weiterhin verbindlich. Im "neuen" Gesetz wird "sichtgedeckter Freisitz" durch "Terrassen" ersetzt. Auch ist der Sichtschutz nicht erforderlich. Terrassen, Balkone und Loggien werden in der Regel mit 25 Prozent angerechnet. Eine Einzelfall-Anrechnung zu 50 Prozent kommt nur ausnahmsweise etwa bei besonders guten Lagen oder besonders aufwendigen Gestaltungen in Betracht, wenn ein höherer als der übliche Wohnwert erreicht wird.
Rechtsanwältin Tanja Leopold
