Top 10: Unwirksame Klauseln im Mietvertrag

„Die Wohnungsgröße beträgt 75 qm. Wegen möglicher Messfehler dient diese Angabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstands.“

Zücken Mieter den Maßstab, kann es für Vermieter mitunter teuer werden: Weicht die tatsächliche Größe der Wohnung nämlich um mehr als 10 Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Größe ab, gilt dies als Mangel. Der Mieter hat dann ein Recht auf Mietminderung.

Viele Vermieter greifen deshalb auf eine ungefähre Angabe zurück und hoffen, dass dies einen Vergleich mit der tatsächlichen Größe unmöglich macht. Laut BGH geht das allerdings nicht: Auch aufgrund einer ungefähren Angabe kann die nötige Abweichung für die Mietminderung berechnet werden (Urteil vom 10. März 2010, Az. VIII ZR 144/09).

„Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt sechs Monate.“

Der ständige Mieterwechsel ist für den Vermieter oder die Hausverwaltung mit viel Papierkram und Zeitaufwand verbunden. Deshalb versuchen Vermieter immer wieder, die Mieter möglichst lange in der Wohnung zu behalten. Wirksam ist dies möglich, indem eine Mindestmietdauer vereinbart wird. So kann durchaus im Mietvertrag stehen, dass Sie in den ersten 24 Monaten nicht kündigen dürfen. Diese Regelung muss dann allerdings auch für den Vermieter gelten, denn Sie müssen immer gleichgestellt sein.

Die oben genannte Regelung ist hingegen unwirksam, denn sie benachteiligt den Mieter. Dessen gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate – sie kann per Mietvertrag nicht verlängert werden.

„Die Haltung von Tieren in der Wohnung ist untersagt.“

Pauschalisierungen sieht das Mietrecht nicht gerne, weshalb diese Formularklausel unwirksam ist. Zwar kann der Vermieter sein Veto einlegen, wenn es um das Halten von größeren Tieren wie Hunden und Katzen geht, doch die pauschale Haustierhaltung darf er nicht verbieten. Kleintiere wie Fische oder Meerschweinchen dürfen nicht ohne Angabe von triftigen Gründen verboten werden.

Im Jahr 2013 ging der BGH sogar noch einen Schritt weiter und fällte ein mieterfreundliches Urteil: Er erklärte, dass auch Klauseln, die die Haltung von größeren Tieren wie Hunden und Katzen pauschal ausschließen, unwirksam seien (Urteil vom 20. März 2013, Az. VIII ZR 168/12). Im Umkehrschluss bedeutet das aber nicht, dass die Tierhaltung zwangsläufig erlaubt ist: Der Vermieter muss im Vertrag aber deutlich machen, dass im Einzelfall eine Interessensabwägung erfolgen kann. Er muss sich grundsätzlich also zu einem Gespräch über die mögliche Tierhaltung bereit erklären.

„Alle drei Jahre hat der Mieter Schönheitsreparaturen in Küche und Bad durchzuführen. In allen übrigen Räumen müssen Schönheitsreparaturen im Turnus von fünf Jahren durchgeführt werden.“

Ein kurzes Gedankenexperiment: In Wohnung A lebt ein Nichtraucher-Pärchen ohne Haustiere. In der exakt gleich geschnittenen Wohnung B lebt eine vierköpfige Familie mit Hund; beide Elternteile sind starke Kettenraucher.

Das oben genannte Beispiel zeigt, dass der Renovierungsbedarf einer Wohnung weniger von der Zeit und viel stärker von deren Nutzung abhängt. Genau deshalb erklärt der Bundesgerichtshof derart starre Quotenklauseln regelmäßig für unwirksam. Es kommt ganz auf den Mieter an, ob die Wohnung nach soundso vielen Jahren gestrichen werden muss; per Mietvertrag darf das nicht pauschal vorgeschrieben werden.

Vorsicht sollte man allerdings bei sogenannten „aufgeweichten Quotenklauseln“ walten lassen. Fügt der Vermieter der oben zitierten Klausel ein „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ zu, wird sie häufig nicht mehr als starre Quotenklausel ausgelegt. Sie kann dann durchaus wirksam sein.

Sie sind sich unsicher, ob Sie die Wohnung bei Auszug streichen müssen oder nicht? Hier erhalten Sie wertvolle Tipps: Schönheitsreparaturen – Muss vor dem Auszug immer renoviert werden?

„Die Wohnung wird wie besichtigt übergeben. Mängelrügen sind grundsätzlich ausgeschlossen.“

Grundsätzlich hat der Mieter ein Recht auf eine mangelfreie Wohnung. Tritt ein von ihm unverschuldeter Mangel auf, muss dieser vom Vermieter beseitigt werden. Dieser Anspruch des Mieters darf nicht mietvertraglich ausgeschlossen werden.

„Der Mieter hat die Betriebskosten im Sinne von § 2 Betriebskostenverordnung zu tragen. Darüber hinaus fallen Bankgebühren sowie Kosten für Mietausfallversicherung und die Reparaturkostenversicherung an.“

Die im zweiten Satz genannten Kosten sind nicht umlagefähig. Kurzum bedeutet das: Der Vermieter darf diese Gebühren nicht auf Sie abwälzen. Wenn Sie einen Vertrag mit einer derartigen Klausel unterschreiben, können Sie diese also ignorieren. Die Kosten muss der Vermieter tragen.

Wurden Ihnen die nicht umlagefähigen Betriebskosten in Rechnung gestellt, sollten Sie Ihren Vermieter umgehend kontaktieren und angeben, dass unzulässige Kosten umgelegt wurden und dass Sie mit der Berechnung nicht einverstanden sind. Wenn Ihre Abrechnung den Posten „Sonstige Kosten“ enthält, sollten Sie eine genaue Aufstellung der einzelnen Posten verlangen.

„Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn diese auf Umstände zurückgeht, die der Vermieter nicht zu verantworten hat.“

Ein derartiger Umstand kann etwa langanhaltender Baustellenlärm sein. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, den Gebrauch der Mietsache so zu gewährleisten, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde. Sprich: Er haftet auch für Mängel, für die er nicht verantwortlich ist (Urteil des Landgerichts Hamburg vom 16. Juni 2004, Az. 311 O 291/03).

„Nach vorheriger Ankündigung ist der Vermieter dazu berechtigt, die Mietsache zur Überprüfung des Wohnungszustandes zu betreten.“

Dieser Klausel schob der BGH im Juni 2014 den Riegel vor, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt und auch in seiner Privatsphäre verletzt (Az. VIII ZR 289/13). Ganz verweigern dürfen Sie Ihrem Vermieter den Zugang zur Wohnung allerdings nicht: Gibt es einen konkreten sachlichen Grund – beispielsweise die Überprüfung eines bestimmten Mangels – und meldet der Vermieter sich vorher an, müssen Sie ihm aufgrund seines Zutrittsrechts Zugang zur Wohnung gewähren.

„Der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen.“

Ein kaputter Fenstergriff oder ein defekter Wasserhahn: Hierbei handelt es sich um Kleinreparaturen, deren Kosten Vermieter gerne auf die Mieter abwälzen. Dies ist grundsätzlich auch zulässig – aber nur dann, wenn die Klausel nicht wie oben pauschal formuliert ist, sondern eine Obergrenze vorsieht.

So dürfen die Kosten, die ein Mieter zu einer Kleinreparatur beisteuern muss, in der Regel 100 Euro nicht überschreiten. Auch eine Höchstgrenze pro Jahr muss genannt werden: Fallen mehrere Kleinreparaturen an, muss der Mieter laut Mietrechtsexperten lediglich 150 bis 200 Euro hinzusteuern oder 8 Prozent der Jahreskaltmiete. Höhere Beträge sind unter Umständen unwirksam.

„Das Rauchen im Wohnbereich – einschließlich Balkon – ist untersagt.“

Die Klausel ist unwirksam, da der Vermieter durch dieses Verbot in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingreifen würde. Sowohl im Wohnraum als auch auf dem Balkon darf der Mieter grundsätzlich rauchen. Was der Vermieter hingegen wirksam untersagen kann, ist das Rauchen in Gemeinschaftseinrichtungen. Dazu zählen beispielsweise der Flur und das Treppenhaus.

Was ist mit Klauseln, die den Vermieter benachteiligen?

Es ist davon auszugehen, dass die meisten Mietverträge keine Klauseln enthalten, die den Vermieter selbst benachteiligen. Ab und zu kommt es aber vor, dass Vermieter doch derartige Regelungen einbauen, weil sie dem folgenden Irrglauben auf den Leim gegangen sind: Wenn Klauseln, die den Mieter benachteiligen, unwirksam sind, müssen auch Klauseln, die mich als Vermieter benachteiligen, unwirksam sein.

Dem ist aber nicht so, entschied das Landgericht Aschaffenburg im Januar 2018: Im zugrundeliegenden Fall baute eine Vermieterin eine Klausel in den Mietvertrag ein, wonach sie zusicherte, nicht von ihrem Recht auf Eigenbedarfskündigung Gebrauch zu machen. Wenig später wollte sie ihrem Mieter aber doch kündigen und meldete Eigenbedarf an. Sie gab dabei an, dass die Mietvertragsklausel ja unwirksam sei. Dies sah das Gericht anders: Die Vermieterin hat freiwillig auf ihr Recht verzichtet (Az. 22 S 116/17).

Wie so oft gilt auch im Mietrecht: Ausnahmen bestätigen die Regel! Bevor Sie Ihren Vermieter also vor vollendete Tatsachen stellen und auf unwirksame Klauseln verweisen, sollten Sie den Vertrag von einem Experten prüfen lassen. Denn häufig können Klauseln zwar in Formularmietverträgen unwirksam, in individuell ausgehandelten Mietverträgen aber durchaus gültig sein. Hier eignet sich der Klauselcheck über die Telefon- oder E-Mail-Beratung: Ein selbstständiger Kooperationsanwalt der Deutschen Anwaltshotline prüft dabei Ihre Vertragsklauseln und gibt Tipps zum weiteren Vorgehen.