Zutrittsrecht: Wann müssen Sie den Vermieter in die Wohnung lassen?

Zwei Zimmer, Küche, Bad, ein großer Balkon, mitten im Grünen: Die Freude über die neue Wohnung ist riesig. Doch dann steht da im Mietvertrag plötzlich etwas von einem regelmäßigen Zutrittsrecht des Vermieters. Einmal im Quartal will er die Wohnung inspizieren – um sicherzugehen, dass sie nicht verwahrlost. Irgendwie schon verständlich. Immerhin liest man ja oft genug von Mietnomaden, die Wohnungen völlig demolieren und dann über Nacht einfach spurlos verschwinden. Aber als Mieter werden Sie nervös, als Sie das lesen. Wollen Sie wirklich alle drei Monate einen Fremden in Ihr Privatleben lassen? Können Sie das überhaupt verhindern?

Nein. Klauseln im Mietvertrag, die dem Vermieter regelmäßig ohne besonderen Grund Zutritt zur Wohnung gewähren, sind unwirksam. Eine solche Formulierung widerspricht dem Grundgesetz. Das regelt in Artikel 13, Absatz 1 die „Unverletzlichkeit der Wohnung“. Konkret bedeutet das: Weil die Wohnung Ihr ganz persönlicher, privater Lebensbereich ist, müssen Sie sich darauf verlassen können, dass Sie darin auch unbehelligt und geschützt sind – also im Zweifel selbst entscheiden, wen Sie wann hineinlassen. Das gilt auch für Ihren Vermieter. Allerdings bleibt er Eigentümer der Wohnung und hat damit natürlich auch Rechte.

Grundsätzlich hat Ihr Vermieter kein pauschales Zutrittsrecht. Er kann also nicht einfach verlangen, dass Sie ihn jederzeit oder in festen Abständen in die Wohnung lassen. Aber: Unter bestimmten Umständen hat er das Recht, die Wohnung zu besichtigen. Er braucht dafür nur einen Sachgrund, muss also nachweisen, dass er einen konkreten Anlass hat und nicht einfach „nur mal nach dem Rechten sehen“ will. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Az. VIII ZR 289/13).

Wenn der Vermieter einen sogenannten Sachgrund, also ein berechtigtes Interesse, hat die Wohnung zu besichtigen, müssen Sie ihm den Zutritt auch gewähren. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn:

• Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten notwendig werden.
• die Wohnung neu vermietet oder verkauft werden soll und deshalb Besichtigungen durchgeführt werden.
• Zählerstände abgelesen werden müssen.
• die Wohnung vermessen werden soll.
• Schäden abzuwenden sind.
• Modernisierungsmaßnahmen geplant sind.
• er einen begründeten Verdacht hat, dass die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt wird (Sie sie also zum Beispiel statt als Wohnung als Büro nutzen oder bei unerlaubter Untervermietung).

Diese Liste ist nicht vollständig. Wenn Ihr Vermieter mit einer anderen Begründung Zutritt zu Ihrer Wohnung verlangt und Sie unsicher sind, ob er das Recht dazu hat, hilft ein einziger Anruf: Die selbstständigen Kooperationsanwälte der DAHAG erklären Ihnen genau, welche Rechte Sie haben und wie Sie sie gegen den Vermieter durchsetzen. Das dauert im Durchschnitt nur ein paar Minuten. Die Anwälte erreichen Sie auch außerhalb der üblichen Bürozeiten bis tief in die Nacht hinein.

Nein! Selbst wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann und Sie ihm deshalb Zutritt zur Wohnung gewähren müssen, darf er nicht einfach machen, was er will. Welche Räume er sehen und was er in der Wohnung tun darf, hängt vom Anlass der Besichtigung ab.

Ein Beispiel: Vermieterin und Mieter vereinbarten einen Besichtigungstermin. In dem vermieteten Haus waren Rauchmelder installiert worden, die die Vermieterin gern kontrollieren wollte. Dagegen hatte der Mieter auch nichts einzuwenden. Beim Termin betrat die Vermieterin dann aber eigenmächtig andere Zimmer, in denen gar keine Rauchmelder installiert waren, öffnete Fenster und verschob Dinge, die dem Mieter gehörten. Der hatte davon bald die Nase voll. Er forderte sie auf zu gehen. Ohne Erfolg. Da packte er sie und trug sie vor die Haustür. Von diesem Vorgehen fühlte sich die Vermieterin so gedemütigt, dass sie das Mietverhältnis fristlos kündigte. Schließlich landete der Fall vor dem Bundesgerichtshof. Und der gab dem Mieter recht: Die Vermieterin sei zur Besichtigung der Räume ohne Rauchmelder nicht berechtigt gewesen. Weil sie sie dennoch und gegen den Willen ihres Mieters betreten habe, hätte sie zumindest eine Mitschuld daran, wie die Situation schließlich eskaliert sei. Die Kündigung war damit unwirksam, der Mieter durfte bleiben (Az. VIII ZR 289/13).

Wenn der Vermieter also zum Beispiel kommt, weil im Badezimmer ein Wasserschaden entstanden ist, der behoben werden soll, dann darf er auch nur das Badezimmer betreten. Allenfalls kann er noch verlangen, angrenzende Räume zu sehen, die möglicherweise in Mitleidenschaft gezogen worden sind. In keinem Fall darf er ohne Ihre Erlaubnis einfach Schränke öffnen oder Ihre Sachen umräumen.

Achtung bei Fotos: Oft möchten Vermieter bei Besichtigungen Fotos machen. Ob Sie das verhindern können oder nicht, ist ebenfalls von der Begründung abhängig. Geht es darum, Schäden wie etwa den Wasserschaden zu dokumentieren, können Sie das nicht verbieten. Will er aber zum Beispiel Bilder der Wohnung ins Internet stellen, weil Sie den Mietvertrag bereits gekündigt haben und er Nachmieter sucht, dann darf er nur mit Ihrer Genehmigung fotografieren.

Ja! Will der Vermieter Ihre Wohnung betreten, muss er das vorher ankündigen und zwar am besten schriftlich. Einzige Ausnahme: Handelt sich um einen Notfall – zum Beispiel ein Feuer oder einen Wasserrohrbruch – darf und muss er sofort handeln. Details dazu finden Sie in unserem Artikel „Nottüröffnung durch Schlüsseldienst: Wer übernimmt die Kosten?“

Der Vermieter muss Ihnen übrigens nicht nur den Termin mitteilen, sondern auch den Grund für die Besichtigung. Möchte er weitere Personen mitbringen, sollten auch diese in dem Schreiben genannt sein.

Das kommt auf den Anlass der Besichtigung und auf Ihre persönliche Lebenssituation an. Ein Gesetz, das diese Fristen konkret regelt, gibt es nämlich nicht. Deshalb landen Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter zu diesem Thema immer wieder vor Gerichten. Die urteilen teilweise sehr unterschiedlich. Als grober Richtwert gilt aber: Berufstätige Mieter müssen mindestens drei bis vier Tage vor dem geplanten Besichtigungstermin informiert werden. Arbeiten die Mieter nicht, reicht wohl eine Frist von 24 Stunden.

Es gibt übrigens keine Regelung, wie oft Sie Ihrem Vermieter pro Jahr Zutritt zur Wohnung gewähren müssen. Im Zweifel kann er das auch mehrfach verlangen, wenn er jedes Mal einen triftigen Grund nachweisen kann. Allerdings: Sie müssen nicht springen, nur weil der Vermieter pfeift. Beim Zeitpunkt der Besichtigung muss der Vermieter auf Sie Rücksicht nehmen.

Wenn der Vermieter einen Sachgrund nachweisen kann (siehe oben), dürfen Sie ihm die Besichtigung der Wohnung nicht verwehren. Allerdings dürfen Sie seinen Termin ablehnen, wenn er für Sie ungelegen ist. Sie müssen dann allerdings Ausweichtermine vorschlagen, an denen die Besichtigung nachgeholt werden kann.

Das gilt übrigens auch, wenn Sie das Mietverhältnis schon gekündigt haben, aber noch nicht ausgezogen sind. Sie müssen dann dem Vermieter die Gelegenheit geben, die Wohnung mit möglichen Nachmietern zu besichtigen. Allerdings muss der Vermieter auch in diesen Fällen Rücksicht auf Sie nehmen und kann nicht jeden Tag mehrfach auf der Matte stehen und fremde Menschen durch Ihre Wohnung führen.

Der Vermieter darf sich nicht gewaltsam oder mit einem Schlüsseldienst Zutritt zu Ihrer Wohnung verschaffen. Lassen Sie ihn nicht durch die Tür, kann er also – zunächst einmal – nichts tun. Ratsam ist das aber trotzdem nicht. Wenn Sie dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung verweigern, obwohl er einen Sachgrund hat, sind Sie im schlimmsten Fall Ihre Wohnung los. Der Vermieter darf dann nämlich Ihren Mietvertrag fristlos kündigen. Außerdem kann er Sie verklagen oder sich den Zutritt zur Wohnung per einstweiliger Verfügung im Schnellverfahren gerichtlich erstreiten. Dann müssen zusätzlich auch noch die Verfahrenskosten tragen und gegebenenfalls sogar Schadenersatz leisten.

Wenn Sie gute Gründe haben, Ihrem Vermieter den Zutritt zu verweigern – zum Beispiel, weil Sie sich von seinen Dauerkontrollen schikaniert oder ausspioniert fühlen – sichern Sie sich juristisch ab! Die selbstständigen Kooperationsanwälte der DAHAG beurteilen Ihren Mietvertrag und helfen Ihnen, sich zu wehren, ohne gleich das Dach über dem Kopf zu verlieren. Nutzen Sie die E-Mail-Beratung, um die Hinweise der Rechtsanwälte jederzeit noch einmal nachlesen zu können!

Nein! Der Vermieter darf nicht einmal einen Zweitschlüssel zu Ihrer Wohnung besitzen, wenn Sie das nicht erlauben. Das wissen viele Mieter nicht. Vielerorts ist es üblich, dass der Vermieter einen Schlüsselsatz behält – sozusagen für den Notfall. Das ist vielleicht sogar gut gemeint und die meisten Vermieter werden verantwortungsbewusst damit umgehen. Doch Fakt ist, dass in diesem Fall ein fremder Mensch Schlüssel zu Ihrer Wohnung besitzt. Wenn Ihnen dabei unwohl ist, fordern Sie Ihren Vermieter ruhig auf, alle Schlüssel heraus zu geben.

Allerdings sollten Sie vorsorgen und einen Wohnungsschlüssel bei einem Freund oder Nachbarn hinterlegen, dem Sie vertrauen. Nennen Sie dem Vermieter den Namen und die Kontaktdaten dieser Person. Sollte wirklich mal ein Notfall wie ein Brand oder ein Rohrbruch eintreten, wenn Sie nicht erreichbar sind, kann der Vermieter so Ihre Wohnung schnell öffnen lassen und Schlimmeres verhindern.

Das ist Hausfriedensbruch und strafbar. Sie können Ihren Vermieter in diesem Fall anzeigen. Außerdem dürfen Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen. Konkret bedeutet das: Wenn Sie sich in Ihrer Wohnung nach dem Vorfall so unwohl fühlen, dass Sie keine Nacht mehr ruhig schlafen können, sind Sie nicht an die Kündigungsfristen im Mietvertrag gebunden. Sie können sich also sofort etwas Neues suchen und müssen nicht drei weitere Monate (oder wie lange auch immer im Vertrag vereinbart war) Miete zahlen, obwohl Sie längst ausgezogen sind. Aber: Das geht nur, wenn Sie auch wirklich beweisen können, dass Ihr Vermieter unerlaubt Ihre Wohnung betreten hat.