Zwischenmiete: Was muss ich beachten?
Wer während der Semesterferien nach Hause fährt, ein Auslandssemester in Angriff nimmt oder eine längere Reise plant, geht oft auf die Suche nach einem Zwischenmieter. So können die Mehrkosten durch die doppelte Miete einfach und bequem gedeckt werden. Doch Vorsicht: Sie sollten sich über die Konsequenzen der Zwischenvermietung im Klaren sein!
Zwischenmiete: Das Wichtigste in Kürze
- Bei der Zwischenmiete handelt es sich um eine Untervermietung mit zeitlicher Befristung.
- Wollen Sie Ihre Wohnung zu Teilen oder ganz zwischenvermieten, benötigen Sie die Zustimmung des Vermieters.
- Wichtig: Der Zwischenmieter haftet gegenüber dem Vermieter nicht. Sollte es zu Mietschäden kommen, haften Sie als Mieter.
Worauf muss ich bei der Zwischenmiete achten?
Einverständnis des Vermieters
Grundsätzlich ist die Zwischenmiete nichts anderes als eine Untervermietung mit zeitlicher Befristung – und bei der Untervermietung gilt: Sie benötigen gemäß § 540 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Zustimmung Ihres Vermieters! Zusätzlich dazu müssen Sie den Zwischenmieter auch namentlich benennen und Ihren Vermieter über die Gründe Ihres Anliegens informieren. Dabei ist immer ein „berechtigtes Interesse“ nötig, wie etwa die Überbrückung von Mehrkosten bei einem Auslandsaufenthalt.
Wollen Sie jedoch nur ein einzelnes Zimmer zwischenvermieten, haben Sie nichts zu befürchten. Der Vermieter darf die Untervermietung gemäß § 553 BGB dann nur ablehnen, wenn er einen wichtigen Grund dafür vorbringen kann. Dieser könnte beispielsweise sein, dass der Zwischenmieter in der Vergangenheit mit dem Gesetz in Konflikt geraten ist. Ein weiter Grund ist, wenn die Wohnung durch den neuen Zwischenmieter schlicht überbelegt wäre.
Möchten Sie hingegen Ihre ganze Wohnung an einen Zwischenmieter übergeben, kann der Vermieter Ihnen dies auch untersagen. In diesem Fall steht Ihnen allerdings gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 ein Sonderkündigungsrecht zu: Können Sie sich die Wohnung nicht weiter leisten, aber der Vermieter stimmt einer Unter- oder Zwischenvermietung nicht zu, können Sie nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist ausziehen. Überlassen Sie Ihre Wohnung dann dennoch einem Dritten, müssen Sie mit einer Abmahnung oder gar einer Kündigung rechnen.
Der Zwischenmieter haftet nicht
Bevor Sie sich für einen Zwischenmieter entscheiden, sollten Sie sich noch einmal klarmachen, dass dieser gegenüber dem Vermieter nicht haftbar ist. Das bedeutet: Kommt es zu Mietsachschäden wie etwa Wasserschäden, müssen Sie dafür geradestehen. Außerdem kann ein Fehlverhalten Ihres Zwischenmieters gravierende Konsequenzen für Sie haben: Fällt er beispielsweise wiederholt durch Lärmbelästigung und Ruhestörung auf, müssen Sie damit rechnen, dass eine Abmahnung in Ihrem Briefkasten landet. Kommt es weiterhin zu Auffälligkeiten, kann der Vermieter Ihnen das Mietverhältnis fristlos kündigen – und das, obwohl Sie selbst gar nichts dafür können.
Tipp für Mieter: Sie können sich gegen die Haftung bei Mietsachschäden absichern, indem Sie sicherstellen, dass der Zwischenmieter Ihrer Wahl haftpflichtversichert ist. So kommt unter Umständen die Versicherung für die Schäden am Mietobjekt auf. Zusätzlich dazu sollten Sie eine Kaution in ausreichender Höhe erheben, vor allem wenn sich die Wohnung durch eine hochwertige Ausstattung auszeichnet. Gemäß § 551 BGB müssen Sie als Mieter die Kaution, die Sie von Ihrem Zwischenmieter erhalten, abergesondert anlegen. Sie darf nicht einfach auf Ihrem Konto „zwischengelagert“ werden.
Was muss im Zwischenmietvertrag stehen?
Grundsätzlich kann ein Zwischenmietvertrag ebenso wie der Hauptmietvertrag auch mündlich geschlossen werden. Zu empfehlen ist dies jedoch nicht. Sollte es zu Streitigkeiten oder Unklarheiten kommen, ist es immer besser, alle Vereinbarungen schwarz auf weiß vorliegen zu haben.
Im Zwischenmietvertrag sollten Sie die folgenden Punkte wiedergeben:
- Name und Anschrift von Ihnen selbst und Ihrem Zwischenmieter
- Adresse und Beschreibung des Mietobjekts
- Dauer der Zwischenmiete
- Kündigungsfristen
- Höhe der Miete und Zahlungskonditionen
- Details zur Nebenkostenregelung
- Angaben zur Kaution (maximal drei Kaltmieten)
- Zahl der übergebenen Schlüssel und Vorgehen bei Verlust
- Verweis auf die Hausordnung
Dem Zwischenmietvertrag sollten Sie außerdem eine Kopie der Einverständniserklärung Ihres Vermieters sowie eine Kopie des Hauptmietvertrags anfügen.
Ratsam ist es außerdem, ein Wohnungsübergabeprotokoll sowie eine Inventarliste anzufertigen. So können Sie überprüfen, ob Sie Ihre Wohnung auch wirklich wieder in dem Zustand zurückbekommen, in dem Sie sie verlassen haben.
Der Zwischenmietvertrag hat keine Auswirkungen auf den Hauptmietvertrag, doch sollten Sie von den Vereinbarungen, die in letzterem getroffen wurden, nicht zu sehr abweichen. Veranschlagen Sie beispielsweise eine längere Kündigungsfrist und kündigt Ihr Vermieter Ihnen dann das Mietverhältnis – beispielsweise wegen Eigenbedarf – kann das zu Schadenersatzanspruch Ihres Zwischenmieters führen, weil er früher als mit Ihnen vereinbart aus der Wohnung ausziehen muss. Es kann sein, dass Sie dann zum Beispiel die Kosten für die Wohnungssuche übernehmen müssen.
Muss ich bei einer Zwischenvermietung Steuern zahlen?
Die Einnahmen aus der Zwischenmiete müssen bei der Einkommensteuererklärung in der „Anlage V“ als Einnahmen aus Vermietung und Pacht angegeben werden. Ob tatsächlich Steuern anfallen, hängt jedoch von Ihrer individuellen Situation ab. Als Faustregel gilt: Übersteigt die Untermiete die Hauptmiete – machen Sie also Gewinn durch die Zwischenvermietung – können Steuern anfallen.
Einen Sonderfall stellt die gewerbliche Zwischenmiete über Portale wie Airbnb oder Wimdu dar. In diesem Fall sind deutlich strengere Vorgaben zu beachten – nicht nur was die Steuern angeht.
