Mietrückstand: Bei Mietschulden droht die Kündigung

Im Mietvertrag steht, bis zu welchem Termin Sie Ihre Miete gezahlt haben müssen. Meist ist das der dritte Werktag des Monats, wobei der Samstag nicht als Werktag zählt. Tätigen Sie die Zahlung nicht rechtzeitig, sind Sie automatisch und ab dem ersten Tag in Verzug.

Gut zu wissen: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Datum der Überweisung ausschlaggebend ist und nicht das des Zahlungseingangs (Az. VIII ZR 222/15). Überweisen Sie die Miete also am dritten Werktag des Monats und ist diese schlichtweg noch nicht auf dem Konto Ihres Vermieters eingegangen, sind Sie nicht in Verzug.

Obwohl Sie bereits ab dem ersten Tag in Verzug sind, kann Ihr Vermieter nicht direkt die Kündigung losschicken. Die außerordentliche fristlose Kündigung ist nur dann gerechtfertigt und wirksam, wenn die Mietrückstände erheblich sind. Gemäß § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist dies der Fall, wenn …

• … Sie Ihre Miete zwei Monate in Folge nicht gezahlt haben.
• … Sie einen Teil der Miete zwei Monate in Folge nicht gezahlt haben und sich der Rückstand insgesamt auf mehr als eine Monatsmiete beläuft.
• … Sie die Miete über einen längeren Zeitraum nicht vollständig gezahlt haben und sich der Rückstand insgesamt auf mehr als zwei Monatsmieten beläuft.

Gut zu wissen: Bei Mietschulden geht es ausschließlich um nicht gezahlte Miete. Stehen Betriebskostennachzahlungen oder Kautionsraten aus, werden diese nicht mitberechnet.

Ein Beispiel: Weil er unverhofft eine kaputte Waschmaschine ersetzen muss, kann Herr Meier im April nur 60 Prozent seiner Miete bezahlen. Er hat damit zwar Mietschulden, doch sind diese noch nicht erheblich. Er nimmt sich fest vor, im Mai einfach etwas mehr zu zahlen. Im darauffolgenden Monat gibt allerdings sein Auto den Geist auf und die Reparatur ist überraschend kostspielig. Herr Meier überweist seinem Vermieter deshalb nur 30 Prozent der Miete. Seine Mietrückstände aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten belaufen sich dadurch insgesamt auf mehr als eine Monatsmiete. Herr Meiers Vermieter ist dazu berechtigt, ihm fristlos zu kündigen.

Vorsicht! Wenn Sie Mietschulden anhäufen, muss Ihr Vermieter Sie nicht erst abmahnen. Er kann direkt zur Kündigung greifen.

Wenn Sie Ihre Miete nicht oder nur anteilig zahlen konnten und so erhebliche Mietschulden angehäuft haben, bedeutet das noch nicht automatisch, dass Sie Ihre Wohnung verlassen müssen. Ist noch keine Kündigung bei Ihnen eingegangen und begleichen Sie Ihre Schulden bis dahin, kann Ihr Vermieter Ihnen nicht kündigen. Immerhin liegen dann ja keine Mietrückstände mehr vor.

Haben Sie bereits eine fristlose Kündigung erhalten, wird auf diese in der Regel eine Räumungsklage folgen. Nachdem Sie das Schreiben erhalten haben, haben Sie zwei Monate Zeit, um Ihre Schulden zu tilgen und die ausstehende Miete zu bezahlen. Gelingt Ihnen das innerhalb der Frist, ist die außerordentliche Kündigung unwirksam.

Gut zu wissen: Gegen die fristlose Kündigung können Sie sich laut BGH-Urteil nur mit einer vollständigen Zahlung wehren: Begleichen Sie nur einen Teil Ihrer Mietschulden, ist die Kündigung weiterhin wirksam (Az. VIII ZR 261/15). Sie können Ihren Vermieter zwar darum bitten, die Mietrückstände in Raten abzahlen zu dürfen, doch muss er sich nicht darauf einlassen: Er kann auf eine vollständige Zahlung bestehen.

Wenn Sie das Geld selbst nicht auftreiben können und Anspruch auf Sozialhilfe oder Arbeitslosengeld haben, können Sie sich auch an das zuständige Sozialamt oder das Jobcenter wenden. Dort können Sie eine Mietschulden-Übernahme beantragen, die Sie entweder in Form von Beihilfe oder als Darlehen erhalten. Bei letzterem müssen Sie den Betrag zu einem späteren Zeitpunkt wieder zurückzahlen. Liegt Ihrem Vermieter zwei Monate nach Zugang der Räumungsklage eine Bestätigung der Mietschulden-Übernahme vor, verfällt die Kündigung.

Vorsicht! Das Nachzahlrecht steht Ihnen in einem Zeitraum von zwei Jahren nur einmal zu. Haben Sie die Kündigung also gerade so abgewehrt, häufen jedoch wenige Monate später erneut Mietschulden an, müssen Sie die fristlose Kündigung hinnehmen.

Weitere Informationen: Kündigung wegen etwas zu spät gezahlter Miete

Bei Mietschulden kann Ihr Vermieter nicht nur eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Er kann zeitgleich auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung aussprechen. Der Unterschied besteht grundsätzlich darin, dass bei letzterer die vereinbarten Kündigungsfristen eingehalten werden.

Die hilfsweise ordentliche Kündigung kann fatale Folgen für Mieter haben: Während die Rückzahlung der Mietschulden innerhalb der zweimonatigen Frist eine außerordentliche Kündigung unwirksam macht, bleibt die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB bestehen. Immerhin haben Sie durch die verspätete Zahlung der Miete Ihre Vertragspflichten verletzt, weshalb der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat, Sie als Mieter loszuwerden.

Kann der Vermieter bei Mietrückständen auf die Mietkaution zurückgreifen?

Nein. Wenn Sie Mietschulden angehäuft haben, können Sie Ihren Vermieter nicht darum bitten, diese einfach mit der Mietkaution zu begleichen und von einer Kündigung abzusehen. Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit: Endet das Mietverhältnis und haben Sie Ihre Schulden nicht beglichen, kann er die Kaution einbehalten.

Darf mein Vermieter mir wegen verspäteter Zahlungen kündigen?

Ja. Wenn Sie Ihre Miete zwar grundsätzlich zahlen, aber immer etwas zu spät, müssen Sie ebenfalls mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Anders als bei regulären Mietrückständen, muss Ihr Vermieter Ihnen zuvor allerdings eine Abmahnung zukommen lassen (BGH-Urteil, Az. VII ZR 364/04).

Können Mietschulden verjähren?

Ja. Gemäß § 195 BGB verjähren Mietschulden nach drei Jahren.

Mietschulden durch Mietkürzung: Geht das?

Ja. Als Mieter haben Sie bei Mietmängeln das Recht, die Miete zu mindern. Oft stellt sich aber heraus, dass der vermeintliche Mangel gar kein anerkannter Mietmangel ist und dass Sie Ihre Miete zu Unrecht gekürzt haben. Belaufen sich die ausstehenden Zahlungen dann auf einen Betrag von mehr als zwei Monatsmieten, kann Ihr Vermieter Ihnen fristlos kündigen.

Wann ein Mietmangel vorliegt und wann nicht, können Sie hier nachlesen: Mietmangel: Wie Sie bei einem Mietmangel vorgehen