Indexmiete: Ist eine Mieterhöhung bei Inflation rechtens?

Vor allem in Ballungsräumen und Großstädten greifen immer mehr Vermieter zu Indexmietverträgen. Darin wird die Höhe der Miete an den sogenannten Preisindex für Lebenshaltungskosten gekoppelt. Dieser Index wird jedes Jahr vom statistischen Bundesamt ermittelt und umfasst die durchschnittlichen Preise zum Beispiel für Lebensmittel, Strom, Benzin oder Kleidung. Grob gesagt also alle Ausgaben, die in privaten Haushalten in Deutschland für die allgemeine Lebenshaltung so anfallen. Damit bildet er die Inflation ab. Steigt dieser Index – und das war in den vergangen Jahrzehnten eigentlich immer der Fall – dürfen Vermieter, die einen Indexmietvertrag abgeschlossen haben, auch die Miete erhöhen. Im Gegenzug gilt: Sinkt der Index, hat der Mieter das Recht eine Mietsenkung zu verlangen.

In Indexmietverträgen ist also von vornherein festgelegt, dass die Miete steigt. Das erinnert auf den ersten Blick an sogenannte Staffelmietverträge. Doch es gibt zwei wichtige Unterschiede:

1. Ein Staffelmietvertrag gibt genau an, zu welchem Zeitpunkt und um welchen Betrag die Miete steigt. Der Indexmietvertrag regelt dagegen nur, dass sie steigen kann und zwar entsprechend des Preisindex. Ein genauer Zeitpunkt für die nächste Mieterhöhung und ein konkreter Betrag werden darin aber meist nicht definiert.                                                        
2. Im Staffelmietvertrag sind die Mieterhöhungen befristet. Ist die letzte vereinbarte Staffel erreicht, darf die Miete nur noch den gesetzlichen Bestimmungen nach steigen. Der Indexmietvertrag gilt unbefristet. Mieterhöhungen sind also, solange das Mietverhältnis dauert, nur gemäß des Preisindex möglich.

Für den Vermieter ist die Indexmiete vor allem deshalb interessant, weil er damit Mieterhöhungen leichter durchsetzen kann und zum Beispiel nicht an die gesetzlichen Regelungen der Mietpreisbremse gebunden ist. Bei regulären Mietverhältnissen ist etwa eine Erhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Dann muss aber aufwendig nachweisen, weshalb die Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Diese Einschätzung kann der Mieter gegebenenfalls anfechten und die Mieterhöhung so zurückweisen.

Vermieter, die mit ihren Mietern einen Indexmietvertrag abgeschlossen haben, dürfen die Miete regelmäßig einmal im Jahr erhöhen – und zwar immer dann, wenn auch der Preisindex des Statistischen Bundesamtes steigt. Das regelt Paragraf 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Außerhalb dieser Frist darf der Vermieter nur aus zwei Gründen die Miete erhöhen:

1. wenn die Betriebskosten steigen und damit auch die Betriebskostenpauschale, die der Mieter mit der Miete zahlt
2. Wenn Modernisierungsmaßnahmen notwendig werden, „die er [der Vermieter] nicht zu vertreten hat“ (§ 557b, Abs. 2 BGB)

Mieterhöhung nach Modernisierung

Außerhalb der Jahresfrist darf der Vermieter die Miete bei Indexverträgen unter anderem erhöhen, wenn Modernisierungsmaßnahmen nötig sind, die der Vermieter selbst nicht zu vertreten hat. Das bedeutet, dass der Vermieter die Miete nur dann aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhöhen kann, wenn er aufgrund von behördlichen Auflagen oder neuen gesetzlichen Vorschriften modernisiert. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn etwa die Heizungen ausgetauscht werden müssen, weil neue Umweltauflagen gelten, die die alten Heizkörper nicht erfüllen oder wenn der Denkmalschutz oder Brandschutzbehörden Baumaßnahmen fordern. Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter ohne einen solchen Anlass ausführt, muss er selbst bezahlen – und darf sie bei Indexmietverträgen nicht zum Anlass für eine Mieterhöhung nehmen.

Auch wenn die Indexmiete direkt an den Preisindex gekoppelt ist, kann der Vermieter die Miete nicht einfach um denselben Faktor erhöhen, um den der Index gestiegen ist. Stattdessen wird folgende Formel angewandt, um den prozentualen Anstieg zu errechnen, der erlaubt ist:

(neuer Index : Vorjahresindex x 100) – 100

Beispiele für Indexanpassung:

Der Preisindex, der stets rückwirkend für das vergangene Jahr berechnet und veröffentlicht wird, lag für das Jahr 2017 bei 109,3 Punkten. Im Jahr davor war er mit 107,4 Punkten angegeben. Er stieg also um 1,8 Punkte. Für die Indexmieten heißt das also:

(109,3 : 107,4 x 100) – 100 = 1,77

Der Vermieter darf die Miete nun also um 1,77 % anheben.

Wie deutlich eine Mieterhöhung infolge einer Indexmiete ausfallen kann, sieht man dann, wenn man sich die Veränderung von 2020 auf 2021 ansieht. Der Verbraucherpreisindex ist hier von 105,8 auf 109,1 Punkte angestiegen – ein Plus von 3,3 Punkten. Für die Indexmiete heißt das:

(109,1 : 105,8 x 100) – 100 = 3,12

Der Vermieter darf die Miete nun um 3,12 % anheben. Das mag auf den ersten Blick nicht allzu viel erscheinen, doch da der Vermieter die Indexmiete jährlich anpassen darf, müssen betroffene Mieter auch 2022 mit einer weiteren Erhöhung rechnen. Da die Inflation zwischen 2021 und 2022 aufgrund des Ukraine-Kriegs noch einmal deutlich zugelegt hat, wird die erneute Mieterhöhung voraussichtlich noch höher ausfallen.

Zwischen zwei regulären Mieterhöhungen muss die Indexmiete ein Jahr lang unverändert bleiben. Der Vermieter muss aber nicht jede Indexsteigerung auch gleich mit einer Mieterhöhung nachvollziehen. Es ist auch möglich, ein oder mehrere Jahre auszusetzen und erst dann die Miete zu erhöhen. In dem Fall steigt die Miete nicht jährlich an, dafür aber bei einer Erhöhung stärker, jedenfalls, wenn auch der Preisindex in den Jahren dazwischen stets gestiegen ist.

Häufig vereinbaren Vermieter und Mieter solche Sonderregelungen auch separat im Mietvertrag. Dabei gilt aber: Der Mieter darf nicht über die Maßen benachteiligt werden. Wenn Sie unsicher sind, ob Sie den Indexmietvertrag guten Gewissens so unterschreiben können oder nicht, lassen Sie ihn vorab besser von einem Experten prüfen – gerade in Zeiten der Energiekrise.

Sich rechtlich abzusichern, ist bei einem Indexmietvertrag noch wichtiger als bei den meisten anderen Mietvertragsarten. Haben Sie nämlich einmal unterschrieben, können Sie gegen Mieterhöhungen, die den oben genannten Kriterien genügen, nichts mehr unternehmen. Anders als beim Standardmietvertrag, braucht der Vermieter Ihre Zustimmung nicht und Sie können aus einer Mieterhöhung auch kein Kündigungsrecht ableiten. Vielmehr sind Sie verpflichtet, die höhere Miete ab dem übernächsten Monat zu zahlen. Das regelt Paragraf 557b BGB in Absatz 3.

In diesem Absatz ist auch definiert, wie Ihr Vermieter Ihnen die Mieterhöhung anzeigen muss. Wörtlich heißt es dort: „Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben.“ Konkret bedeutet das also:

Ihr Vermieter muss Ihnen die Mieterhöhung schriftlich mitteilen.

• In dem Schreiben muss er genau auflisten, wie sich der Preisindex im Vergleich zum Vorjahr (beziehungsweise zur letzten Mieterhöhung) verändert hat.
• Er muss in dem Schreiben eine Summe nennen, um die die Miete steigt – oder die Summe für die neue Gesamtmiete nach der Erhöhung. Es reicht nicht, wenn er die Prozentzahl angibt, um die er die Miete erhöht.

Normalerweise profitiert von einem Indexmietvertrag vor allem der Vermieter: Er ist damit nicht mehr an gesetzliche Regelungen zur Mieterhöhung wie die Mietpreisbremse oder die Vergleichsmieten gebunden. Doch es gibt auch Konstellationen, in denen eine Indexmiete für Mieter besonders attraktiv ist:

Wenn die Ausgangsmiete der Wohnung zum Beispiel deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, schützt Sie der Indexmietvertrag vor allzu heftigen Erhöhungen. Denn der Vermieter darf auch in diesem Fall die Miete nur so weit anheben, wie auch der Preisindex steigt. Er kann also nicht in einem Jahr plötzlich 20 Prozent mehr Miete verlangen, weil er nun auch haben will, was andere Vermieter in der Gegend durchschnittlich bekommen.

Das bedeutet, dass ein Indexmietvertrag auch in solchen Gegenden für Sie als Mieter interessant sein kann, in denen die Mieten in absehbarer Zeit stärker ansteigen. Gerade wenn Sie in einer Großstadt leben, in der Wohnraum knapp wird, werden zunehmend auch ehemals günstige Wohnlagen modernisiert, um dann teurer vermietet zu werden. Haben Sie einen Indexmietvertrag, sind Sie davor zumindest bis zu einem gewissen Punkt geschützt.

Vor allem aber profitieren Mieter mit einem Indexmietvertrag, wenn der Preisindex sinkt. Dann können Sie nämlich auch eine niedrigere Miete geltend machen. Darauf sollten Sie allerdings besser nicht alle Hoffnung setzen. In den vergangenen Jahrzehnten kannte der Preisindex nämlich nur eine Richtung: nach oben.

Sie haben endlich die Traumwohnung gefunden, aber der Vermieter besteht darauf, einen Indexmietvertrag abzuschließen? Das muss zunächst einmal kein Ausschlussgrund sein. Aber Sie sollten den Vertragsentwurf juristisch prüfen lassen, bevor Sie ihn unterschreiben. Nur so können Sie teure Überraschungen in der Zukunft verhindern. Die selbstständigen Kooperationsanwält*innen der DAHAG erledigen diese Prüfung gern für Sie. Über die Telefon- oder E-Mail-Beratung bekommen Sie Ihr Ergebnis innerhalb kürzester Zeit - auch am Wochenende, an Feiertagen oder nach den üblichen Bürozeiten.