Untervermietung: Diese Rechte haben Mieter und Vermieter

Für die Untervermietung Ihrer Wohnung benötigen Sie ein einfaches Schreiben. Dieses senden Sie an Ihren Vermieter und schildern darin Ihr berechtigtes Interesse.

Ein berechtigtes Interesse hat beispielsweise eine Person, die

• aus finanziellen Gründen die Wohnung untervermieten muss (Todesfall des Partners, weniger Einkommen),
• einen (Lebens-)Partner in die Wohnung aufnehmen möchte,
• aufgrund (beruflicher) Abwesenheit die eigene Wohnung auf bestimmte Zeit nicht selbst nutzen kann oder
• die Wohnung vor Einbruch schützen möchte, weil man selbst selten zu Hause ist.

Eltern, Kinder, Stiefkinder oder (neue) Ehepartner müssen nicht in einem extra Untermietvertrag aufgenommen werden. Wohnen die erwähnten Personen dauerhaft in Ihrer Wohnung, informieren Sie einfach Ihren Vermieter, damit gegebenenfalls Ihre Nebenkosten angepasst werden können. Lehnt Ihr Vermieter die Untervermietung ohne hinreichenden Grund ab, können Sie sich auf das Sonderkündigungsrecht berufen (§ 540 Abs. 1 BGB) und Ihr Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Darauf müssen Sie als Hauptmieter achten

Sofern eine Erlaubnis zur Untervermietung noch nicht in Ihrem Mietvertrag steht, sollten Sie zuerst Ihren Vermieter um Erlaubnis (§ 540 BGB) fragen. Damit können Sie von vornherein etwaige rechtliche Risiken ausschließen. Schildern Sie Ihrem Vermieter die Umstände und geben Sie ihm wichtige Informationen wie etwa Namen, Geburtsdatum und Anschrift des künftigen Untermieters. Neben diesen persönlichen Daten müssen Sie Ihrem Vermieter nichts weiter mitteilen. Das heißt, eine Angabe etwa zur Kreditwürdigkeit oder den finanziellen Verhältnissen ist nicht von Nöten.

Den Untermietvertrag mit Ihrem neuen Untermieter – nach erfolgter Zustimmung zur Untervermietung durch Ihren Vermieter – sollten Sie in jedem Fall schriftlich gestalten. Der Vertrag kommt dabei lediglich zwischen Ihnen und Ihrem Untermieter zustande. Untermieter und Vermieter gehen kein Vertragsverhältnis ein. Für Sie als Hauptmieter bedeutet das, dass Sie für Ihren Untermieter haften. Kann dieser die Untermiete nicht mehr zahlen, müssen Sie trotzdem weiterhin die volle Miete an Ihren Vermieter überweisen. Tun Sie das nicht, häufen sich Mietrückstände an. Im schlimmsten Fall müssen Sie dann mit einer Kündigung des Mietvertrags rechnen. Dasselbe gilt auch bei Schäden an der Mietsache: Sie als Hauptmieter haften, selbst wenn Ihr Untermieter diese verursacht hat.

Darauf müssen Sie als Vermieter achten

Hat ein Mieter ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung vorgebracht, ist eine Zustimmung kaum zu verweigern. Nur unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Erlaubnis auf Untervermietung durch den Vermieter verweigert werden, zum Beispiel wenn...

• ein Mieter nach einer Erlaubnis zur Untervermietung der ganzen Wohnung, in der der Hauptmieter dann nicht mehr selbst lebt, fragt (LG Berlin, Beschluss vom 9. September 2019, Az. 64 T 65/19).
• eine Überbelegung erkennbar ist (dies ist der Fall, wenn auf ein Zimmer der Wohnung mehr als eine Person entfällt oder weniger als 10 qm Wohnraum pro Person für Familienangehörige).
• der Untermieter für den Vermieter unzumutbar ist.

Auf den Untermietvertrag selbst haben Sie als Vermieter keinerlei Einfluss. Sie können ihn weder diktieren, noch ist Ihre Meinung hier gefragt. Dieser Vertrag wird ausschließlich zwischen Hauptmieter und Untermieter geschlossen.

Ist Ihnen als Vermieter die Untervermietung anders nicht zuzumuten, dürfen Sie allerdings auch eine Mieterhöhung (§ 553 Abs. 2 BGB) beschließen. Ist der Hauptmieter damit nicht einverstanden, kann er das zwar ablehnen, dafür aber auch keinen Untermieter aufnehmen.

Mündlich geschlossene Mietverträge zwischen Hauptmieter und Untermieter sind gültig. Empfohlen wird aber immer die schriftliche Form. Kommt es später zu einem Streitfall, lassen sich mündliche Vereinbarungen nicht immer beweisen. 

Ein Untermietvertrag ist bindend und sollte deshalb alle Eventualitäten beinhalten, die während einer Untervermietung auftreten können. Die folgenden Punkte sollten Sie in den Untermietvertrag aufnehmen:

• Namen und Anschriften der Vertragspartner
• Beginn und ggf. Ende der Untervermietung
• Angaben zu Miete, Nebenkosten, Kaution (plus Zahlungsmodalitäten)
• Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag
• Unterschriften beider Vertragspartner

Wenn Sie unsicher sind, was die eigenhändige Erstellung eines Untermietvertrages angeht, können Sie unsere kostenlose Vorlage nutzen.

Bei den Rechten und Fristen einer Kündigung des Untermietvertrages wird zwischen 3 Arten der Untervermietung unterschieden:

• Untervermietung möblierten Wohnraums
• Untervermietung unmöblierten Wohnraums
• Befristete Untervermietung

Kündigung bei Untervermietung von möbliertem Wohnraum

Einer der häufigsten Fälle der Untervermietung ist der, dass Sie Ihrem Untermieter einfach einen Teil Ihres möblierten Wohnraumes überlassen. In diesem Fall profitieren Sie als Hauptmieter von vereinfachten Kündigungsbedingungen. So beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist nur 2 Wochen. Auch müssen Sie die Kündigung nicht begründen. Die Kündigung muss spätestens am 15. des jeweiligen Monats bei Ihrem Untermieter eingegangen sein, damit der Mietvertrag zum Ende desselben Monats beendet werden kann. Doch Vorsicht: Die verkürzte Kündigungsfrist gilt auch für Ihren Untermieter.

Kündigung bei Untervermietung von unmöbliertem Wohnraum

Haben Sie unmöblierte Räume vermietet, gelten andere Kündigungsbestimmungen. In diesem Fall müssen Sie sich an den gesetzlichen Kündigungsfristen orientieren, die für Sie als Hauptmieter je nach Mietdauer bei 3 bis 12 Monaten liegen. Teilen Sie Ihrem Untermieter schriftlich Ihr berechtigtes Interesse an einer Auflösung des Untermietvertrages mit. Diese Umstände können zum Beispiel eintreten, wenn Sie selbst wieder einziehen möchten oder eine wirksame Kündigung für die Wohnung vom Vermieter erhalten haben.

Befristete Untervermietung

Eine Wohnung oder einzelne Räume werden häufig nur im Rahmen eines befristeten Mietvertrags untervermietet. Bevor Sie einen derartigen Vertrag abschließen, sollten Sie bedenken: Befristetete Mietverträge können nicht vorzeitig gekündigt werden. Vermieten Sie Ihre Wohnung etwa für 9 Monate unter, weil Sie zeitweise ins Ausland gehen, und kommen Sie doch bereits nach 6 Monaten wieder zurück, können Sie Ihren Untermieter nicht einfach vor die Tür setzen. Sie müssen sich dann für die verbleibendenden 3 Monate eine andere Bleibe suchen oder den Mietvertrag im gemeinsamen Einverständnis frühzeitig auflösen. Dasselbe gilt natürlich auch für Ihren Untermieter: Auch dieser kann es sich nicht einfach anders überlegen und den befristeten Vertrag vorzeitig beenden.