Mietvertrag: Infos, Muster, Rechtsberatung

In Deutschland herrscht Vertragsfreiheit, weshalb Vermieter und Mieter den Mietvertrag verhältnismäßig frei gestalten können. Ein paar Grundregeln gibt es allerdings schon. So muss der Mietvertrag die folgenden Angaben beinhalten:

• Name und Anschrift von Vermieter und Mieter
• Beschreibung der Mietsache mit Adressangabe
• Höhe der Miete
• Beginn des Mietverhältnisses

Die meisten Mietverträge enthalten jedoch weitaus mehr Informationen und Regeln. Immerhin gilt: Je genauer die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien geregelt sind, desto geringer ist das Streitpotenzial. Die Liste der optionalen Angaben im Mietvertrag ist lang. Hier ein kleiner Auszug, was noch im Mietvertrag festgehalten werden kann:

• Mietkaution: Muss eine Sicherheitsleistung gezahlt werden und wenn ja, in welcher Höhe und Form?
• Nebenkosten: Wie hoch fallen die Nebenkosten aus? Werden diese pauschal oder als Vorauszahlung abgerechnet?
• Vertragsdauer: Ist der Vertrag befristet oder unbefristet?
• Mietdauer: Soll eine Mindestmietdauer vereinbart werden?
• Schönheitsreparaturen: Grundsätzlich muss der Vermieter Schönheitsreparaturen verrichten. Im Mietvertrag kann er diese Pflicht aber zu Teilen auf seinen Mieter abwälzen.
• Haustierhaltung: Sind Haustiere verboten und wenn ja, mit welcher Begründung?
• Rücktrittsrecht: Können die Vertragsparteien bis zu einer bestimmten Frist vom Vertrag zurücktreten?
• Schlüssel: Wie viele Schlüssel erhält der Mieter?
• Begehungsrecht: Wird dem Vermieter das Recht eingeräumt, die Immobilie nach Voranmeldung zu betreten?

Im Übrigen gilt: Ein Mietvertrag muss nicht zwangsläufig schriftlich vorliegen. Auch mündlich geschlossen ist er wirksam. Allerdings sollten Sie – sowohl als Mieter, als auch als Vermieter – auf einen schriftlichen Vertrag bestehen, um Streit vorzubeugen.

Tipp: Zwar können Sie im Mietvertrag grundsätzlich vereinbaren, was Sie möchten, doch sind nicht alle Klauseln wirksam. Der Deutsche Mieterbund geht sogar davon aus, dass 90 Prozent aller Mietverträge nicht rechtmäßige Klauseln enthalten. Die Top 10 können Sie hier nachlesen: Die häufigsten unwirksamen Klauseln im Mietvertrag

Wer eine Immobilie vermieten will, sollte sich zuvor gut überlegen, welche Art des Mietvertrags gewählt werden soll. Muster und Vorlagen gibt es im Internet wie Sand am Meer, wobei stets zwischen mieter- und vermieterfreundlichen Verträgen unterschieden werden muss. Hier sind einige Beispiele für die verschiedenen Arten von Mietverträgen.

Am unkompliziertesten ist der Einheitsmietvertrag. Dieser enthält alle wichtigen gesetzlichen Regelungen – mehr allerdings auch nicht. Er eignet sich für einfache Mietverhältnisse, bei denen weder Vermieter noch Mieter stark von den regulären Vorgaben abweichen wollen.

Weitaus komplexer als der Einheitsmietvertrag ist der Zeitmietvertrag. Das liegt daran, dass das Mietverhältnis in diesem Fall nur für bestimmte Zeit geschlossen wird. Daran knüpft der Gesetzgeber auch weitaus strengere Vorgaben als an einen regulären Mietvertrag. So muss der Vermieter einen guten Grund dafür haben, weshalb er das Mietverhältnis nur befristet abschließt. Dieser Grund muss klar und deutlich im Vertrag genannt werden und in Schriftform vorliegen. Eine mündliche Vereinbarung ist unwirksam.

Bei einem Staffelmietvertrag wird eine Anfangsmiete vereinbart, die sich in regelmäßigen Abständen um zuvor definierte Beträge erhöht. Der Staffelmietvertrag wird oft von Vermietern gewählt, um sich den Aufwand, der mit einer gängigen Mieterhöhung einhergeht, zu sparen.

Für Mieter ist ein Staffelmietvertrag eher nachteilig: Der Vermieter hat dabei weitaus mehr Spielraum als bei einem gängigen Mietvertrag und muss sich beispielsweise nicht an die Kappungsgrenze halten. Zusätzlich kann im Staffelmietvertrag ein Kündigungsausschluss des Mieters von bis zu vier Jahren vereinbart werden. Kurzum: Mit einem Staffelmietvertrag laufen Mieter Risiko, für bis zu vier Jahre an eine überteuerte Wohnung gebunden zu sein.

Ein Zwischenmietvertrag wird nicht zwischen Mieter und Vermieter, sondern zwischen Mieter und Untermieter geschlossen. Dabei werden die Wohnung oder Teile der Immobilie auf bestimmte Zeit einem Dritten überlassen. Spielen Sie mit dem Gedanken, Ihre Wohnung zwischen- oder unterzuvermieten und so Ihre Haushaltskasse aufzubessern, sollten Sie zwei Dinge beachten:

• Ihr Vermieter muss der Untervermietung zustimmen.
• Sollte es zu Mietschäden kommen, haften Sie als Mieter – nicht der Untermieter.

Geht es um Vermietungen zu privaten Zwecken, geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Mieter dem Vermieter unterlegen ist. Aus diesem Grund ist die Rechtsprechung in Deutschland verhältnismäßig mieterfreundlich. Bei Gewerbemietverträgen ist dies jedoch anders: Hier wird davon ausgegangen, dass Mieter und Vermieter sich auf Augenhöhe begegnen. Aufgrund dessen sind nur wenige rechtliche Einschränkungen vorgesehen. So muss sich die Höhe bei Gewerbemietverträgen beispielsweise nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren und auch die Kaution darf wesentlich höher angesetzt werden als bei Wohnraummietverträgen.

Ist die Immobilie aufgrund größerer Renovierungsarbeiten noch nicht bezugsfähig oder handelt es sich um einen Neubau, der noch nicht fertiggestellt ist, können Vermieter und Mieter einen Vormietvertrag abschließen. Dieser kommt in der Regel dann zum Einsatz, wenn noch keine verbindlichen Angaben zu Wohnfläche, Beginn des Mietverhältnisses oder sonstigem getroffen werden können. Der Vormietvertrag hat den Vorteil, dass er weitaus verbindlicher ist als eine reine Mietzusage. Als Mieter können Sie auf Nummer sicher gehen, dass Sie Ihre Wunschimmobilie tatsächlich bekommen. Als Vermieter können Sie aufgrund des Vormietvertrags sichergehen, dass Ihr Wunschmieter die Immobilie auch tatsächlich bezieht und sich nicht zwischenzeitlich nach etwas anderem umsieht.