Wohnflächenberechnung: Richtig nachmessen und Miete mindern

Grundsätzlich gibt es keine rechtlich verbindliche Methode zur Berechnung der Wohnfläche. Wenn Sie Ihre Wohnung nachmessen möchten, sollten Sie zunächst einen Blick in den Mietvertrag werfen. Dort sollte geschrieben stehen, welche Variante angewandt wurde. Möglich sind beispielsweise die Bemessung anhand den Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV), der DIN-Norm 277 oder der DIN-Norm 283. Letztere wurde zwar offiziell bereits 1983 abgeschafft, doch kann sich der Vermieter noch immer darauf beziehen, wenn Sie der Variante bei Unterzeichnung des Mietvertrags zugestimmt haben (BGH-Urteil vom 23. Mai 2007, Az. VIII ZR 231/06).

Ist im Mietvertrag nichts vereinbart, greift gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom April 2009 die Wohnflächenverordnung (Az. VIII ZR 86/08). Für Sie als Mieter ist diese Methode vorteilhaft, da sie bestimmte Flächen wie Balkon, Dachterrasse oder Dachschrägen nur anteilig anrechnet. Räume, die nicht zur Wohnung gehören, werden im Gegensatz zur Berechnung nach älteren DIN-Normen nicht mit einberechnet. Dazu gehören beispielsweise Garage, Waschkeller und Trockenräume.

Berechnung nach Wohnflächenverordnung

Die Wohnraumflächenverordnung ist die gängigste Berechnungsmethode. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum (Sozialwohnungen) muss anhand der WoFlV nachgemessen werden; bei preisfreiem Wohnraum können auch andere Methoden angewandt werden.

Gemäß der WoFlV zählen folgende Räume zur Wohnfläche:

• Wohnzimmer
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Küche
• Esszimmer
• Flure
• Badezimmer und WCs
• Abstellräume

Anteilig werden die folgenden Flächen mit einbezogen:

• Wintergärten und Schwimmbäder: Sind die Räume zu allen Seiten geschlossen, fließen Sie mit 50 % in die Berechnung mit ein. Sind sie auch beheizt, werden sie vollständig mit einbezogen.
• Balkone und (Dach-)terrassen: Balkone und Terrassen werden zu 25 % mit einberechnet. Sind sie besonders hochwertig ausgestattet, können sie mit bis zu 50 % zur Wohnfläche gezählt werden.
• Dachschrägen: Beträgt die Deckenhöhe mehr als 2 Meter, wird die Fläche zu 100 % mit einberechnet. Beginnt die Dachschräge zwischen 1 und 2 Meter, fließt die Fläche darunter zu 50 % in die Berechnung mit ein. Ist die Dachschräge auf einer Höhe von unter einem Meter, wird die Fläche nicht mit einberechnet.
• Keller, Garagen, Waschküchen, Trockenräume, Geschäftsräume: All diese Räumlichkeiten befinden sich außerhalb der Wohnung und werden bei der Berechnung nach Wohnflächenverordnung nicht berücksichtigt.

Haben Sie alle Räume vermessen und Flächen unter Dachschrägen oder Ihren Balkon anteilig mit einberechnet, können Sie unter Umständen noch weitere Flächen von der eigentlichen Wohnfläche abziehen. Möglich ist das beispielsweise bei Pfeilern mit einer Grundfläche von mehr als 0,1 qm sowie bei Fenster- und Wandnischen, die maximal 13 cm tief sind und nicht bis zum Boden reichen.

Berechnung nach DIN-Normen

Während die Wohnflächenverordnung sehr mieterfreundlich ist, lässt sich das von einigen DIN-Normen nicht behaupten.

Ist in Ihrem Mietvertrag vereinbart, dass sich die Wohnfläche nach DIN-Norm 277 berechnet, müssen Sie alle Dachflächen, Balkone und Kellerräume vollumfänglich mit einberechnen. Gerade bei Dachgeschosswohnungen mit vielen Schrägen kann sich so leicht eine Abweichung von 20 Prozent gegenüber der Berechnung nach WoFlV ergeben.

Noch mieterunfreundlicher ist die Berechnung nach DIN-Norm 283. Diese wurde zwar bereits 1983 abgeschafft, doch können sich Vermieter noch immer darauf berufen, solange die Norm im Mietvertrag als Grundlage für die Wohnflächenberechnung genannt ist. Bei dieser Variante müssen Sie auch Räume, die klar nicht zur Wohnung gehören, mit einberechnen. Dazu zählen beispielsweise Garagen und Heizungsräume.

Sie haben den Zollstock angelegt oder mit einem Lasermessgerät nachgemessen und dabei festgestellt, dass Ihre Wohnfläche deutlich von der vertraglich vereinbarten Wohnungsgröße abweicht? Dann sollten Sie schnell handeln, denn hier liegt ein nicht behebbarer Mietmangel vor, der Sie gegebenenfalls zur Mietminderung berechtigt.

Gut zu wissen: Möchten Sie nicht länger in der Wohnung bleiben, berechtigt die falsche Wohnfläche Sie ab einer Abweichung von 10 Prozent auch zur fristlosen Kündigung. Sie können sich dann problemlos nach einer neuen Wohnung umsehen, ohne lange Kündigungsfristen einhalten zu müssen.

Beträgt die Abweichung mehr als 10 Prozent, können Sie Ihre Miete mindern.Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die prozentuale Abweichung der prozentualen Mietminderung entspricht. Ist die Wohnung also um 16 Prozent zu klein, können Sie Ihre Miete um 16 Prozent kürzen (Urteil vom 24. März 2004, Az. VIII ZR 44/03).

Dasselbe gilt auch für die Nebenkosten: Hat Ihr Vermieter bei der Abrechnung die Wohnfläche als Verteilerschlüssel zugrunde gelegt und stellt sich diese nun als falsch heraus, muss der Vermieter bei der nächsten Nebenkostenabrechnung die korrekte Wohnfläche heranziehen.

Bei Miete und Nebenkosten gilt übrigens: Ist die Wohnung zu klein, können Sie die Minderung auch für bereits geleistete Zahlungen geltend machen. So können Sie sich einen Teil von Miete und Nebenkosten für die letzten drei Jahre zurückholen. Ältere Forderungen gelten leider schon als verjährt.

Gut zu wissen: Stellt sich im Nachhinein heraus, dass Ihre Wohnung zu groß ist, kann der Vermieter keine Nachzahlung von Ihnen verlangen. Allerdings ist er dazu berechtigt, die korrekte Wohnfläche bei der nächsten Mieterhöhung sowie in der Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigen. Sie müssen dann mit höheren Kosten rechnen.

Mieter muss die Abweichung nachweisen

Stellen Sie fest, dass Ihre Wohnfläche nicht so groß ist wie im Mietvertrag angegeben, sind Sie dazu verpflichtet, dies nachzuweisen. Allerdings kann Ihr Vermieter kein Gutachten von Ihnen verlangen: Auch wenn Sie selbst den Zollstock anlegen und ordentlich ausmessen, gilt das als Beweis für die zu kleine Wohnfläche.

Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte jedoch ein Sachverständigengutachten anfordern. Die Kosten dafür belaufen sich auf etwa 150 bis 250 Euro. Sollten Sie sich mit Ihrem Vermieter nicht einig werden und landet der Fall vor Gericht, hat das Urteil des Sachverständigen dort Bestand.

Falsche Wohnfläche bei Eigentumswohnung

Wer seine Traumwohnung nicht mieten, sondern direkt kaufen möchte, sollte noch vor Vertragsunterzeichnung nachmessen. Anders als bei der Miete gilt hier nämlich: Ist der Kaufvertrag einmal unterschrieben, können Sie danach keine Rückzahlung einfordern.