Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur durch ordentliche Kündigung beenden, wenn er gemäß § 537 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse stellt der Eigenbedarf des Vermieters an der vermieteten Wohnung dar.
Der für den Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erforderliche Nutzungs- bzw. Überlassungswille des Vermieters kann vom Mieter nur schwer überprüft werden. Dies verleitet Vermieter immer wieder, den Eigenbedarf vorzutäuschen, um so eine Beendigung des Mietverhältnisses zu erreichen. Hintergrund hierfür ist etwa das Bestreben des Vermieters sich eines unliebsamen Mieters zu entledigen oder die Möglichkeit, die Wohnung zu einem höheren Mietzins neu vermieten zu können. Täuscht der Vermieter seinen Eigenbedarf nur vor, ist die Kündigung zwar mangels berechtigten Interesses unwirksam, dennoch wird der Vermieter sein Ziel, die Räumung der Wohnung durch den Mieter, mangels Nachprüfbarkeit zunächst oft erreichen. Stellt der Mieter später fest, dass der Vermieter seinen angeblichen Nutzungs- bzw. Überlassungswunsch nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt, stehen dem Mieter Schadensersatzansprüche gemäß § 280 Abs. 1 BGB gegen den Vermieter zu.
Mögliche Schadenspositionen, welche der Mieter gegenüber dem Vermieter geltend machen kann, sind zum Beispiel die Kosten des Räumungsrechtsstreits, die Umzugskosten oder die Mietdifferenz, weil in der neuen Wohnung ein höherer Mietzins bezahlt werden muss. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 16.07.2015, Az. VIII ZR 99/44) nunmehr bestätigt. Dabei stellten die Richter klar, dass dieser Schadensersatzanspruch in der Regel auch besteht, wenn Mieter und Vermieter im Zuge des Rechtsstreits einen sogenannten Räumungsvergleich schließen.
