Miete: Ein Einblick ins Mietrecht
Mehr als 50 Prozent der Deutschen leben zur Miete, womit die Bundesrepublik im europaweiten Vergleich die einsame Spitze bildet. Doch was hat es mit der Miete eigentlich genau auf sich, was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomiete und wann haben Sie als Mieter das Recht, die Miete zu mindern?
Kaltmiete, Warmmiete, brutto und netto: Was ist der Unterschied?
Vielleicht kennen Sie die folgende Situation: Sie suchen online nach einer günstigen Mietwohnung und finden auch direkt ein paar interessante Immobilien. Doch die Angabe der Mietkosten hinterlässt bei Ihnen viele Fragezeichen: Was genau ist mit Nettokaltmiete gemeint? Beinhaltet die ausgewiesene Warmmiete wirklich schon alle Nebenkosten? Und was sind eigentlich warme Betriebskosten? Hier finden Sie einen kleinen Überblick über die unterschiedlichen Begriffe:
Miete: Unterschied zwischen warm, kalt, brutto und netto
| Kaltmiete / Grundmiete / Nettomiete / Nettokaltmiete (veraltet: Mietzins) | Kosten für die reine Gebrauchsüberlassung der Wohnung ohne Nebenkosten (Nebenkosten dürfen zusätzlich nur abgerechnet werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.) |
| Bruttokaltmiete / Bruttomiete | Kaltmiete inklusiver aller Nebenkosten, ausgenommen Heiz- und Warmwasserkosten. Da die Nebenkosten pauschal Teil der Miete sind, darf der Vermieter keine gesonderte Nebenkostenabrechnung erstellen. Er darf lediglich die warmen Betriebskosten (Heizung und Warmwasser) separat abrechnen. |
| Bruttowarmmiete | Kaltmiete inklusive aller kalten und warmen Nebenkosten. Achtung: Die Bruttowarmmiete ist als Pauschalmiete unzulässig, da die Heizkosten zumindest zu einem bestimmten Teil verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. |
| Teilinklusivmiete | Mischform aus Brutto- und Nettomiete, bei der ein Teil der Nebenkosten pauschal und ein Teil nach einem bestimmten Verteilerschlüssel berechnet werden |
Kurz und knapp:
- Ist in Ihrem Mietvertrag nur von einer Kalt- oder Grundmiete die Rede und wird darin nicht auf gesonderte Nebenkosten verwiesen, müssen Sie auch nur die Kalt- oder Grundmiete zahlen. Ihr Vermieter darf keine Nebenkostenabrechnung erstellen.
- Weist Ihr Mietvertrag eine Brutto(kalt)miete aus, sind darin nahezu alle Nebenkosten schon pauschal enthalten. Sie müssen nur noch mit einer gesonderten Abrechnung für Heiz- und Warmwasserkosten rechnen.
- Enthält Ihr Mietvertrag eine Teilinklusivmiete, werden einige Nebenkosten pauschal und einige nach einem bestimmten Verteilerschlüssel abgerechnet. Welche Kosten genau betroffen sind, muss im Mietvertrag geregelt sein.
- Sieht Ihr Mietvertrag eine Bruttowarmmiete vor, bei der alle Nebenkosten inklusive der Heizkosten pauschal abgerechnet werden, handelt es sich um eine ungültige Regelung. Sie können die Heizkosten in diesem Fall um 15 Prozent kürzen.
Frist: Bis wann muss ich die Miete gezahlt haben?
Gemäß § 556b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) müssen Sie die Miete bis zum dritten Werktag des Monats gezahlt haben. Der Samstag gilt dabei nicht als Werktag. Ist in Ihrem Mietvertrag allerdings eine großzügigere Frist geregelt, dann gilt diese. Eine strengere Frist, die Sie gegenüber den gesetzlichen Vorgaben benachteiligt, ist hingegen nicht zulässig.
Gut zu wissen: Im Oktober 2016 entschied der Bundesgerichtshof, dass Mieter die Miete bis zum dritten Werktag des Monats lediglich überwiesen haben müssen. Sie muss zu diesem Stichtag aber noch nicht auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein (Az. VIII ZR 222/15).
Wann ist die Miete zu hoch?
Handelt es sich nicht um öffentlich geförderten Wohnungsbau (z. B. Sozialwohnungen), kann Ihr Vermieter die Miethöhe verhältnismäßig frei festlegen. Damit Mieter in Notsituationen jedoch nicht ausgenutzt werden, sieht der Gesetzgeber einige Begrenzungen nach oben vor.
Mietpreisüberhöhung
Bei einer Mietpreisüberhöhung handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG). Liegt ein Mangel an vergleichbaren Wohnungen vor, darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20 Prozent übersteigen.
Exkurs: ortsübliche Vergleichsmiete und Mietspiegel
Um die ortsübliche Vergleichsmiete in Erfahrung zu bringen, sollten Sie bei der Gemeinde Ihres Wohnortes nachfragen. Gibt es einen offiziellen Mietspiegel, orientiert sich die ortsübliche Vergleichsmiete daran. Gibt es keinen Mietspiegel, gestaltet sich das Unterfangen wesentlich schwieriger. Im Zweifelsfall muss dann ein Sachverständigengutachten erstellt werden, das eine ortsübliche Vergleichsmiete ausweist.
Wichtig: Viele Immobilienportale wie Immowelt und Immobilienscout24 weisen auf ihren Seiten Durchschnittsmieten zum Vergleich aus. Diese Angaben gelten vor Gericht nicht als relevante Vergleichsmieten, so das Amtsgericht München in einem Urteil vom 7. März 2019 (Az. 472 C 23258/17).
Mietwucher
Gemäß § 291 Strafgesetzbuch (StGB) handelt es sich bei Mietwucher um eine Straftat, die mit einer empfindlichen Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren geahndet wird.
Mietwucher liegt dann vor, wenn…
- …die Miete 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und
- …wenn der Vermieter eine Zwangslage des Mieters ausnutzt.
In der Realität wird kaum Mietwucher festgestellt, da vor allem die zweite Bedingung nur sehr selten gegeben ist. Hat ein Mieter sich beispielsweise schlicht nicht ausreichend informiert und blauäugig eine viel zu teure Wohnung gemietet, kann dem Vermieter kein Mietwucher zur Last gelegt werden.
Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse wurde im Juni 2015 mit dem Ziel ins Leben gerufen, die Situation in angespannten Wohnungsmärkten zu entlasten. Dabei bestimmt jedes Bundesland selbst, welche Gebiete aus welchen Gründen als „angespannter Wohnungsmarkt“ gelten.
In den betroffenen Gegenden darf die Miete bei Neuvermietungen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Die Mietpreisbremse ist heftig umstritten und wurde mittlerweile in vielen Bundesländern für verfassungswidrig und entsprechend für unwirksam erklärt. Kritisiert wurde auch, dass die Mietpreisbremse Vermietern zahlreiche Schlupflöcher lies: So durfte die Miete beliebig hoch angesetzt werden, wenn bereits der Vormieter eine deutlich höhere Miete für die Wohnung gezahlt hat. Neue Mieter konnten jedoch nur sehr schwer in Erfahrung bringen, wie hoch die Miete ihres Vormieters war. Dieses Problem wurde mit der Reform der Mietpreisbremse zum 1. Januar 2019 aus der Welt geschafft: Vermieter müssen seitdem unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie viel der Vormieter für die Wohnung gezahlt hat.
Unser Tipp für Mieter: Haben Sie den Vertrag bereits unterschrieben und nun festgestellt, dass Ihre Miete viel zu hoch ist, können Sie diese unter Umständen kürzen. Auch können Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Holen Sie sich dafür am besten Rat von einem Experten, denn gerade für Laien ist die Mietkürzung mit Risiken verbunden: Liegt doch keine Mietpreisüberhöhung vor, geraten Sie unter Umständen in Mietverzug. Dies kann eine fristlose Kündigung nach sich ziehen.
Darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Die Miete, die in Ihrem Mietvertrag vereinbart wurde, ist leider nicht in Stein gemeißelt. Unter zwei Voraussetzungen darf Ihr Vermieter sie erhöhen:
- wenn die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden soll
- wenn Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung rechtfertigen
Allerdings muss Ihr Vermieter hier geltende Maximalwerte beachten. Zum einen darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten und zum anderen darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent angehoben werden. Letzteres bezeichnet man als die gesetzliche Kappungsgrenze.
Gut zu wissen: In einigen Städten und Gemeinden mit besonders angespannten Wohnungsmärkten gilt eine verschärfte Kappungsgrenze. Der Vermieter darf die Miete hier innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent erhöhen.
Unter welchen Umständen kann ich die Miete mindern?
Eine Mietminderung ist grundsätzlich dann möglich, wenn die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache eingeschränkt oder nicht mehr gegeben ist. Man spricht hier auch von Mietmängeln, wie etwa Schimmel in der Wohnung oder einem Wasserschaden.
Bevor Sie allerdings den Dauerauftrag überarbeiten und eigenständig die Miete kürzen, müssen Sie Ihren Vermieter informieren und dazu auffordern, den Mietmangel zu beseitigen. Setzen Sie ihm dazu eine angemessene Frist.
Gut zu wissen: Einige Mietmängel können von Natur aus nicht behoben werden. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche deutlich von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweicht. Auch hier sollten Sie zunächst das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen, da verschiedene Messmethoden zu unterschiedlichen Ergebnissen führen und gerade Laien die Wohnfläche oft falsch berechnen.
Hier erfahren Sie mehr darüber: Wohnflächenberechnung: Richtig nachmessen und Miete mindern
Mietrückstand: Was passiert, wenn ich die Miete nicht zahle?
Wenn Sie Ihre Miete nicht zahlen, verletzten Sie Ihre Hauptpflicht aus dem Mietvertrag. In diesem Fall ist der Vermieter dazu berechtigt, das Mietverhältnis zu beenden. Die außerordentliche, fristlose (sprich: sofortige) Kündigung ist dann wirksam, wenn:
- Sie Ihre Miete zwei Monate in Folge nicht rechtzeitig gezahlt haben.
- Sie zwei Monate in Folge lediglich einen Teil der Miete gezahlt haben und der fehlende Anteil sich auf mehr als eine Monatsmiete beläuft.
- Sie Ihre Miete über einen längeren Zeitraum nicht vollständig gezahlt haben und der Gesamtbetrag sich auf mehr als zwei Monatsmieten beläuft.
Wichtig: Erhalten Sie aufgrund Ihrer Mietrückstände eine Räumungsklage und überweisen Sie den ausstehenden Betrag daraufhin innerhalb von zwei Monaten, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Sie können dann weiterhin in der Wohnung bleiben.
Neben der außerordentlichen Kündigung kann Ihr Vermieter auch eine ordentliche Kündigung aussprechen. Bei dieser wird das Mietverhältnis nicht mit sofortiger Wirkung, sondern unter Einhaltung der Kündigungsfrist beendet. Anders als bei der fristlosen Kündigung, wird die ordentliche Kündigung nicht unwirksam, wenn Sie den ausstehenden Betrag doch noch rechtzeitig überweisen. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter in diesem Fall so sehr erschüttert ist, dass Ihr Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat, das Mietverhältnis zu kündigen, auch wenn aktuell keine Mietschulden mehr vorliegen.
