Wohnungsübergabeprotokoll: Ihre Checkliste für Aus- und Einzug

Zunächst zu den rechtlichen Grundlagen: Weder der Mieter noch der Vermieter haben ein Recht auf die Anfertigung eines Wohnungsabnahme- oder Übergabeprotokolls. Dennoch sollten Mieter sowohl bei Einzug als auch bei Auszug eine ausführliche Dokumentation über bestehende Mängel, Zählerstände etc. anfertigen. Als Urkunde dient das von beiden Parteien unterzeichnete Übergabeprotokoll als wichtigstes Beweismittel vor Gericht.

Was gehört ins Wohnungsübernahmeprotokoll?

Unsere kurze Checkliste hilft Ihnen bei der Erstellung eines einfachen Übergabeprotokolls:

• Zählerstände an Wasseruhren, Stromzählern und Heizkörpern notieren
• Anzahl der übergebenen Schlüssel festhalten
• Wände und Decken: Gibt es feuchte Stellen? Ist Schimmel sichtbar? Sind die Wände frisch gestrichen? Sind alle Bohrlöcher verschlossen?
• Böden: Hat der Teppich Flecken? Sind Fliesen gesprungen? Sind Kratzer im Parkett?
• Fenster und Türen: Lassen Sie sich ordnungsgemäß öffnen und schließen?
• Wasserhähne und Toilette: Läuft das Wasser richtig ab?
• Elektrogeräte: Funktionieren alle elektrischen Geräte (Ofen, Heizung, Herd etc.)?
• Einbauten: Ist alles ordnungsgemäß angebracht und fest verschraubt?
• Nicht vergessen: Treppenhaus, Keller und Dachboden

Sie möchten das Protokoll nicht selbst erstellen, sondern lieber auf ein anwaltlich geprüftes Muster zurückgreifen? Dann finden Sie ein Wohnungsübergabeprotokoll mit Auflistung der wichtigsten Prüfpunkte zum Download.

Besichtigt man seine Traumwohnung, lässt man sich oft zu schnell blenden. Bei vielen Wohnungsbesichtigungen wird den Interessenten kaum mehr als eine halbe Stunde gegeben, um sich ausgiebig umzusehen. Zusätzlich muss die Zusage oft schnell erfolgen, da das Objekt der Begierde ansonsten schon weg sein könnte. Kleinere Mängel wie ein Kratzer im Parkett oder eine feuchte Stelle hinter dem Einbauschrank können so schon einmal übersehen werden.

Wichtig ist es daher, die Wohnung mit Ihrem Vermieter noch einmal zu begehen und alles schriftlich festzuhalten. Auch Fotos sind empfohlen, um etwaige Schäden nicht nur schriftlich, sondern auch bildlich festzuhalten. Sind die Böden in einem guten Zustand? Lassen sich alle Fenster ordnungsgemäß öffnen und schließen? Sind die Wände trocken? Funktionieren alle Elektrogeräte und Heizungen? Vergessen Sie außerdem nicht, die Zählerstände festzuhalten und auch zu notieren, wie viele Schlüssel Sie von Ihrem Vermieter bekommen haben.

Tipp: Besichtigen Sie Wohnungen nach Möglichkeit immer bei Tageslicht!

Mängel entdeckt: Wie geht es weiter?

Entdecken Sie Mängel, die Ihnen bei der ersten Besichtigung nicht aufgefallen sind, können Sie den Vermieter dazu auffordern, diese zeitnah zu beseitigen. Sie sollten unbedingt vermerken, dass Sie Ihre Gewährleistungsrechte vorbehalten. Ansonsten können Sie später keine Mietminderung aufgrund dieser Mängel geltend machen. Bei größeren Mängeln, wie etwa Schimmelbefall oder defekten Heizungen muss der Vermieter diese auf eigene Kosten nachbessern. Immerhin ist er gesetzlich dazu verpflichtet, die Wohnung im vertragsmäßigen Zustand zu halten.

Nach der Besichtigung sollten beide Parteien eine Kopie des Übergabeprotokolls erhalten, um zu vermeiden dass nachträglich noch Mängel hinzugefügt werden. Finden Sie nach Ihrem Einzug übrigens noch weitere Mängel, lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag. Dort ist in einigen Fällen vereinbart, dass zuvor unprotokollierte Mängel nachgemeldet werden. Die Frist beträgt meist um die 30 Tage.

Bei der Wohnungsabnahme bei Auszug geht es dem Mieter meist darum, die Mietkaution schnell und möglichst vollständig zurückzubekommen. Der Termin sollte so liegen, dass die Wohnung bereits leer ist und alle Schönheitsreparaturen schon durchgeführt wurden. Auch geputzt sollte sie schon sein.

Welche Schönheitsreparaturen müssen Sie als Mieter eigentlich durchführen?

Grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter bei durch den Mieter verursachten Schäden Schadenersatz geltend machen kann. Dies muss bis spätestens sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung geschehen, da die Forderung sonst verjährt (§§ 548 Abs. 1 BGB). Wurde allerdings ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt, in dem keine Mängel festgehalten wurden, kann der Vermieter nachträglich auch keinen Schadenersatz mehr fordern. Der Mieter ist somit auf der sicheren Seite und muss nicht befürchten, dass sich der ehemalige Vermieter nach mehreren Wochen doch noch einmal zu Wort meldet.

Eine Ausnahme besteht darin, wenn der Vermieter im Nachhinein Mängel findet, von denen auszugehen ist, dass der Mieter sie arglistig versteckt hat. Man spricht hier von einem verdeckten Mangel. Allerdings fällt es in die Pflicht des Vermieters nachzuweisen, dass der entsprechende Schaden arglistig verschwiegen oder versteckt wurde.

Tipp: Weigert sich der Vermieter, ein Übergabeprotokoll anzufertigen, können Sie dies stattdessen auch mit einem neutralen Zeugen tun. Mieterverbände geben an, dass es sich dabei auch um Ihren Lebenspartner handeln kann, solange dieser nicht mit Ihnen in der Wohnung gelebt hat.

Weitere Infos und Tipps zum Thema Schönheitsreparaturen finden Sie hier: Schönheitsreparaturen: Ihre Rechte und Pflichten als Mieter.

So halten Sie Mängel im Übergabeprotokoll richtig fest

Findet der Vermieter bei der gemeinsamen Begehung kleinere Schäden, sollten Sie zunächst das Gespräch mit ihm suchen. Sie können bei Dingen wie geringfügigen Kratzern im Parkett auch argumentieren, dass es sich dabei um normale Abnutzungserscheinungen handelt. Will der Vermieter Mängel in das Protokoll aufnehmen, die er Ihnen zuschreibt, die Sie aber selbst als übliche Abnutzung erachten, können Sie dies „unter Vorbehalt“ ins Dokument aufnehmen. Nicht vergessen: Machen Sie am besten auch Fotos!

Gut zu wissen: Das Wohnungsübergabeprotokoll ist nur eine Bestandsaufnahme, nicht aber eine Schuldanerkenntnis seitens des Mieters. Das Amtsgericht Duisburg entschied 2007, dass die Aufnahme einer gesprungenen Fliese im Protokoll nicht unweigerlich bedeutet, dass der Mieter dafür verantwortlich war oder die Beseitigung des Mangels übernimmt (Az.: 3 C 1688/07)

Das Wohnungsabnhameprotokoll ist zwar eine gute Absicherung, doch kommt es dennoch häufig zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. In diesen Fällen beraten die Kooperationsanwälte der Deutschen Anwaltshotline gerne individuell per Telefon oder E-Mail.