Wohnungsübergabe: Ihre Checkliste für den Auszug

Das Mietverhältnis – und damit auch Ihr Recht als Mieter, die Wohnung zu nutzen – endet mit Ablauf der Kündigungsfrist. Das heißt: Wurde die Wohnung zum 31. Januar gekündigt, müssen Sie diese spätestens am Ende dieses Tages geräumt haben und an den Vermieter zurückgeben.

In der Regel vereinbaren Mieter und Vermieter einen Termin für die Übergabe der Wohnungsschlüssel. Dies sollte, wenn möglich, persönlich erfolgen – die Schlüssel einfach in den Briefkasten zu werfen, ist nicht zu empfehlen. Denn im Zweifelsfall tragen Sie als Mieter die Beweislast dafür, dass der Vermieter die Wohnungsschlüssel auch wirklich erhalten hat.

Übrigens: Verlangt Ihr Vermieter eine Wohnungsübergabe bereits vor Ende des Mietverhältnisses, müssen Sie dieser Forderung nicht nachkommen. Sie können einem früheren Auszug aber auch zustimmen und sich beispielsweise auf einen Erlass der Miete einigen. Am besten halten Sie eine solche Vereinbarung schriftlich fest, damit Sie im Falle von Uneinigkeiten oder nachträglichen Streitigkeiten auf der sicheren Seite sind.

Grundsätzlich müssen Sie die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem sie Ihnen zu Beginn des Mietverhältnisses übergeben wurde. In der Regel bedeutet das: besenrein und geräumt.

„Besenrein“ kann in diesem Fall wörtlich genommen werden und heißt, dass Sie die Wohnung vor Übergabe fegen und Küche und Bad grob reinigen müssen. Das gründliche Putzen der Fenster beispielsweise gehört nicht dazu.

Um den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen, sollten Sie alle privaten Einrichtungsgegenstände ausräumen. Dies bedeutet grundsätzlich auch, alle von Ihnen veranlassten baulichen Veränderungen zurückzusetzen und alle Einbauten (wie beispielsweise die Einbauküche) zu entfernen.

Ist Ihr Vermieter einverstanden, können Sie die Küche vorerst in der Wohnung lassen und Ihrem Nachmieter eine Ablöse vorschlagen. Was es dabei zu beachten gilt, lesen Sie hier: Übernahme von Einbauküche & Co.: Infos und Tipps zur Ablöse.

Weist die Wohnung leichte Abnutzungserscheinungen auf, so müssen Sie für diese nicht einstehen. Denn in § 538 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) heißt es: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“ Hat der Parkettboden also Kratzer oder ist aufgrund der Sonneneinstrahlung leicht verblichen, ist dies das Ergebnis einer normalen Abnutzung und kann Ihnen nicht angelastet werden. Haben Sie allerdings einen Rotweinfleck im Teppichboden oder einen Wasserschaden im Laminat verursacht, geht dies über gewöhnliche Abnutzungserscheinungen im Sinne eines vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und Sie müssen für die Beseitigung des Mangels aufkommen.

Wer die Kosten für Kleinreparaturen wie eine defekte Herdplatte übernehmen muss, lesen Sie in unserem Artikel Kleinreparaturen: Wer trägt die Instandhaltungskosten der Mietwohnung?.

Renovieren müssen Sie die Wohnung nur, wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ausdrücklich auf diese Pflicht hinweist. Hier lohnt sich jedoch ein prüfender Blick: Denn solche Schönheitsreparaturklauseln sind aufgrund Ihrer unangemessenen Forderungen, starren Fristen oder falscher Formulierungen häufig unwirksam. Welchen Klauseln Sie nicht nachkommen müssen, welche Umstände Sie von der Renovierungspflicht befreien und wann Sie die Wände neu streichen müssen, können Sie in unserem Ratgeber nachlesen: Schönheitsreparaturen – Ihre Rechte und Pflichten als Mieter.

Unser Tipp: Bitten Sie Ihren Vermieter um einen Vorabnahmetermin, an dem er noch vor der Wohnungsübergabe die Wohnung besichtigt und Ihnen mitteilt, welche Einbauten Sie entfernen und welche Mängel Sie bis zum Auszug beseitigen müssen. Dafür empfiehlt es sich, die Ergebnisse mithilfe eines Wohnungsübergabeprotokolls zu dokumentieren.

Gut zu wissen: Sollte der Mieter vor Wohnungsrückgabe renovieren?

Das Wohnungsübergabeprotokoll (auch: Wohnungsabnahmeprotokoll) ist eine Bestandsaufnahme und soll den Zustand der Wohnung, bestehende Mängel und relevante Zählerstände dokumentieren. So können Sie verhindern, dass Ihnen nachträgliche Mängel in die Schuhe geschoben werden.

Eine detaillierte Checkliste, ein anwaltlich geprüftes Muster sowie weiterführende Infos und Tipps finden Sie im Ratgeber Wohnungsübergabeprotokoll: Ihre Checkliste für Ein- und Auszug.

Auch empfiehlt es sich, Fotos von der Wohnung zu machen zu machen. Denn sollte es später zu Uneinigkeiten oder gar einem Rechtsstreit wegen Mängeln oder Schäden kommen, können Sie das Bildmaterial als Beweis nutzen.

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Das Wichtigste aber vorab: Dass Sie Ihrem Vermieter lediglich drei Nachmieter vorschlagen müssen, um das Mietverhältnis vorzeitig beenden zu können, ist lediglich ein Gerücht.

Denn gibt es keine entsprechende Klausel im Mietvertrag, muss der Vermieter den Vorschlag des Mieters, einen Nachmieter zu stellen und so die Kündigungsfrist zu verkürzen, nicht akzeptieren.

Und auch wenn Ihr Mietvertrag Ihnen das Recht einräumt, auf diese Weise früher aus dem Vertrag entlassen zu werden, kommt es letztlich auf die Formulierung an. Man unterscheidet hier zwischen „echter“ und „unechter“ Nachmieterklausel. Eine echte Nachmieterklausel verpflichtet den Vermieter, den ihm gestellten Nachmieter zu akzeptieren. Bei einer unechten Nachmieterklausel dagegen muss der Vermieter sich nicht auf Ihren Vorschlag einlassen. Wie die jeweiligen Klauseln aussehen und was Sie bei der Auswahl eines Nachmieters unbedingt beachten müssen, lesen Sie in unserem Ratgeber rund um die Nachmieterklausel.

Als Mieter sollten Sie nicht davon ausgehen, die gezahlte Mietkaution sofort nach dem Auszug von Ihrem Vermieter zurückzubekommen. Vielmehr steht dem Vermieter eine „angemessene Frist“ zur Prüfung etwaiger Forderungen zu, bis er die Kaution zurückzahlen muss. Das heißt: Um zu prüfen, ob die Wohnung frei von Mietmängeln übergeben wurde oder noch Nachbesserungen von Ihnen geleistet werden müssen, darf er die Kaution erst einmal einbehalten. Da eine solche Prüfung viel Zeit in Anspruch nehmen kann, gilt auch eine Frist von einigen Monaten als angemessen. Welche Möglichkeiten Sie als Mieter in einer solchen Situation haben, können Sie hier nachlesen: Mietkaution: Alles, was Sie wissen müssen.