Schönheitsreparaturen: Ihre Rechte und Pflichten als Mieter

Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Allerdings werden diese unliebsamen Aufgaben gerne durch entsprechende Klauseln im Mietvertrag an den Mieter abgewälzt. Vereinbarungen dieser Art können auch durchaus wirksam sein. In der Realität sind viele dieser Klauseln allerdings so formuliert, dass sie den Mieter erheblich benachteiligen - und deshalb als rechtlich unwirksam gelten.

Zu Schönheitsreparaturen zählen

• Wände und Decken: Streichen, Tapezieren, Kalken und das Verschließen von Dübellöchern
• Fußböden: Streichen
• Heizungen und Rohre: Streichen
• Innentüren, Fenster und Außentüren von Innen: Streichen

Keine Schönheitsreparaturen sind

• Fußbodenarbeiten (Schleifen und Versiegeln von Parkett, Teppichboden, Fliesenfugen säubern)
• Bohrlöcher in Fliesen/Kacheln verschließen
• Streichen von Kellerräumen oder Dachbödenanteilen
• Ausbesserungsarbeiten auf Balkonen

Viele Klauseln, welche die Schönheitsreparatur zu einer Pflicht des Mieters erklären, sind aufgrund ihrer Formulierung unwirksam. Dabei gilt: Liegen keine gültigen Klauseln vor, muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen.

Doch welche Klauseln sind eigentlich unwirksam?

Ein starrer Fristenplan als Renovierungsklausel ist unwirksam

Unwirksam sind beispielsweise starre Fristen wie "Mieter müssen die Küche alle x-Jahre streichen". Falls aber abschwächende Formulierungen wie "im Allgemeinen" oder "in der Regel" alle x-Jahre durchzuführen sind, vereinbart wurden, müssen Sie als Mieter diese Arbeiten übernehmen. Die Klausel "Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen" ist ebenso rechtmäßig und kann Sie in die Pflicht nehmen, die Reparaturen während der Mietzeit durchzuführen.

Starre Quotenklausel (Abgeltungsklauseln) sind mitunter unwirksam

Quotenklauseln, die Mietern anteilige Renovierungskosten aufzwingen, wenn sie vor Ablauf von gültigen Renovierungsklauseln ausziehen, können unwirksam sein. Die nachfolgende Klausel könnte beispielsweise angefochten werden: "Der Mieter muss 20 % bzw. 40 % der Renovierungskosten übernehmen, wenn er innerhalb eines Jahres bzw. nach zwei Jahren auszieht."

Renovierungen müssen nur bei Renovierungsbedarf durchgeführt werden

Entscheidend für Ihre Renovierungspflicht als Mieter ist auch der Zustand der Wohnung. Denn auch wer eine Endrenovierungsklausel im Mietvertrag hat, die vorschreibt die Wohnung "selbst wenn sie nicht renovierungsbedürftig ist"renoviert zurückzugeben, muss sich nicht daran halten. Denn laut BGH Urteil (Az. VIII ZR 166/08) sind Sie als Mieter unangemessen benachteiligt, wenn Sie unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Dann müssen Sie keine Endrenovierung vornehmen.

Der Mieter muss keine Wohnung renovieren, die ihm unrenoviert übergeben wurde

Bei Einzug in eine unrenovierte Wohnung müssen Sie diese bei Auszug nicht zwingend renovieren. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter Ihnen einen angemessenen Ausgleich (beispielsweise mietfreie Monate, die dem Wert von Kosten der Instandsetzung entsprechen) anbietet. Dann kann er Sie zur Renovierung verpflichten.

Vermieter dürfen ihren Mietern nicht vorschreiben, in welcher Farbe sie Wände und Decken während der Mietdauer streichen sollen. Dies gilt auch für andere ähnliche Forderungen, wie beispielsweise die Nutzung einer bestimmten Tapetenart. Vor dem Wohnungswechsel gilt es dennoch, folgendes zu beachten: Wer die Wohnung bunt gestrichen hat, sollte vor dem Auszug dafür sorgen, dass der Anstrich möglichst in dezenten Farbtönen, wie zum Beispiel weiß erfolgt. Sie dürfen sich aber auch für ein helles grau oder beige entscheiden. Das entschied der BGH in Karlsruhe (Az. VIII ZR 416/12) im Fall eines Mietobjekts, das in kräftigen Farben (rot, gelb und blau) gestrichen worden war. Der Vermieter beauftragte eine Malerfirma, welche die Wände nach Rückgabe der Wohnung wieder weiß strichen. Die Kosten über 3.600 Euro musste die ausgezogene damalige Mieterin übernehmen.

Übrigens müssen Sie für Renovierungsarbeiten nicht zwingend eine Malerfirma beauftragen. Wer auszieht, muss aber darauf achten, dass die Instandsetzung fachgerecht durchgeführt wird.

Fachgerecht – was bedeutet das? Eine "fachgerechte" Renovierung bedeutet nicht zwangsläufig, dass ein Fachmann diese ausführen muss. Sie dürfen zum Beispiel die Wände bei Auszug auch selbst streichen, müssen jedoch dafür sorgen, dass das Ergebnis die nötige Qualität aufweist. Im Falle der gestrichenen Wände dürfte der Anstrich also beispielsweise keine Flecken oder eingestrichene Pinselhaare aufweisen.

Mietvertrags-Check: Muss ich bei Auszug renovieren?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer

Frage:

Auszug aus Mietvertrag vom 17.9.1997:

"Instandhaltung der Mieträume und Schönheitsreparaturen 1. Der Vermieter hat die Wohnräume in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind. 2. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in Weiß. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen. Bei normaler Benutzung sind die Schönheitsreparaturen, ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen. Der Mieter verpflichtet sich, vorstehende Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht entsprechend dem Fristenplan auszuführen. Der Mieter übernimmt die Wohnung in renoviertem Zustand. Der hat sich nach dem Fristenplan laufend instand zu halten und bei Beendigung des Mietverhältnisses im renovierten Zustand zurückzugeben. ... 3. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und gibt der Mieter die Wohnung nicht fachgerecht renoviert zurück, so hat der Mieter aufgrund eines eingeholten Kostenvoranschlages eines Fachunternehmens zur Abgeltung der Renovierungspflichten folgende Zahlungen zu leisten: 4. Liegen die letzten fachgerechten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück = 20 % der Kosten des Kostenanschlages, länger als 2 Jahre zurück = 40 % der Kosten des Kostenanschlages, länger als 3 Jahre zurück = 60 % der Kosten des Kostenanschlages, länger als 4 Jahre zurück = 80 % der Kosten des Kostenanschlages, länger als 5 Jahre zurück, besteht die Verpflichtung zur fälligen Vollrenovierung. Dem Mieter bleibt vorbehalten, statt der Erfüllung dieser Zahlungsverpflichtung die fachgerechte Renovierung selbst vorzunehmen."

Fragen:

1. Besteht bei Auszug Renovierungspflicht entsprechend der Regelung des Mietvertrages?
2. Teppichboden ist seit Einzug 1997 nicht ausgewechselt worden, ist ausgeblichen, kaum noch wirkungsvoll zu reinigen. Muss Mieter trotzdem reinigen oder muss dieser vom Vermieter sowieso ausgewechselt werden, da älter als 10 Jahre?

Antwort des Anwalts:

Sehr geehrte Mandantin,

mit dem Thema der Pflicht zu Schönheitsreparaturen hat sich der Bundesgerichtshof in den zurückliegenden Jahren in einer ganzen Reihe von Entscheidungen auseinandergesetzt. Schon die Tatsache, dass diese vielen Entscheidungen notwendig waren, macht deutlich, dass es sich hier nicht um eine einfache Rechtsmaterie handelt.

Der BGH hat in seinen Entscheidungen zunächst deutlich gemacht, dass die Mietvertragsparteien im Mietvertrag Schönheitsreparaturen vereinbaren können. Diese Vereinbarung ist aber nichtig, wenn der Mieter damit unangemessen benachteiligt wird. Eine solche Benachteiligung ist bei „starren“ Renovierungsfristen angenommen worden. Starre Renovierungsfristen liegen vor, wenn die Renovierung zwingend innerhalb bestimmter Fristen durchgeführt werden müssen. Sie sind zulässig, wenn Abweichungen von den Fristen möglich sind. In Ihrem Fall liegen keine starren Fristen vor, da nur bei „normaler Nutzung“ diese Fristen einzuhalten sind. Das bedeutet zugleich, dass bei intensiver Nutzung häufiger und bei geringer Nutzung weniger oft renoviert werden muss. Dann liegen aber keine starren Fristen mehr vor.

Unzulässig ist auch, wenn neben den regelmäßigen Schönheitsreparaturen zusätzlich eine Endrenovierung vorgeschrieben ist. Das ist bei Ihnen nach meiner Auffassung der Fall, da nach dem Mietvertrag neben den üblichen Renovierungen die Wohnung „bei Beendigung des Mietverhältnisses im renovierten Zustand zurückzugeben“ ist. Diese Klausel spricht für eine Unwirksamkeit des Vertrages. Damit gibt es gute Gründe wegen der Endrenovierungsklausel anzunehmen, dass eine Renovierungspflicht insgesamt eher nicht besteht.

Die genaue Auslegung des Vertrages obliegt aber im Streitfall letztlich dem örtlichen Amtsrichter und kann daher nicht verbindlich vorhergesagt werden. Hinsichtlich des Teppichbodens kommt es auf die getroffenen Vereinbarungen im Mietvertrag an. Sind hier keine Vereinbarungen getroffen, reicht die Reinigung mit einem haushaltsüblichen Staubsauger. Ist vertraglich eine weitergehende Vereinbarung getroffen, muss diese trotz des Alters des Bodens erfüllt werden; in keinem Fall muss der Mieter den Teppichboden auswechseln.

Wegen der Unsicherheiten in diesen Fragen empfehle ich folgendes Vorgehen:

1. Besteht eine Rechtschutzversicherung, würde ich nichts machen und es auf ein Verfahren ankommen lassen.
2. Besteht keine Versicherung, würde ich den Versuch eines Gespräches mit dem Vermieter unternehmen und unter Hinweis auf die unsichere Rechtslage für den Vermieter eine angemessene Zahlung anbieten und diese dann auch vornehmen. Dem Vermieter bleibt es dann überlassen zu entscheiden, ob er den Restbetrag mit einem erheblichen Kostenrisiko für sich einklagen will. Erfahrungsgemäß sehen viele Vermieter davon ab.

Hinweis: Bei größeren Vermietern (Wohnungsgesellschaften) ist die Frage der Wirksamkeit der Klausel zur Schönheitsreparatur oft bereits in vorhergehenden Entscheidungen durch das örtliche Amtsgericht entschieden. Hier lohnt es sich vielleicht nachzufragen.

Mein Mietvertrag verlangt die Renovierung in regelmäßigen Abständen: Muss ich mich daran halten?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Andrea Fey

Frage:

Mein Mietverhältnis begann am 01.10.2005 endet jetzt zum 15.08.2009.

Im Mietvertrag steht unter Punkt 4: Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten.

Im Mietvertrag steht unter Punkt 5: Als angemessene Schönheitsreparaturen gelten in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Unter weitere Vereinbarungen: Bei Rückgabe der Mietsache sind alle Wände und Decken einschließlich Keller fachmännisch mit waschfester Dispersionsfarbe zu tünchen, ansonsten gilt Punkt 5 vollinhaltlich. Der Mietvertrag wurde vom Mieter auch so unterschrieben.

Meine Frage lautet: Ist der Mieter zu den Malerarbeiten verpflichtet?

Antwort der Anwältin:

Sehr geehrter Mandant,

zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass der BGH in seinem Urteil - Az.: VIII ZR 178/05 - entschieden hat, dass es sich auch dann bzgl. der Schönheitsreparaturen um einen starren - deshalb unwirksamen - formularmäßig vereinbarten Fristenplan handelt, wenn die Fristen ohne weiteren Zusatz im Mietvertrag bezeichnet sind.

Beispiel: Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.

Es ist daher nicht erforderlich, dass weitere Formulierungen wie "zwingend, mindestens alle ..., wenigstens alle..." vorliegen. Vielmehr liegt ein starrer Fristenplan und damit eine unwirksame Klausel bereits dann vor, wenn eine Öffnungsklausel durch Formulierungen wie "in der Regel alle..., grds. alle... wie in Ihrem Fall" nicht enthalten ist. Sofern die Schönheitsreparaturklauseln in Ziffer 4 und 5 - wovon ich ausgehe - nicht privatschriftlich im einzelnen ausgehandelt wurden, sondern per Formular vertragsmäßig vorformuliert waren, gilt die o.g. Rechtsprechung, so dass Ziffer 4 und 5 des Mietvertrages unwirksam sind und keinerlei Rechtspflichten oder Rechtsansprüche auslösen.

Anders liegt die Rechtslage bei den "weiteren Vereinbarungen", da ich davon ausgehe, dass diese wie üblich hand- oder maschinenschriftlich in das bestehende Mietvertragsformular ergänzt wurden. Denn für diesen Fall greift die o.g. BGH-Rechtsprechung ausdrücklich nicht. Vielmehr sollen Individualvereinbarungen weiterhin auch über diese Punkte zulässig sein. Der Mieter ist daher lediglich verpflichtet, die in den "weiteren Vereinbarungen" enthaltenen und konkret beschriebenen Maßnahmen durchzuführen, konkret "alle Wände und Decken einschließlich Keller fachmännisch mit waschfester Dispersionsfarbe zu tünchen".

Die voll inhaltliche Bezugnahme auf Punkt 5 des Mietvertrages kommt demgegenüber nicht zum Tragen, da Punkt 5 wie oben beschrieben aufgrund der neuesten BGH-Rechtsprechung als unwirksam zu beurteilen ist.