Wenn das vollstreckbare Räumungsurteil vorliegt und der Mieter dennoch nicht aus der Wohnung auszieht, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als die Wohnung durch den Gerichtsvollzieher zwangsräumen zu lassen. Das Zwangsräumungsverfahren wird eingeleitet durch einen entsprechenden Zwangsräumungsantrag an die Gerichtsvollzieherverteilerstelle des zuständigen Amtsgerichts. Oder – falls bekannt – an den zuständigen Gerichtsvollzieher.
Nachdem der Gerichtsvollzieher das Vorliegen der Zwangsvollstreckungsvoraussetzungen geprüft hat, fordert er vom Vermieter zunächst die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich entstehenden Räumungskosten an. Zwar hat der Mieter als Prozessverlierer die Kosten der Zwangsräumung zu tragen, jedoch wird der Gerichtsvollzieher ohne einen Kostenvorschuss des Vermieters in Höhe der zu erwarteten Kosten nicht tätig.
Vor allem in Fällen, in denen der Vermieter befürchten muss, die vorgestreckten Kosten beim Mieter nicht wieder eintreiben zu können, bietet sich die sog. „Berliner Räumung“ an. Diese sieht vor, dass der Gerichtsvollzieher nur den Mieter aus der Wohnung setzt, ohne zugleich sämtliche Einrichtungsgegenstände des Mieters durch einen Spediteur abtransportieren und einlagern lassen zu müssen. So fallen zunächst nur die Kosten für den Gerichtsvollzieher an.
Der Mieter kann seine Sachen innerhalb einer bestimmten Frist vom Vermieter heraus verlangen. Tut er dies nicht, kann sie der Vermieter durch Versteigerung oder Verkauf verwerten.
Nach Eingang des Vorschusses setzt der Gerichtsvollzieher den Räumungstermin fest. Zwischen der Mitteilung des Räumungstermins an den Mieter und dem Vollstreckungstermin müssen mindestens drei Wochen liegen. In dieser Zeit hat der Mieter die Möglichkeit, einen Räumungsschutzantrag beim Vollstreckungsgericht einzureichen.
Über den Vollstreckungstermin werden der Vermieter und die zuständige Ordnungsbehörde informiert, die dem Mieter im Falle der Obdachlosigkeit nach Räumung Ersatzwohnraum zur Verfügung stellen muss. Je nach Situation und Notwendigkeit entscheidet der Gerichtsvollzieher selbstständig, ob er zum Räumungstermin mit einem Spediteur, Polizeibeamten und/oder Schlüsseldienst erscheint.
Auch der Vermieter wird üblicherweise zu dem Termin gebeten, um ihn nach Auszug des Mieters wieder in den Besitz der Wohnung zu setzen. Wenn der Mieter bei dem Räumungstermin anwesend ist, wird er aufgefordert, unter Mitnahme seiner persönlichen Habe die Wohnung zu räumen. Ist er nicht vor Ort, wird der Gerichtsvollzieher das Schloss zwangsweise öffnen und austauschen lassen.
Gegen fehlerhafte Maßnahmen des Gerichtsvollziehers kann das Rechtsmittel der Vollstreckungserinnerung eingelegt werden.
