Vormietvertrag: Wie bindend ist er wirklich?
Wenn eine Wohnung oder ein Haus noch nicht bezugsfertig ist, können Mieter und Vermieter statt eines endgültigen Mietvertrages einen sogenannten Vormietvertrag abschließen. Der Mieter hat dadurch die Sicherheit, die Immobilie später tatsächlich zu bekommen und der Vermieter muss nicht damit rechnen, dass sein Wunschmieter in der Zwischenzeit ein besseres Angebot findet und spontan absagt.
Was steht in einem Vormietvertrag?
Ein Vormietvertrag – auch Mietvorvertrag genannt – wird in der Regel dann geschlossen, wenn die Immobilie noch nicht bezugsfertig ist. Lässt der Vermieter gerade Renovierungsarbeiten durchführen oder handelt es sich um einen noch nicht fertiggestellten Neubau, können unter Umständen noch keine verbindlichen Aussagen zu Wohnfläche, Ausstattung oder Bezugsdatum gemacht werden. Viele Mieter möchten sich aber nicht auf eine mündliche Mietzusage verlassen, weil sie dann Gefahr laufen, die Wohnung am Ende doch nicht zu bekommen. In diesem Fall ist ein Vormietvertrag sinnvoll. Auch für den Vermieter bringt der Vorvertrag eine gewisse Sicherheit mit sich, denn der Wunschmieter kann nach Unterzeichnung nicht kurzfristig abspringen.
Für den Vormietvertrag gibt es keine klare gesetzliche Regelung, weshalb sowohl Inhalt als auch Form verhältnismäßig frei gewählt werden können. Lediglich Mietobjekt und Miethöhe sollten darin schon angegeben sein. Überreicht Ihnen der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung lediglich ein Dokument, auf welchem steht, dass in Zukunft ein Mietvertrag geschlossen wird, ist es fraglich, ob dieses vor Gericht als Vormietvertrag standhalten würde. Obwohl der Vormietvertrag auch mündlich bindend geschlossen werden kann, ist es ratsam, ihn in schriftlicher Form abzuschließen. So vermeiden Sie, dass am Ende Aussage gegen Aussage steht und Sie Ihre Wunschwohnung, die Ihnen eigentlich schon zugesagt wurde, doch nicht bekommen.
Im Grunde verpflichtet der Vormietvertrag beide Parteien lediglich dazu, zu einem späteren Zeitpunkt ein gültiges Mietverhältnis einzugehen. Allerdings können Sie in den Vormietvertrag auch schon erste Details mit aufnehmen lassen, wenn diese schon feststehen. Als Faustregel gilt: Je präziser der Vormietvertrag, desto sicherer ist er. Im endgültigen Mietvertrag können derartige Angaben dann nicht mehr abgeändert werden.
Tipp für Mieter: Auch wenn das Bezugsdatum noch nicht final feststeht, sollten Sie darauf bestehen, dass im Vormietvertrag ein Zeitpunkt vereinbart wird. Dauert es dann doch länger als erwartet, können Sie vom Vertrag zurücktreten und sich nach einer anderen Wohnung umsehen. Das geht jedoch erst, nachdem Sie dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels – beziehungsweise zur Fertigstellung der Immobilie – gesetzt haben. Eine verpasste Frist kann außerdem Schadenersatzpflichten begründen: Können Sie nicht einziehen, obwohl es Ihnen schriftlich zugesagt wurde, muss der Vermieter unter Umständen die Kosten für Ihre erneute Wohnungssuche und eventuell sogar die Mietdifferenz erstatten.
Kann ich von einem Vormietvertrag zurücktreten?
Wenn Sie einen Mietvorvertrag unterzeichnen, verpflichten Sie sich dazu, später ein Mietverhältnis mit der anderen Partei zu begründen. Das bedeutet, dass Sie nicht einfach so vom Vertrag zurücktreten können. Anders sieht es aus, wenn Ihr Vertragspartner seine Pflichten verletzt, weil er beispielsweise Fristen nicht einhält oder vereinbarte Renovierungsarbeiten nicht durchführt. Dann ist der Rücktritt unter Umständen möglich. Ob eine derartige Pflichtverletzung vorliegt, ist für Laien jedoch meist schwer einzuschätzen: Konsultieren Sie daher am besten einen Anwalt und lassen Sie von diesem überprüfen, ob ein Rücktrittsrecht besteht. Treten Sie einfach so zurück, kann es sein, dass sich Schadenersatzansprüche für Ihr Gegenüber ergeben. Muss der Vermieter aufgrund Ihres Rücktritts beispielsweise erneut Annoncen schalten und nach neuen Mietern suchen, kann er verlangen, dass Sie ihm diese Mehrkosten erstatten.
Sind Sie an den Vormietvertrag gebunden, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als das Mietverhältnis zunächst einzugehen und dann ordentlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu kündigen. Diese beträgt in der Regel drei Monate.
Anders sieht es hingegen aus, wenn im Vormietvertrag ein Rücktrittsrecht vereinbart wurde. Beide Parteien können sich dadurch das Recht einräumen, den Vertrag zu lösen, wenn es zu bestimmten Situationen kommt. So kann der Vermieter beispielsweise festlegen, dass er vom Vormietvertrag zurücktreten kann, wenn eine nachträgliche Prüfung ergibt, dass der Mieter doch nicht so liquide ist wie er zunächst behauptet hat.
