Lebenslanges Wohnrecht: Worauf Sie achten müssen

Gemäß § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) liegt dann ein Wohnrecht vor, wenn Sie eine Immobilie bewohnen dürfen, ohne selbst Eigentümer des Hauses oder der Wohnung zu sein. Ist vereinbart, dass das Wohnrecht erst mit Ihrem Tod endet, spricht man vom lebenslangen Wohnrecht.

In der Praxis kommt das lebenslange Wohnrecht häufig dann zum Einsatz, wenn Eltern die Erbschaftssteuer umgehen wollen und sie ihre Immobilie deshalb schon zu Lebzeiten an die Kinder übergeben. Die Schenkung ist häufig an ein lebenslanges Wohnrecht geknüpft: Bis zu ihrem Tod dürfen die Eltern dann die Immobilie oder zumindest einen Teil der Immobilie bewohnen. Miete müssen sie dafür nicht zahlen.

Gut zu wissen: Das lebenslange Wohnrecht hat noch einen weiteren Vorteil: Wenn Sie alleinstehend sind und im Alter einen neuen Lebenspartner oder eine neue Lebenspartnerin finden, kann diese(r) problemlos mit einziehen. Die Zustimmung Ihrer Kinder als Immobilieneigentümer ist nicht nötig.

Grundsätzlich können Sie sich das lebenslange Wohnrecht auch in Form eines schuldrechtlichen Vertrags einräumen lassen und ganz individuelle Regeln treffen. Besser ist es jedoch, die Vereinbarung in das Grundbuch eintragen zu lassen. Verkaufen Ihre Kinder die Immobilie, sind Sie bei ersterem nicht abgesichert. Ist das lebenslange Wohnrecht jedoch im Grundbuch festgehalten, besteht es trotz Verkauf weiter. Zwar können Sie kein Veto einlegen, doch muss der neue Eigentümer Sie mitsamt der Immobilie übernehmen. Miete darf er nicht von Ihnen verlangen.

Unser Tipp: Holen Sie sich Unterstützung von einem Notar! Dieser kümmert sich um die Eintragung ins Grundbuch und kann Sie außerdem durch einen beglaubigten Vertrag absichern. Darin können Sie noch einmal dezidiert festlegen, welche Rechte Sie sich als Bewohner einräumen lassen wollen. Auch können Sie darin beispielsweise vereinbaren, dass Ihr Partner oder Ihre Partnerin auch nach Ihrem Tod noch mietfrei in der Wohnung leben darf.

Wird das Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen, handelt es sich um ein sogenanntes „dingliches Wohnrecht“. Sie dürfen dann ohne Zustimmung des Immobilienbesitzers Bedienstete, Pflegekräfte oder Familienmitglieder bei sich aufnehmen. Zu letzterem zählen auch nichteheliche Partner.

Steht Ihnen nur ein Teil der Immobilie zu, sind Sie aufgrund des in § 1093 BGB festgehaltenen Nutzungsrechtes dazu berechtigt, Gemeinschaftsanlagen und -einrichtungen zu nutzen. Dazu zählen zum Beispiel Garten, Keller und die Heizungsanlage.

Nicht erlaubt ist es hingegen, die Immobilie an Dritte zu verschenken, vererben, verkaufen oder vermieten.

Tipp: Lebenslanges Nießbrauchrecht als Alternative

Als Alternative zum lebenslangen Wohnrecht können Sie auch ein lebenslanges Nießbrauchrecht vereinbaren. Dieses wird ebenfalls im Grundbuch vermerkt.

Der Unterschied besteht darin, dass Sie beim Nießbrauchrecht auch Gewinn aus der Immobilie ziehen dürfen. Entscheiden Sie sich beispielsweise dafür, in ein Pflegeheim zu ziehen, können Sie die Wohnung an Dritte vermieten und so die Kosten für Ihre Pflege ausgleichen. Beim lebenslangen Wohnrecht ist dies nicht möglich.

Gut zu wissen: Das Nießbrauchrecht räumt dem Wohnberechtigten zwar mehr Freiheiten ein, doch fallen dafür meist auch höhere Kosten an. Der Wohnberechtigte ist dazu verpflichtet, die Immobilie so zu pflegen, als wäre er der eigentliche Eigentümer. Beispielsweise müssen Sie die Gebäudeversicherung aus eigener Tasche bezahlen.

Ist das lebenslange Wohnrecht im Grundbuch vermerkt, haben Sie bei einem Eigentümerwechsel grundsätzlich nichts zu befürchten. Der neue Immobilieneigentümer kann Sie weder auf die Straße setzen, noch kann er plötzlich Miete von Ihnen verlangen. Allerdings haben Sie kein Mitspracherecht beim Verkauf: Die Immobilie kann auch ohne Ihre Zustimmung veräußert werden.

Problematisch kann es hingegen werden, wenn die Immobilieneigentümer sich das Haus oder die Wohnung schlichtweg nicht mehr leisten können und Miese machen. Das Recht der Bank auf regelmäßige Zahlungen hat Vorrang vor dem lebenslangen Wohnrecht: Dies bedeutet, dass Sie die Immobilie im Falle einer Zwangsversteigerung verlassenmüssen. Zwar steht Ihnen in diesem Fall eine Geldforderung als Ersatz zu, doch reicht der Erlös meist nicht aus, um diese zu begleichen.

Unser Tipp: Lassen Sie sich vertraglich ein Rückforderungsrecht einräumen! Können sich die neuen Eigentümer die Immobilie dann nicht mehr leisten, haben Sie das Recht, sie wieder auf sich selbst zurück zu überschreiben.

Beim lebenslangen Wohnrecht müssen Sie zwar keine Miete zahlen, doch fallen andere Kosten an. So müssen Sie Instandhaltung und Reparaturen übernehmen. Auch die Nebenkosten müssen Sie bezahlen.

Grundlegende Umbaumaßnahmen muss hingegen der Immobilienbesitzer zahlen. Bei größeren Umbauten muss der Eigentümer Sie allerdings zuvor um Ihre Zustimmung bitten.

Gut zu wissen: Grundsätzlich können Rechte und Pflichten beim lebenslangen Wohnrecht sehr individuell definiert werden. So können Ihre Kinder beispielsweise eine regelmäßige Zahlung von Ihnen verlangen und sich dafür einverstanden erklären, dass Ihr nichtehelicher Partner oder Ihre Partnerin nach Ihrem Tod ebenfalls lebenslanges Wohnrecht genießt. Lassen Sie sich daher schon vor Eintragung ins Grundbuch und Unterzeichnung eines Vertrags eingehend beraten: Die telefonische Rechtsberatung über die Deutsche Anwaltshotline eignet sich hervorragend dafür, die brennendsten Fragen direkt und unkompliziert zu klären. Wählen Sie dafür einfach die 0900-1 875 006 485* und sichern Sie sich rechtssicher ab!

In den meisten Fällen endet das lebenslange Wohnrecht regulär mit dem Tod des Wohnberechtigten.

Es gibt allerdings drei Szenarien, in denen das Wohnrechte schon vorher erlischt. Dies ist der Fall, wenn…

• …ein befristetes Wohnrecht vereinbart wurde und diese Frist abgelaufen ist.
• …das Wohnrecht an eine Bedingung geknüpft war und diese eingetreten ist.
• …die Räume nachhaltig nicht mehr bewohnbar sind.

Die Wohnungseigentümer haben kein Recht, Ihnen das lebenslange Wohnrecht vorzeitig zu entziehen. Es kann nur vorab gekündigt werden, wenn beide Parteien dem zustimmen oder wenn Kündigungsmöglichkeiten vertraglich vereinbart wurden.

Anders als beim lebenslangen Wohnrecht greifen beim Mietvertrag auf Lebenszeit die Regelungen des deutschen Mietrechts.

Schließen Sie einen Mietvertrag auf Lebenszeit, müssen Sie beispielsweise Miete zahlen und sind an die gesetzlich oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen gehalten. Ob der Wohnungseigentümer das Mietverhältnis auch vor Ihrem Tod aus bestimmten Gründen schon beenden kann, hängt dann ganz davon ab, was genau im Mietvertrag vereinbart wurde. Allerdings besteht immer die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung: Verstoßen Sie also wiederholt gegen vertragliche Auflagen oder zahlen Sie Ihre Miete nicht oder nicht rechtzeitig, müssen Sie auch bei einem Mietvertrag auf Lebenszeit mit einer Kündigung rechnen.

Da Sie keine Miete zahlen müssen, wird dem Wohnrecht ein gewisser Wert zugeschrieben, auf den in den meisten Fällen Steuern zu zahlen sind.

Das Finanzamt ermittelt dafür den sogenannten Geldwert des Wohnrechts. Hierbei wird eine Jahreskaltmiete anhand des Mietspiegels Ihrer Stadt oder Gemeinde ermittelt. Dieser Wert wird dann mit Ihrer Lebenserwartung multipliziert. Dabei orientiert sich das Finanzamt an der Kapitalwerttabelle des Bundesfinanzministeriums.

Beispiel: Um die Erbschaftssteuer zu umgehen, überschreibt Frau Meier ihr Haus an ihre Kinder. Im Gegenzug lässt sie sich ein lebenslanges Wohnrecht für die 80 Quadratmeter große Dachgeschosswohnung einräumen. Laut Mietspiegel liegt der Quadratmeterpreis in Frau Meiers Wohnort bei 10 Euro. Die fiktive Jahreskaltmiete beläuft sich also auf 9.600 Euro (12 x 80qm x 10 Euro). Frau Meier ist bereits 91 Jahre alt: Ein Blick auf die Kapitalwerttabelle zeigt, dass der Kapitalwert für ihre durchschnittliche Lebenserwartung 3,512 beträgt. Der Geldwert ihres Wohnrechts, den sie versteuern muss, liegt folglich bei 33.715,20 Euro (9.600 Euro x 3,512).