Mieterhöhung: Wann darf der Vermieter wirklich mehr Miete verlangen?

Wann eine Mieterhöhung erlaubt ist und wie ein Vermieter diese Erhöhung gestalten darf, regeln die Paragrafen 557 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Grundsätzlich sind Mieterhöhungen zulässig:

• wenn eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde
• wenn die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt
• nach Modernisierungsmaßnahmen
• wenn die Betriebskosten steigen und im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde

Gut zu wissen: Begründet der Vermieter die Mieterhöhung mit einer Modernisierung (§ 559 BGB) oder der Angleichung an die ortsüblichen Vergleichsmieten (§ 558 BGB), haben Sie als Mieter ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB). Sie dürfen Ihren Mietvertrag dann außerordentlich zum Ende des übernächsten Monats kündigen, müssen sich also nicht an die gesetzliche Kündigungsfrist halten. Aber Achtung: Wollen Sie Ihr Sonderkündigungsrecht nutzen, müssen Sie sich zügig dazu entschließen. Nachdem Ihr Vermieter Ihnen die Mieterhöhung angekündigt hat, haben Sie bis Ablauf des übernächsten Monats Zeit, um die Sonderkündigung schriftlich geltend zu machen. Experten sprechen hierbei von der gesetzlichen Überlegungsfrist.

Begründet Ihr Vermieter die Mieterhöhung damit, dass Ihre aktuelle Miete niedriger ist als ortsübliche Vergleichsmieten, sollten Sie genau hinsehen. In diesem Fall muss er nämlich eine ganze Reihe Bedingungen erfüllen, um die Mieterhöhung durchzusetzen. Hält er sich daran nicht, ist sie unwirksam und Sie müssen nicht zahlen.

Folgende Regeln muss der Vermieter beachten:

• Er teilt die geplante Mieterhöhung schriftlich mit und begründet sie. Dabei muss er auch belegen, wie er die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt hat, an die Ihre Miete nun angepasst werden soll. Welche Datenquellen er dafür nutzen kann und welche angreifbar sind, können Sie in unserem Beitrag zum Mietspiegel nachlesen.
• Zum Zeitpunkt, zu dem Ihr Vermieter die aktuelle Mieterhöhung ankündigt, muss die letzte schon mindestens ein Jahr zurückliegen. Wenn die neue Mieterhöhung in Kraft tritt, müssen seit der letzten mindestens 15 Monate vergangen sein.
• Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen. Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete damit noch nicht erreicht ist, darf der Vermieter Sie nicht stärker zur Kasse bitten, sondern muss sich an diese sogenannte Kappungsgrenze halten. In Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt kann die Grenze sogar bei 15 Prozent liegen. Ob Ihr Wohngebiet darunter fällt, erfragen Sie bitte bei Ihrer Gemeinde.

Formal wird Ihr Vermieter die Mieterhöhung nicht nur ankündigen, sondern Sie um Ihre Zustimmung dazu bitten. Klingt gut, bietet Ihnen aber weit weniger Freiheit als vermutet. Hält sich Ihr Vermieter nämlich an die oben genannten Regeln, sind Sie verpflichtet der Mieterhöhung zuzustimmen. Tun Sie das nicht und kündigen Sie den Mietvertrag auch nicht, kann Ihr Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen. Und weil das sehr teuer werden kann, sollten Sie eine Mieterhöhung zur Angleichung an die ortsüblichen Vergleichsmieten so früh wie möglich von einem Experten prüfen lassen. Klären Sie:

1. ob die Mieterhöhung korrekt angekündigt und begründet wurde.
2. ob genug Zeit seit der letzten Mieterhöhung vergangen ist.
3. ob die Höhe der Mietsteigerung rechtmäßig ist.
4. ob für Ihren Fall Sonderregelungen gelten (etwa weil Sie in einer Sozialwohnung leben, die der Mietpreisbindung unterliegt).

Kompliziert wird es, wenn Ihr Vermieter die Miete erhöhen will, weil er in Ihrer Wohnung oder dem ganzen Haus Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat. Hier kommt es nämlich auf Details an, wenn es um die Rechtmäßigkeit einer solchen Mieterhöhung geht.

Wichtig sind dabei zwei Fragen:

1.  Handelt es sich tatsächlich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB?
2. Bleibt der Betrag, um den sich die Miete künftig erhöhen soll, unter der gesetzlich geregelten Grenze?

Die Antwort auf die erste Frage ist wichtig, weil Ihr Vermieter nur Kosten für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen auf Sie umlegen darf und die sind in diesem Paragrafen geregelt. Modernisierungen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird, sowie Arbeiten, die nur Erhaltungsmaßnahmen sind, muss er allein bezahlen. Eine Mieterhöhung ist erlaubt, wenn es sich um Arbeiten handelt, mit denen zum Beispiel Ihre Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden oder die zu Energie- oder Wassereinsparungen führen.

Handelt es sich um solche „echte“ Modernisierungsmaßnahmen, darf der Vermieter Sie über eine Mieterhöhung an den Kosten dafür beteiligen. Allerdings kann er nicht einfach die Handwerkerrechnungen auf Ihre Miete aufschlagen. Stattdessen muss er sich an folgende Vorgaben aus § 559 BGB halten:

• Er darf maximal 8 Prozent der Kosten, die für die Modernisierung Ihrer Wohnung angefallen sind, auf Ihre Miete umlegen. Gut zu wissen: Diese 8 Prozent darf er aber nur Ihrer Jahresmiete zuschlagen, nicht Ihrer Monatsmiete.
• Durch den Aufschlag der 8 Prozent darf sich die Monatsmiete um maximal 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Das gilt für sechs Jahre. Eine Ausnahmeregel gibt es für Wohnungen, die vor der Modernisierung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche Miete kosteten: Hier darf die Miete durch die Modernisierungsumlage nur um maximal 2 Euro pro Quadratmeter steigen. Übersteigt die Mieterhöhung diese Grenze, darf der Vermieter nicht die vollen 8 Prozent der Kosten auf Sie umlegen.
• Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen umgesetzt, die mehrere Wohnungen betreffen, muss er die Kosten angemessen auf alle betroffenen Wohnungen aufteilen.
• Wurden im Rahmen der Modernisierung auch Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt, muss er die Kosten dafür herausrechnen. Diese darf er nicht auf Ihre Miete umlegen.

Grundsätzlich müssen Sie Modernisierungsmaßnahmen zustimmen – auch wenn das unter Umständen bedeutet, einige Wochen auf einer Baustelle zu leben. Gegen die Maßnahmen und die Mieterhöhung können Sie nur vorgehen, wenn Sie einen Härtefall geltend machen können. Unter welchen Umständen das möglich ist und wie sich eine Modernisierung von Erhaltungsmaßnahmen unterscheidet, lesen Sie im Beitrag „Modernisierung: Was Sie über Mieterhöhung und Härtefall wissen müssen“.

In Staffel- und Indexmietverträgen ist von vornherein eine mehr oder weniger regelmäßige Mieterhöhung vorgesehen. Ein Staffelmietvertrag sieht dabei eine anfängliche Grundmiete vor und weist dann ganz genau aus, zu welchem Zeitpunkt die Miete um welchen Betrag steigt. Dabei muss zwischen den einzelnen Mietsteigerungen mindestens ein Jahr liegen.

Ihr Vorteil: Sie können die Mieterhöhungen langfristig einplanen und werden nicht davon überrascht. Zusätzliche Mieterhöhung wegen gestiegener Vergleichsmieten oder Modernisierungen sind bei einem Staffelmietvertrag zudem ausgeschlossen. Ist die letzte Staffel im Mietvertrag erreicht, darf die Miete nur noch nach den gesetzlichen Vorschriften steigen.

Der Nachteil: Mieterhöhungen in einem Staffelmietvertrag sind nicht an die gesetzliche Kappungsgrenze gebunden. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren also durchaus auch um deutlich mehr als 20 Prozent steigen. Hinzu kommt, dass ein Staffelmietvertrag auch einen einseitigen Kündigungsverzicht vorsehen kann. Der Vermieter kann Sie damit bis zu vier Jahre lang zwingen, den Mietvertrag einzuhalten – also die Miete inklusive der vereinbarten Mieterhöhungen zu zahlen – selbst wenn Sie eine günstigere Wohnung bekommen könnten.

Ein Indexmietvertrag regelt die Mieterhöhung nicht so eindeutig wie ein Staffelmietvertrag. Aber auch in diesem Fall ist eine Mieterhöhung nicht an die gesetzlichen Vorgaben gebunden. Stattdessen hängt die Höhe der Miete vom Preisindex des statistischen Bundesamtes ab. Das ermittelt jedes Jahr die Durchschnittspreise zum Beispiel für Strom, Gas, Lebensmittel oder Kleidung. Steigt dieser Index, darf mit einem Indexmietvertrag auch die Miete steigen. Allerdings: Sinkt der Index, können Sie auch eine niedrigere Miete verlangen. Zwischen zwei Mieterhöhungen muss auch bei einem Indexmietvertrag mindestens ein Jahr liegen. Die Mieterhöhung wird nach einer festgelegten Formel berechnet. Wie diese aussieht und ob es sich für Mieter lohnt, einen Indexmietvertrag zu unterschreiben, haben wir in unserem Ratgeber „Indexmietvertrag: Mieterhöhung richtet sich nach Inflation“ zusammengefasst.

Streng genommen ist eine Erhöhung der Betriebskosten keine Mieterhöhung, weil es sich um unterschiedliche Kostenarten handelt. Da die Nebenkosten aber meist direkt mit der Miete überwiesen oder eingezogen werden, können steigende Betriebskosten wie eine Mieterhöhung wirken. Ob diese rechtmäßig ist, hängt wesentlich davon ab, ob in Ihrem Mietvertrag eine Betriebskostenvorauszahlung oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde.

Eine Betriebskostenvorauszahlung kann nach jeder Nebenkostenabrechnung erhöht (oder auch gesenkt) werden. Dagegen können Sie nur bedingt vorgehen, nämlich zum Beispiel bei einer falschen Abrechnung.

Mehr Spielraum haben Sie, wenn Sie sich mit Ihrem Vermieter auf eine Betriebskostenpauschale geeinigt haben. Will er jetzt eine Erhöhung durchsetzen, muss er zwei Bedingungen erfüllen:

1. Im Mietvertrag muss festgehalten sein, dass Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf den Mieter umgelegt werden können.
2. Der Vermieter muss schriftlich mitteilen, dass er die Betriebskostenpauschale erhöhen will und er muss dieses Anliegen ordentlich begründen.

Hält sich Ihr Vermieter nicht an diese Vorschriften aus § 560 BGB, müssen Sie die Betriebskostenerhöhung auch nicht akzeptieren. Allerdings sollten Sie sich in diesem Fall anwaltlichen Rat einholen, damit Ihr Widerspruch rechtskonform formuliert ist. Schnell und unkompliziert können Sie einen solchen Widerspruch und eine juristische Einschätzung, ob er sich lohnt, über die E-Mail-Rechtsberatung erhalten.

Gut zu wissen: Sinken die Betriebskosten für Ihren Vermieter, ist er übrigens verpflichtet, auch Ihre Betriebskostenpauschale entsprechend anzupassen. Auch Sie zahlen dann weniger. Und er kann Ihnen sinkende Kosten auch nicht einfach verschweigen. In § 560 Absatz 3 BGB heißt es: „Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.“