Will ein Vermieter die an seinem Mieter vermietete Wohnung besichtigen, braucht er ein berechtigtes Interesse. In diesem Fall kann er mit Zustimmung des Mieters die Wohnung betreten. Ein Betreten ohne Zustimmung des Mieters stellt eine verbotene Eigenmacht nach § 858 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar. Betritt der Vermieter heimlich die Wohnung mit einem Zweitschlüssel, begeht er einen Hausfriedensbruch. Der Mieter ist dann zur fristlosen Kündigung berechtigt (LG Berlin NZM 2000, 543).
Das Hausrecht über seine Wohnung hat allein der Mieter. Dieses Hausrecht besteht auch gegenüber dem Vermieter. Beinhaltet ein Mietvertrag die Regelung, dass dem Vermieter ganz allgemein ein Betretungsrecht zur Überprüfung des Wohnungszustandes einräumt wird, so ist dies wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH WuM 2014, 495).
In bestimmten Fällen kann aber der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Besichtigung der vermieteten Wohnung haben. Auf der Grundlage mietvertraglicher Nebenpflichten und des § 242 BGB ist dies beispielsweise der Fall, wenn der Vermieter Erhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahmen an der Wohnung vornehmen will oder wenn er die Wohnung wegen bekannt gewordener Mängel überprüfen will. Dies ist ebenfalls gegeben, falls das Mietverhältnis gekündigt worden ist oder das Mietobjekt veräußert werden soll und der Vermieter deshalb die Wohnung einem Interessenten zeigen will. Gleichfalls besteht für den Vermieter ein berechtigtes Interesse, wenn er den begründeten Verdacht hat, dass der Mieter die Wohnung vertragswidrig nutzt. In diesen Fällen muss er seinen Besuch ankündigen.
Handelt es sich nicht um einen dringenden Fall, ist ein Vorlauf von mindestens drei Tagen zu wählen. Dabei sind die Interessen des Mieters zu berücksichtigen. So ist bei einem berufstätigen Mieter eine Besichtigung nach 19.00 Uhr für 30 bis 45 Minuten vertretbar (LG Frankfurt NZM 2002, 696). Der Mieter darf den berechtigten Besichtigungswunsch des Vermieters aber nicht grundlos ablehnen. Eine unberechtigte Weigerung des Mieters berechtigt den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung (BGH WuM 2011, 13).
Ohne vorherige Anmeldung darf der Vermieter den sofortigen Zutritt zur Wohnung nur dann verlangen, wenn Gefahr im Verzug besteht, wie beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch.
