Modernisierung: Was Sie über Mieterhöhung und Härtefall wissen müssen

Wenn Ihr Vermieter Ihnen Modernisierungsmaßnahmen ankündigt, sollten Sie zu allererst sicherstellen, dass es sich wirklich um eine Modernisierung und nicht etwa um eine Instandsetzung handelt. Diese Unterscheidung kann für Sie essentiell sein, denn Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung - sogenannte Erhaltungsmaßnahmen - muss Ihr Vermieter selbst tragen. Modernisierungskosten darf er in den meisten Fällen hingegen auf Sie im Rahmen einer Mieterhöhung umlegen.

Die Unterscheidung ist dabei nicht immer ganz einfach. Was unter den jeweiligen Begriffen zu verstehen ist, regelt § 555 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

So umfassen Erhaltungsmaßnahmen Reparaturen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (§ 555a BGB). Das bedeutet, dass die Wohnung durch dergleichen Reparaturen wieder in den Zustand versetzt werden soll, der im Mietvertrag definiert ist. Darunter fallen Reparaturen der Heizung, der Austausch von alten Rohren, der Austausch von undichten Fenstern oder abgetragenen Bodenbelägen.

Modernisierungsmaßnahmen hingegen sind gemäß § 555b BGB bauliche Veränderungen,

• durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
• durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird,
• durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
• durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
• durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
• die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat,
• durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Im Klartext bedeutet das, dass Modernisierungen etwas im Vergleich zum ursprünglichen Zustand verbessern sollen. Ihre Wohnung wird also mehr wert. Erhaltungsmaßnahmen sollen lediglich den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Dadurch wird der Wert der Wohnung auch nicht gesteigert.

Ihr Vermieter kann Sie nicht einfach im Hausflur ansprechen und Ihnen mitteilen, dass sich die nächsten zwei Wochen Handwerker in Ihrer Wohnung aufhalten. Dem müssten Sie dann auch nicht zustimmen.

Auch Handwerker, die unangekündigt vor Ihrer Wohnungstür stehen, müssen Sie nicht in Ihre Wohnung lassen.

Eine Modernisierungsmaßnahme muss Ihr Vermieter Ihnen mindestens 3 Monate vor Beginn der Bauarbeiten in Textform ankündigen (§ 555c BGB). Eine E-Mail reicht allerdings aus.

Die Ankündigung muss darüber hinaus folgende Informationen enthalten:

• „die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme“ – also was gemacht wird,
• den „voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer“ – also wann es losgeht und wie lange es dauern wird,
• den Betrag der daraufhin zu erwartenden Mieterhöhung und der künftigen Betriebskosten.

Des Weiteren muss Ihr Vermieter Sie auch darauf hinweisen, dass Sie innerhalb einer bestimmten Frist einen Härteeinwand stellen können. Das bedeutet, dass Sie einer Modernisierung unter gewissen Umständen nicht zustimmen müssen.

Bagatellmaßnahmen

Sollte es sich lediglich um kleine Baumaßnahmen – sogenannte Bagatellmaßnahmen – handeln, muss Ihr Vermieter in der Ankündigung nicht schreiben, was genau und wann es genau gemacht wird. Auch nicht, um wie viel sich die Miete erhöhen wird. Unter Bagatellmaßnahmen fallen zum Beispiel der Einbau eines Wasserzählers oder einer Klimaanlage. Die Miete darf danach auch nur unerheblich, also um nicht mehr als 5 Prozent steigen (§555c Abs. 4 BGB).

Im Prinzip müssen Sie eine Modernisierung dulden (§555d BGB). Zumindest, wenn diese die Wohnung verbessert, zur Einsparung von Energie oder Wasser führt oder neuen Wohnraum schafft (§555d Abs. 1 BGB).

Würde die Modernisierung allerdings für Sie, Ihre Familie oder einen Angehörigen Ihres Haushaltes eine besondere Härte bedeuten, können Sie der Modernisierung oder zumindest ihrem Zeitpunkt widersprechen. Ob ein besonderer Härtefall vorliegt, muss allerdings überprüft und entsprechend bewiesen werden. Zum Beispiel können Sie nicht einfach behaupten, dass Sie krank sind und wochenlange Bauarbeiten und Lärmbelästigung Ihre Gesundheit enorm gefährden würden. Stattdessen müssen Sie dies mit einem ärztlichen Attest nachweisen.

So kann es tatsächlich für einen älteren Mieter unzumutbar sein, wenn er aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen über Wochen Baulärm und Schmutz ausgesetzt ist und darüber hinaus das Bad und die Küche nicht nutzen kann.

Auch Schwangerschaft oder anstehende Abschlussprüfungen wären ein Grund, um einen Härtefall einzuwenden.

Haben Sie die Wohnung bereits gekündigt und stehen kurz vor dem Auszug, könnten Sie ebenfalls einen Härtefall einwenden, damit die Bauarbeiten erst nach Ihrem Auszug beginnen.

Möchten Sie sich auf die Härtefallregelung berufen, dann müssen Sie das bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, unter Angabe von expliziten Gründen schriftlich tun.

Das bedeutet: Erhalten Sie die Ankündigung von Ihrem Vermieter am 18. April, müssen Sie bis zum 31. Mai schriftlich darlegen, welche besondere Härte die Modernisierung für Sie bedeuten würde.

Finanzielle Härte

Die sogenannte finanzielle Härte (§ 559 Abs. 5 BGB) stellt einen Grund dar, der angekündigten Mieterhöhung nach der Modernisierungsmaßnahme zu widersprechen. Könnten Sie sich die Miete also nach der Erhöhung nicht mehr leisten, können Sie sich auf diese berufen. Am besten legen Sie Ihrem Schreiben an den Vermieter bereits aussagekräftige Belege – wie zum Beispiel Ihre Gehaltsabrechnung oder Unterhaltsnachweise ebenso wie Belege über Versicherungen oder Arztkosten – bei. Das ist zwar kein Muss, doch sollte es zum Streit vor Gericht kommen, müssen Sie spätestens da Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben nachweisen.

Gut zu wissen: Wenn Ihr Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Möglichkeit eines Härteeinwandes hingewiesen hat, verlängert sich die Frist innerhalb derer Sie einen Härtefall einwenden können bis zum Beginn der Bauarbeiten.

Nach einer abgeschlossenen Modernisierung kann Ihr Vermieter die sogenannte Modernisierungsumlage durchsetzen. Dabei handelt es sich um eine Sonderform der Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Sanierung nach § 559 BGB.

Ihr Vermieter kann nach der Modernisierung 8 Prozent der anteiligen Modernisierungskosten auf Ihre jährliche Miete umlegen. Das gilt für alle Modernisierungen, die ab dem 1.1.2019 angekündigt werden. Bis Ende 2018 durften Vermieter noch 11 Prozent der Modernisierungskosten umlegen. Erst das sogenannte Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG), das zum 1.1.2019 in Kraft trat, senkte den Prozentsatz herab. Darüber hinaus gilt seitdem auch eine Kappungsgrenze für die Modernisierungsumlage. Innerhalb von 6 Jahren darf die Mieterhöhung 3 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen.

Zu den Modernisierungskosten zählen sämtliche Kosten, die im Rahmen der Modernisierung angefallen sind. Unter anderem auch Kosten für Architekten- und Ingenieurhonorare, Bauarbeiter sowie Baunebenkosten. Nicht erhöhen darf er die Miete hingegen bei Modernisierungsmaßnahmen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird oder durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Gut zu wissen: Wenn sich Ihr Vermieter anfangs verkalkuliert hat und die Mieterhöhung mehr als zehn Prozent über den in der Modernisierungsankündigung genannten Kosten liegt, können Sie der Mieterhöhung wiedersprechen.

Wann darf der Vermieter nicht erhöhen?

Wenn Sie einen Staffelmietvertrag oder einen Indexmietvertrag unterschrieben haben, erhöht sich Ihre Miete ohnehin in regelmäßigen Abständen. In diesen Fällen darf der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung nur dann erhöhen, wenn Modernisierungsmaßnahmen nötig waren, „die er [der Vermieter] nicht zu vertreten hat“ (§557b Abs. 2 BGB). Das bedeutet: Nur wenn er aufgrund von behördlichen Auflagen oder neuen gesetzlichen Vorschriften modernisieren muss, kann er die Kosten anteilig auf Sie umlegen. Alle anderen Modernisierungen muss er selbst bezahlen und kann sie nicht zum Anlass einer Mieterhöhung nehmen.

Kündigt Ihr Vermieter Ihnen Modernisierungsmaßnahmen an, räumt das Ihnen ein Sonderkündigungsrecht ein. Das gilt zum Beispiel, wenn Sie nicht bereit sind, mehr Miete zu zahlen oder wochenlange Bauarbeiten zu ertragen.

Dabei können Sie das Mietverhältnis „ordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen“ (§ 555e Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss dabei zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung erfolgt.

Im Klartext heißt das: Geht Ihnen die Ankündigung über eine Modernisierung am 19. Mai zu, können Sie Ihre Wohnung bis zum 30. Juni kündigen. Die Kündigung wird dann am 31. Juli wirksam.

Ihr Vermieter hat allerdings kein Sonderkündigungsrecht durch eine Modernisierung.

Eine Modernisierung ohne Bauarbeiten am Haus oder sogar in Ihrer Wohnung ist leider nicht möglich. Damit gehen selbstverständlich Unannehmlichkeiten wie Lärm, Schmutz oder Handwerker, die durch Haus und Wohnung laufen, einher. Diese müssen Sie dulden, solange kein besonderer Härtegrund vorliegt.

Werden diese Unannehmlichkeiten jedoch unzumutbar, haben Sie als Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Im schlimmsten Fall wird Ihre Wohnung durch die Bauarbeiten teilweise oder sogar vollständig unbewohnbar. Auch, wenn Sie die Wohnung aufgrund von Lärm, Schmutz oder Kälte nicht mehr vertragsgemäß nutzen können, können Sie die Miete während der Modernisierungsmaßnahmen mindern. Ein solcher Fall liegt zum Beispiel vor, wenn im Winter die Fenster ausgetauscht werden (Urteil des Amtsgerichts Köln, WuM 1975, 225).

Wenn das Wasser lediglich stundenweise an ein bis zwei Tagen abgestellt wird, beeinträchtigt sie das zwar in Ihrem Alltag, stellt aber keine Unzumutbarkeit dar, die eine Mietminderung rechtfertigen würde.

Da die Möglichkeit und die Höhe einer Mietminderung immer vom speziellen Einzelfall abhängen, sollten Sie sich unbedingt mit einem Anwalt kurzschließen, bevor Sie eigenmächtig die Miete mindern. Im schlimmsten Fall gibt es nämlich keine Berechtigung für eine Mietminderung und Sie geraten in Zahlungsverzug. Abmahnung und Kündigung können die Folge davon sein. Die selbstständigen Kooperationsanwälte der DAHAG beraten Sie telefonisch oder bequem per E-Mail über Mietminderung bei Modernisierungsarbeiten.

Gut zu wissen: Für sogenannte energetische, auch thermische Sanierung genannt, gilt eine besondere Ausnahme zur Mietminderung. Wird das Gebäude modernisiert, um Energieverbrauch für Heizung, Warmwasser oder auch Lüftung zu vermindern, dürfen Sie die ersten drei Monate der Baumaßnahmen nicht die Miete mindern.