Airbnb und Co.: Was Sie bei der Zwischenvermietung an Touristen beachten müssen

Egal ob Sie Ihre Wohnung kurzfristig und wiederholt an Touristen oder längerfristig an einen Zwischenmieter vermieten: Bei einer Zwischenvermietung oder Untervermietung gilt immer, dass Ihr Vermieter Ihrem Vorhaben zustimmen muss. Wollen Sie Ihre Wohnung wiederholt über ein Portal wie Airbnb oder Wimdu vermieten, ist wichtig, dass Sie Ihren Vermieter nicht nur schlicht um sein Einverständnis zur Zwischenvermietung bitten, sondern klarstellen, dass die Wohnung wiederholt beliebigen Touristen überlassen werden soll. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in einem Präzedenzfall von 2014, dass einem Mieter, der lediglich die einmalige Erlaubnis zur Zwischenvermietung hatte, fristlos gekündigt werden konnte, nachdem er seine Wohnung wiederholt an Touristen vermietete (Az. VIII ZR 210/13).

Wer eine leerstehende Wohnung tage- oder wochenweise an Touristen vermietet, kann damit viel Geld verdienen. Meist ist das Geschäft sogar lukrativer als die Wohnung dauerhaft ein- und demselben Mieter zu überlassen. Damit bezahlbarer Wohnraum jedoch nicht ausschließlich an Touristen vermietet wird, haben einige Bundesländer – darunter Hamburg und Berlin – ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot aufgestellt. Gilt ein solches an Ihrem Wohnort, müssen Sie die zuständige Behörde um Erlaubnis zur Zwischenvermietung an Touristen bitten. Setzen Sie sich dafür am besten mit dem zuständigen Bezirksamt in Verbindung.

Das Zweckentfremdungsverbot muss nicht immer auf Bundeslandebene gelten, sondern kann sich auch auf einzelne Städte beschränken. Dies ist beispielsweise in Dortmund, Münster und Köln der Fall. In einigen dieser Städte ist die Vermietung an Touristen beispielsweise auf einen Höchstsatz an Tagen beschränkt. Dieser beläuft sich in der Regel auf 120 bis 180 Tage im Jahr. Während der restlichen Zeit darf die Wohnung nicht gewerblich untervermietet werden. Teils gilt auch, dass die Wohnung nicht ganz sondern nur anteilig über Portale wie Airbnb vermietet werden darf: Mancherorts greift beispielsweise die Regelung, dass die Wohnung nur zu 50 Prozent untervermietet werden darf. Handelt es sich beispielsweise um eine 4-Zimmer-Wohnung dürfen zwei dieser Zimmer gewerblich vermietet werden.

Bei einem Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot mit Sie mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro rechnen.

Gut zu wissen: Wenn Sie gegen das Zweckentfremdungsverbot verstoßen, können Sie nicht darauf hoffen, dass Airbnb Ihre Daten aufgrund des Datenschutzes geheim hält. Im Dezember 2018 wurde die Plattform vom Verwaltungsgericht München dazu aufgefordert, Gastgeberdaten herauszugeben, wenn der Verdacht einer illegalen Vermietung besteht (Az. M 9 K 18.4553).

Wer seine Wohnung unter- oder zwischenvermietet muss die Einnahmen bei der Einkommensteuererklärung in der „Anlage V“ (Einnahmen aus Pacht und Vermietung) angeben. Ob dann tatsächlich Steuern anfallen, hängt vom individuellen Fall und unter Anbetracht von Grundfreibeträgen und Ähnlichem ab. Als Faustregel gilt: Übersteigen die Einnahmen aus der Zwischenmiete Ihre Mietausgaben – fällt also ein Gewinn an – können Steuern fällig werden.

Während die Einkommenssteuer eher gering ausfallen wird und bei sehr vereinzelten Vermietungen anfallen kann, müssen Sie mit weitaus höheren Abgaben rechnen, wenn Sie Ihre Wohnung sehr regelmäßig Touristen überlassen. Denn dann könnten Sie umsatzsteuerpflichtig sein. Die Umsatzsteuer fällt dann an, wenn der Bruttoumsatz über die Vermietung im Vorjahr bei 22.000 Euro lag und sich im laufenden Jahr voraussichtlich auf 50.000 Euro belaufen wird. Fallen Sie unter diese Grenze, greift die Kleinunternehmerregelung gemäß § 19 Abs. 1 Umsatzsteuergesetz (UStG). Umsatzsteuer fällt dann nicht an (Stand: 2022).

Tief in die Tasche müssen Sie dann greifen, wenn Sie aus der Vermietung an Touristen ein richtiges Geschäft machen. Handelt es sich dabei nämlich um eine dauerhafte wirtschaftliche Tätigkeit mit eindeutiger Gewinnerzielungsabsicht, kann Gewerbesteuer anfallen. Der Freibetrag für diese liegt aktuell bei 24.500 Euro im Jahr.

Wo die Grenze zwischen der privaten und der gewerblichen Vermietung verläuft, ist nicht immer klar zu sagen. Teils wird argumentiert, dass hinter der Vermietung über Airbnb automatisch immer eine Gewinnerzielungsabsicht stecken muss, da das Unternehmen selbst mit dem folgenden Slogan wirbt: „Verdiene dir als Airbnb-Gastgeber etwas dazu!“ Teils wird mit der Vermietung über derartige Portale aber auch großzügiger umgegangen: Es heißt dann, dass die Vermietung erst dann gewerblicher Natur ist, wenn sogenannte „unübliche Sonderleistungen“ wie die tägliche Zimmerreinigung oder das Bereitstellen von Frühstück mit angeboten werden. Setzen Sie sich daher am besten schon vor der ersten Vermietung mit dem zuständigen Finanzamt in Verbindung!

Unterstellt das Finanzamt Ihnen für die Vermietung Ihrer Wohnung an Touristen eine Gewinnerzielungsabsicht und veranschlagt daher einen hohen Steuersatz? Oder kam es gar zum Streit mit Ihrem Vermieter, weil Sie die Wohnung ohne dessen Zustimmung vermietet haben? Sollte aus der scheinbar lukrativen Einnahmequelle Airbnb ein akutes Rechtsproblem geworden sein, sollten Sie die telefonische Rechtsberatung oder die Online-Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline nutzen. Unsere selbstständigen Kooperationsanwälte klären Sie schnell und effizient über die Rechtslage auf und geben Ihnen wertvolle Tipps zum weiteren Vorgehen an die Hand. Für die Richtigkeit seiner Angaben haftet der Anwalt online oder am Telefon ebenso wie der Anwalt vor Ort.