Kleinreparaturen: Wer trägt die Instandhaltungskosten der Mietwohnung?
Ein kaputter Duschkopf, ein gerissener Rollladengurt oder eine Herdplatte, die nicht mehr funktioniert: Diese Schäden müssen für die Instandhaltung der Mietwohnung behoben werden und erfordern sogenannte Kleinreparaturen. Doch wer übernimmt die Reparaturkosten in solch einem Fall? Unter welchen Umständen darf der Vermieter diese auf dem Mieter abwälzen? Und wie können Sie sich als Mieter gegen finanzielle Ungerechtigkeiten wehren?
Kleinreparaturen: Das Wichtigste auf einen Blick
Grundsätzlich zählt die Instandhaltung der Mietwohnung zu den Aufgaben des Vermieters. Das heißt: Gibt es keine abweichenden vertraglichen Regelungen, muss er Kleinreparaturen auf seine Kosten ausführen lassen.
Enthält Ihr Mietvertrag eine gültige Kleinreparaturklausel, die besagt, dass Sie als Mieter für Kleinreparaturen haften, müssen Sie die anfallenden Kosten bis zu einem bestimmten, vertraglich festgelegten Betrag tragen.
Diese Kleinreparaturklausel gilt allerdings nur, wenn bestimmte inhaltliche und formale Voraussetzungen eingehalten wurden. Hier lohnt sich ein prüfender Blick! Denn sobald die Klausel unvollständig ist oder eine unangemessen hohe finanzielle Belastung für den Mieter vorsieht, ist sie unwirksam.
Was sind Kleinreparaturen?
Zu den sogenannten Kleinreparaturen zählen Instandhaltungsarbeiten und Maßnahmen, um kleinere Schäden (sogenannte „Bagatellschäden“) an der Mietsache zu beheben. Da Kleinreparaturen dazu beitragen, die Mietsache in Ordnung zu halten, fallen sie grundsätzlich in den Aufgabenbereich des Vermieters. Unter bestimmten Umständen und bei entsprechenden vertraglichen Regelungen dürfen sie allerdings auf den Mieter übertragen werden.
Wann ist der Mieter zur Durchführung von Kleinreparaturen verpflichtet?
Grundvoraussetzung dafür, dass der Mieter die Kosten übernimmt, ist eine entsprechende vertragliche Regelung. Das heißt: In Ihrem Mietvertrag muss eine sogenannte Kleinreparaturklausel aufgeführt sein. Hier lohnt es sich, einen genaueren Blick auf die Klausel zu werfen. Denn nicht selten sind diese aufgrund ihrer Formulierung oder überzogener, unangemessener Forderungen rechtlich unwirksam. Denn die Kosten einer solchen Kleinreparatur dürfen den Mieter nicht erheblich belasten. Deshalb muss die Klausel bestimmte Bedingungen für die Reparatur genau definieren.
Voraussetzungen für die Wirksamkeit von Kleinreparaturklauseln sind:
- Sie beziehen sich auf Sachen, mit denen Sie als Mieter häufig und unmittelbar Kontakt haben; die Sie also – wie beispielsweise Türgriffe – direkt nutzen
- In der Klausel sind Kostengrenzen festgelegt – und zwar sowohl die Höchstsumme der einzelnen als auch eine Jahreshöchstgrenze, wenn mehrere Reparaturen anfallen. Für die genaue Höhe gibt es keine gesetzliche Vorgabe, sie beläuft sich aber in den meisten Fällen auf etwa hundert Euro pro Reparatur. Als angemessene jährliche Höchstgrenze gelten grundsätzlich etwa acht Prozent der Jahresmiete. Prozentsatz und Bezugsgröße (z.B. Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete oder Bruttomiete inklusive Heizkosten) variieren dabei je nach Mietvertrag. Kommt es zu einem Rechtsstreit, entscheidet im Zweifel das Gericht, welche Kostengrenze im Einzelfall angemessen ist.
Gut zu wissen: Überschreiten die Reparaturkosten die vertraglich festgelegte Kostengrenze, muss der Vermieter die gesamte Reparatur zahlen und nicht etwa nur Ihren Betrag aufstocken.
Achtung: Fehlt nur eine dieser Voraussetzungen, gilt die Klausel als ungültig und der Mieter muss nicht für die Reparatur aufkommen.
Da gesetzlich keine einheitliche Kostengrenze festgelegt ist, sind sich viele Mieter unsicher, ob sie einen solchen Betrag wirklich übernehmen müssen oder ob sich ein Streit mit dem Vermieter lohnt. Welche Höchstgrenze gilt als angemessen? Sind auch Sie der Meinung, Ihre Kostengrenze sei zu hoch angesetzt? Die Chancen stehen gut, dass Sie in diesem Fall den Schaden nicht übernehmen müssen. Denn das Gesetz räumt dem Mieter einen Schutz vor finanzieller Benachteiligung ein, die unter Umständen zur Unwirksamkeit der gesamten Kleinreparaturklausel führen kann. Im Zweifelsfall sollten Sie den Rat eines Anwalts einholen, um kein Geld für Rechnung auszugeben, die Sie nicht bezahlen müssten. Ein Kooperationsanwalt kann Sie in nur wenigen Minuten am Telefon beraten, sodass Sie sofort rechtliche Klarheit erhalten. Alternativ können Sie auch eine ausführliche E-Mail-Beratung anfordern, um Ihre Rechte und Möglichkeiten schwarz auf weiß in den Händen zu halten.
Schritt-für-Schritt-Anleitung für Mieter: So prüfen Sie, ob Sie für Kleinreparaturen aufkommen müssen!
Schritt 1
Prüfen Sie, ob in Ihrem Mietvertrag festgelegt ist, dass Sie für die Beseitigung von Bagatellschäden oder kleinere Instandsetzungsarbeiten aufkommen müssen. Fehlt eine entsprechende Klausel, muss der Vermieter die Kosten übernehmen.
Ein Beispiel: Herr Müllers Wasserhahn tropft. Sein Vermieter will, dass er die Kosten für die Reparatur trägt. Daraufhin prüft Herr Müller seinen Mietvertrag. Dort findet er folgende Klausel: „Der Mieter kommt verschuldensunabhängig für das Beheben kleinerer Schäden auf, die Wohnungsgegenstände betreffen, auf die er häufig und direkt zugreift. Hierzu zählen Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen sowie an Fenster- und Türverschlüssen und an Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Er trägt die Kosten für Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von 80 Euro pro Einzelfall und, falls mehrere Kleinreparaturen anfallen, bis zu 6% der Jahresnettokaltmiete, höchstens jedoch 250 Euro pro Jahr.“
Schritt 2
Prüfen Sie, ob die Behebung des vorliegenden Schadens in der Kleinreparaturklausel Ihres Mietvertrags beinhaltet sind.
Für Herrn Müller bedeutet das: Umfasst seine Kleinreparaturklausel auch Schäden am Wasserhahn? Er sieht sich die Klausel genau an: Hier ist definiert, dass er selbst für Schäden an Installationsgegenständen für Wasser aufkommen muss. Dies umfasst auch die Reparatur des tropfenden Wasserhahns.
Gut zu wissen: Damit die Kleinreparaturklausel im Einzelfall wirksam ist, muss nicht jeder Gegenstand, der einen Schaden erleiden könnte, im Detail aufgezählt werden. Vielmehr reicht es, wenn übergreifende Begriffe aufgeführt werden, die mehrere Gegenstände umfassen. So wie in Herrn Müllers Fall: Hier wird der Schaden am Wasserhahn durch die Nennung von „Schäden an Installationsgegenständen für Wasser“ abgedeckt.
Schritt 3
Ist die Kostenübernahme für Kleinreparaturen genau definiert? Ist eine Höchstgrenze für den Einzelfall und für das gesamte Jahr festgelegt? Übersteigen die Reparaturkosten eine der beiden Grenzen?
Auch hier hat Herr Müllers Vermieter die Klausel ausführlich und korrekt formuliert und die jeweiligen Kostengrenzen festgelegt. Da sich die Rechnung für die Reparatur allerdings auf 85 Euro beläuft, hat Herr Müller Glück: Da er nur Kosten bis maximal 80 Euro pro Schaden zu tragen hat, muss hier der Vermieter einspringen und den Gesamtbetrag von 85 Euro übernehmen.
Übrigens: Ist der zu reparierende Schaden durch eine „unsachgemäße“ Nutzung des Mieters entstanden, der über den vertragsgemäßen Gebrauch herausgeht, muss der Mieter seiner Schadensersatzpflicht nachkommen und unabhängig von der Kleinreparaturklausel die Reparatur bezahlen. Solch ein Fall läge dann vor, wenn Herr Müller den Schaden fahrlässig oder gar vorsätzlich verschuldet hätte. Beispielsweise dann, wenn ihm die Milch übergekocht und so schlimm eingebrannt ist, dass die Herdplatte ausgetauscht werden muss.
