Gewerbemietvertrag rechtssicher kündigen: Fristen, Tipps & Muster

Für die Bestimmung des Vertrages ist der Zweck des Mietverhältnisses entscheidend. Als gewerblicher Mietvertrag gilt er dann, wenn die Mietsache für gewerbliche oder geschäftliche Zwecke genutzt wird. Dem gegenüber steht der Wohnraummietvertrag, bei dem die Mietsache zum privaten Wohnen genutzt wird.

Anders als im Wohnraummietrecht müssen Sie bei einer ordentlichen Kündigung weder als Mieter noch als Vermieter die gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe berücksichtigen und diese auch nicht im Kündigungsschreiben anführen.

Achtung: Ist der Mietvertrag befristet, endet er automatisch und kann nicht ordentlich gekündigt werden. Ausnahmen stellen hier Mietverträge mit einer befristeten Laufzeit von mehr als 30 Jahren dar. Diese können nach Ablauf von 30 Jahren von Mieter und Vermieter fristgemäß gekündigt werden (§ 544 Bürgerliches Gesetzbuch).

Befristete und unbefristete Mietverträge können außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt (§ 543 Abs. 1 BGB). Das Gesetz erkennt beispielsweise eine außerordentliche Kündigung in folgenden Fällen an:

• Dem Mieter wird der Gebrauch der Immobilie nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen. Dies ist beispielsweise bei einer verzögerten Übergabe der Gewerberäume der Fall.
• Mieter oder Vermieter verletzen schwerwiegend eine Pflicht aus dem Mietvertrag. Eine solche Vertragsverletzung des Mieters kann bei einer unerlaubten Untervermietung der betreffenden Räume vorliegen. Für den Vermieter kann das beispielsweise zutreffen, wenn die Mietsache durch Schimmelbefall oder Einsturzgefahr die Gesundheit des Mieters gefährdet. Doch Vorsicht: Einer außerordentlichen Kündigung wegen Vertragsverletzung muss in den meisten Fällen eine **Abmahnung** vorausgehen. Will der Vermieter dem Mieter beispielsweise kündigen, weil er die mittlerweile verwahrloste Immobilie stark vernachlässigt hat, so muss er ihn zunächst auf den Mangel hinweisen und ihm eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen. Beseitigt der Mieter innerhalb dieser Frist den Mangel, ist der Vermieter nicht mehr zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.
• Der Mieter ist im Zahlungsverzug. Hier gibt es verschiedene Szenarien, für die das Gesetz eine außerordentliche Kündigung für gerechtfertigt hält:
  1. Der Mieter hat die Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen (beispielsweise im Januar und Februar) nicht gezahlt.
  2. Der Mieter hat über einen längeren Zeitraum hinweg immer wieder zu wenig oder keine Miete gezahlt, sodass er dem Vermieter einen Betrag von mindestens zwei Monatsmieten schuldet. Dieser Fall liegt beispielsweise dann vor, wenn der Mieter anstatt der regulären Miete von 1.000 Euro im Januar 800, im Februar und März je 400 und im April 200 Euro zahlt. Somit ist er mit einem Betrag in Höhe von 2.200 Euro und damit mit mehr als zwei Monatsmieten im Verzug und muss mit einer fristlosen Kündigung rechnen.

Sind im Mietvertrag keine individuellen Vereinbarungen zur Kündigungsfrist festgehalten, greifen die gesetzlichen Regelungen. In § 580a Abs. 2 BGB heißt es:

„Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.“

Dann gilt also sowohl für Mieter als auch für Vermieter eine Kündigungsfrist von einem halben Jahr bis zum Ende eines Kalendervierteljahres. Somit beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist immer mindestens sechs und höchstens neun Monate.

Grundsätzlich gilt:

• Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.
• Die Kündigung muss sich an alle Mieter beziehungsweise an alle Vermieter richten, die im Mietvertrag aufgeführt sind.
• Die Mietsache muss korrekt und detailliert bezeichnet sein (inkl. Angabe der Adresse, Lage etc.).
• Das Kündigungsschreiben muss von allen Mietern beziehungsweise Vermietern handschriftlich unterzeichnet sein.

Hinweis: Die hier zur Verfügung gestellten Vorlagen – einmal für Vermieter und einmal für Mieter – beziehen sich auf eine ordentliche Kündigung. Für eine außerordentliche fristlose Kündigung gelten besondere Regelungen.

Unter bestimmten Voraussetzungen steht Mieter und Vermieter ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht zu. Im Folgenden sind einige Beispiele aufgeführt.

Modernisierung

Kündigt der Vermieter eine Modernisierung an, kann der Mieter bis zum Ende des nächsten Monats kündigen. Das Mietverhältnis endet dann mit dem Ablauf des darauffolgenden Monats. Kündigt Ihr Vermieter beispielsweise am 11. Oktober eine Modernisierung an, können Sie als Mieter bis 30. November zum 31. Dezember kündigen. 

Tod des Mieters

Verstirbt der Mieter, können sowohl dessen Erben als auch der Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem sie von dessen Tod erfahren haben, unter Berücksichtigung der gesetzlichen Frist kündigen. Gibt es mehrere Mieter, ist dieses Sonderkündigungsrecht für den Vermieter ausgeschlossen. Die Mieter haben jedoch das Recht, zusammen mit dem Erben das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zu beenden.

Sonderfall juristische Person: Ist eine juristische Person, also beispielsweise eine GmbH, als Mieter aufgeführt und verstirbt deren gesetzlicher Vertreter, bleibt das Mietverhältnis bestehen. Dann kann die GmbH einen neuen Vertreter wählen.

Insolvenz des Mieters

Ist der Mieter insolvent, darf ihm der Vermieter nicht aufgrund von Mietverzug oder Verschlechterung der Vermögensverhältnisse kündigen, heißt es in § 112 Insolvenzordnung (InsO). Jedoch kann der Insolvenzverwalter des Mieters „ohne Rücksicht auf vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen“, und zwar mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende, wenn keine kürzere Frist festgelegt wurde (§ 109 InsO).

Insolvenz des Vermieters

Ist der Vermieter insolvent, wird das Mietverhältnis fortgesetzt, wenn der Mieter die Mieträume bereits übernommen hat. Hat er das nicht, ist der Insolvenzverwalter des Vermieters dazu berechtigt, den Mietvertrag auflösen. Verkauft der Vermieter die Mietsache, besteht das Mietverhältnis fortan zwischen dem Mieter und dem neuen Eigentümer. Dieser kann das Mietverhältnis außerordentlich unter der Berücksichtigung der gesetzlichen Frist kündigen – jedoch nur zum ersten zulässigen Termin. Das gleiche gilt für den Käufer von zwangsversteigerten Mieträumen, so § 57a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) – auch bei befristeten Mietverträgen.

Ein Beispiel:Erwerben Sie im Juni Mieträume, die an einen gewerblichen Mieter vermietet sind, können Sie diesem mit einer sechsmonatigen Frist zum nächsten Kalendervierteljahr, also zum 31. Dezember, kündigen. Das Kündigungsschreiben muss den Mieter in diesem Fall am 3. Juli erreichen.