Gewerbemietvertrag: Infos, Muster, Rechtsberatung

Von einem gewerblichen Mietvertrag spricht man dann, wenn die Immobilie nicht für private Zwecke gemietet wird, sondern um ein Geschäft zu führen. Bei privaten Wohnmietverträgen geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Mieter dem Vermieter unterlegen ist. Aus diesem Grund ist das Mietrecht in Deutschland mieterfreundlich ausgelegt. Bei Gewerbemietverträgen ist dies nicht der Fall: Es wird angenommen, dass die beiden Parteien auf Augenhöhe miteinander verhandeln, weshalb es weitaus mehr Freiheiten und sehr viel weniger gesetzliche Richtlinien gibt.

Weil der Gesetzgeber beim Gewerbemietvertrag weniger Schutz für die beiden Parteien vorsieht, unterliegt der Vertrag den meisten gesetzlichen Schutzvorschriften im Mietrecht nicht. Auch an eine ortsübliche Vergleichsmiete oder ähnliches ist der Mietvertrag für gewerbliche Räume nicht gebunden.

Für einen Gewerbemietvertrag gibt es nur wenige gesetzliche Vorgaben. Auch an Formvorschriften ist nicht viel zu beachten. Es gilt lediglich: Wird der Vertrag für mehr als ein Jahr geschlossen, muss er schriftlich vorliegen. Ansonsten kann er auch mündlich vereinbart werden. Davon ist allerdings abzuraten, da ein mündlicher Mietvertrag ein erhebliches Konfliktpotenzial birgt.

Unser Tipp für Mieter: Vertragspartei kann sowohl eine natürliche, als auch eine juristische Person sein. Sind Sie Geschäftsführer, müssen Sie die Immobilie also nicht zwangsläufig unter Ihrem Namen mieten, sondern können das im Namen Ihrer Firma veranlassen. Gerade wenn die Gesellschaft einer Haftungsbeschränkung unterliegt, ist es von Vorteil, diese als Mieter anzugeben. So haften Sie als Gründer oder Geschäftsführer nicht persönlich für mögliche Mietschulden.

Nicht fehlen dürfen im Gewerbemietvertrag die folgenden Angaben:

• Benennung der Vertragsparteien
• Angaben zum Mietobjekt
• Miethöhe
• Beginn des Mietverhältnisses
• Mietdauer bei befristeten Verträgen
• Mietzweck

Sie sehen: Die Liste ist überschaubar. Nichtsdestotrotz enthalten die meisten Gewerbemietverträge darüber hinaus noch eine Vielzahl weiterer Informationen, Angaben und Klauseln. Hier lesen Sie, was Sie in einem Gewerbemietvertrag vereinbaren können und was es dabei zu beachten gilt:

Unser Tipp für Vermieter: Gerade Laien sollten den Gewerbemietvertrag nicht eigenständig ausformulieren. Zwar gibt es nur wenige Formerfordernisse, doch können Sie sich durch unwirksame Klauseln oder Versäumnisse schnell selbst eine Grube graben.

Miethöhe

Wenn Sie privat eine Wohnung mieten und Ihnen der Mietzins sehr hoch erscheint, können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete zur Hilfe nehmen und so relativ einfach herausfinden, ob die Miethöhe angemessen ist. Bei einem Gewerbemietvertrag ist dies nicht möglich: Wer eine Immobilie zu gewerblichen Zwecken vermietet, muss sich nicht an derartige Richtwerte halten und kann die Miete grundsätzlich beliebig ansetzen. Gutes Verhandlungsgeschick ist hier Gold wert!

Wie bei der Privatwohnung wird die Miete bei Gewerberäumen häufig als monatlicher Festpreis ausgewiesen. Doch auch andere Modelle sind erlaubt und durchaus geläufig. So kann der Vermieter beispielsweise eine Staffelmieteansetzen. Dabei erhöht sich die Basismiete in regelmäßigen Abständen automatisch. Auch sogenannte Gleitklauseln sind möglich. Hierbei orientiert sich die Miete am statistischen Lebenshaltungsindex: Steigt dieser, steigt auch der Mietzins. Ebenfalls gebräuchlich sind Umsatzmieten, bei denen sich die Miethöhe am Umsatz Ihres Unternehmens orientiert. Fast immer ist dabei allerdings eine Basismiete vereinbart, die nicht unterschritten werden kann.

Unser Tipp für Mieter: Viele dieser Mietmodelle sehen Mieterhöhungen vor, etwa wenn der Umsatz oder der statistische Lebenshaltungsindex steigen. Um bösen Überraschungen vorzubeugen und sich abzusichern, sollten Sie eine Maximalgrenze aushandeln. Ist diese erreicht, steigt Ihre Miete nicht weiter an.

Übrigens gilt beim Gewerbemietvertrag wie auch beim privaten Mietvertrag, dass eine Kaution nicht rechtlich verpflichtend ist, aber dennoch ist sie in beiden Fällen gang und gäbe. Während die Sicherheitsleistung bei der privaten Vermietung allerdings auf maximal drei Monatsmieten begrenzt ist, können Vermieter von Gewerberäumlichkeiten auch mehr verlangen. Die Rechtsprechung erklärte in der Vergangenheit sogar Kautionen in Höhe von bis zu sieben Nettokaltmieten für zulässig (OLG Brandenburg, Beschluss vom 4.9.2006, Az. 3 U 78/06).

Befristeter und unbefristeter Gewerbemietvertrag

Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag? Dies ist eine der fundamentalsten Entscheidungen, die Sie zu treffen haben, wenn Sie eine Immobilie zu Gewerbezwecken anmieten möchten. Dementsprechend gut sollte sie überlegt sein.

Anders als bei privaten Wohnmietverträgen gilt übrigens, dass Ihr Vermieter keinen Grund für die Befristung nennen muss.

So widersprüchlich es auch klingen mag, aber mit einem befristeten Gewerbemietvertrag gehen Sie auf Nummer sicher, wenn Sie der Meinung sind, Ihre Traumimmobilie gefunden zu haben. Der Vorteil eines befristeten Vertrags liegt darin, dass dieser nicht ordentlich gekündigt werden kann. Bei einem unbefristeten Vertrag hingegen können beide Mietparteien ohne Angabe von Gründen jederzeit ordentlich und fristgerecht kündigen. Sie müssen die Immobilie dann in der Regel innerhalb von sechs Monaten räumen und sich nach neuen Räumlichkeiten umsehen.

Unser Tipp für Mieter: Wenn Sie sich ganz sicher sind, sollten Sie versuchen, eine möglichst lange Mietdauer auszuhandeln. Zusätzlich sollten Sie sich mit einer Options- oder Verlängerungsklausel absichern. Bei ersterer wird beiden oder nur einer Partei bei Vertragsende die Option zugesichert, das Mietverhältnis weiterführen zu können. Bei letzterem läuft das Mietverhältnis automatisch weiter, wenn es zuvor nicht beendet wurde.

Ein unbefristeter Vertrag eignet sich für alle Unternehmer, die sich hinsichtlich Standort und Ladengröße noch nicht ganz sicher sind. Ein unbefristeter Gewerbemietvertrag kann jederzeit ordentlich gekündigtwerden, solange die Kündigungsfrist eingehalten wird. Wenn nichts anderes vereinbart wurde, beträgt diese sechs Monate zum Ende des Kalendervierteljahres. Dabei können Sie bis zu drei Tage nach Monatsanfang kündigen. Ein Beispiel: Wenn Sie Ihren Gewerbemietvertrag am 3. Juli kündigen, endet Ihr Mietverhältnis zum 31. Dezember.

Unser Tipp für Mieter: Auch bei einem unbefristeten Vertrag können Sie sich für den Fall absichern, dass Sie die Gewerberäume doch weiterhin nutzen möchten. So können Sie beispielsweise ein Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum aushandeln. Alternativ können Sie auch vereinbaren, dass der Vermieter nur nach den Vorschriften des Wohnraummietrechts kündigen darf. Dann ist die Kündigung nur aus gutem Grund – etwa bei Eigenbedarf – möglich.

Wichtig: All diese Regelungen gelten nur bei ordentlichen Kündigungen. Eine außerordentliche – meist fristlose – Kündigung ist weiterhin möglich. Wenn Sie gegen vertragliche Pflichten verstoßen und die Immobilie beispielsweise nicht so nutzen, wie es ursprünglich vereinbart wurde, müssen Sie mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Dasselbe gilt natürlich auch für Sie: Beseitigt Ihr Vermieter signifikante Mietmängel nicht oder gewährleistet er den vertraglich vereinbarten Gebrauch der Gewerberäume nicht, können Sie Ihren Mietvertrag außerordentlich kündigen.

Kündigungsfrist

Anders als bei privaten Mietverträgen orientiert sich die Kündigungsfrist bei Gewerbemietverträgen nicht an der Dauer des Mietverhältnisses. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt gemäß § 580a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres, wobei spätestens bis zum Dritten eines Monats gekündigt werden kann. Kurzum: Erhalten Sie Anfang dieses Monats die Kündigung, müssen Sie die Räumlichkeiten sechs Monate später übergeben haben.

Allerdings gilt hier, dass Sie mit Ihrem Vermieter auch individuelle Vereinbarungen treffen und die Kündigungsfrist so beliebig verändern können.

Mehr Informationen: Kündigung eines Gewerbemietvertrags

Mietzweck

Achten Sie darauf, den Mietzweck im Gewerbemietvertrag klar und eindeutig zu beschreiben. Für Sie als Mieter hat dies klare Vorteile, da der Vermieter das Risiko trägt, wenn die Räume nicht wie vereinbart genutzt werden können. Wenn Sie ihm davon berichten, zu welchem Zweck Sie die Immobilie nutzen möchten, muss der Vermieter in Erfahrung bringen, ob alle behördlichen Genehmigungen vorliegen.

Möchten Sie beispielsweise ein Restaurant eröffnen und sind nicht genug Parkplätze vorhanden oder ist die Küche nicht ordentlich gefliest, liegt ein Mangel des Mietobjekts vor. Immerhin hat der Vermieter dann nicht dafür gesorgt, dass sich die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand befindet. Allerdings gilt ein solches Manko nicht an sich als Mangel, sondern erst dann, wenn eine Behörde gegen die unerlaubte Nutzung einschreitet. Können Sie die Immobilie aufgrund einer behördlichen Nutzungsuntersagung nicht so nutzen, wie es im Vertrag ausgemacht wurde, können Sie die Miete um 100 Prozent mindern, den Vertrag fristlos kündigen und unter Umständen sogar Schadenersatz verlangen.

Konkurrenzschutz

Wer einen Imbiss eröffnet, wird sich darüber ärgern, wenn genau nebenan ein Pizzaladen aufmacht. Um ebendies zu vermeiden, sollten Sie eine Konkurrenzschutzklausel in Ihren Gewerbemietvertrag aufnehmen lassen. Diese können Sie – im Einvernehmen mit dem Vermieter – so liberal oder so strikt gestalten, wie Sie möchten.

Ist nichts vereinbart, wird Ihr Kerngeschäft dennoch geschützt. Der Gesetzgeber sieht einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz vor. Dieser schützt allerdings lediglich Ihr Hauptsortiment. Das bedeutet: Eröffnen Sie eine Buchhandlung, in der Sie nebenbei auch Schreibwaren verkaufen, darf im selben Gebäude zwar keine andere Buchhandlung eröffnen – ein Schreibwarengeschäft aber schon.