Nottüröffnung durch Schlüsseldienst: Wer übernimmt die Kosten?

Klären wir eine der häufigsten Fragen gleich vorab: Nein, der Vermieter darf nicht jederzeit und gegen Ihren Willen Ihre Mietwohnung betreten! Auch wenn ihm die Wohnung gehört, ist das Zutrittsrecht des Vermieters streng reguliert. Nur in absoluten Ausnahmefällen wie einem Notfall darf er Ihre Tür öffnen lassen, ohne Sie vorher um Erlaubnis zu bitten. Doch wer trägt eigentlich die Kosten, wenn die Wohnungstür vom Schlüsseldienst oder sogar der Feuerwehr geöffnet werden muss?

Grundsätzlich muss der Vermieter die Mietsache in ordnungsgemäßem Zustand halten – das schließt auch die Schlösser an Haus- und Wohnungstür mit ein. Er muss also auch für deren Wartung, Pflege und Austausch aufkommen. Aber wie immer gibt es auch hier Ausnahmen von der Regel: Wenn den Mieter eine Mitschuld trifft oder bestimmte Klauseln im Mietvertrag greifen, muss er die Kosten unter Umständen ganz oder teilweise selbst tragen. Brauchen Sie eine individuelle Rechtseinschätzung, bekommen Sie unter 0900-1 875 009 363 * schnell und unkompliziert Hilfe durch einen der selbstständigen Kooperationsanwälte der Deutschen Anwaltshotline. Für einen ersten Überblick haben wir hier außerdem die häufigsten Szenarien und die entsprechende Rechtslage zusammengefasst:

Mein Wohnungsschlüssel ist im Schloss abgebrochen. Kann ich die Kosten für den Schlüsseldienst meinem Vermieter in Rechnung stellen?

Wahrscheinlich werden Sie in diesem Fall auf den Kosten sitzen bleiben. Brechen Sie Ihren Schlüssel im Schloss ab, tragen Sie selbst die Schuld daran, dass Sie den Schlüsseldienst holen müssen. Entsprechend können Sie nicht vom Vermieter verlangen, dass er die Kosten übernimmt. Das gilt übrigens auch, wenn Ihr Schlüssel gestohlen wird oder verloren geht. Eine Ausnahme gibt es allerdings: Wenn der Schlüssel abgebrochen ist, weil das Schloss defekt war, können Sie die Kosten unter Umständen dem Vermieter in Rechnung stellen. Dazu müssen Sie aber nachweisen, dass Sie daran keine Schuld tragen. Schlüsseldienste stellen einen entsprechenden Nachweis aus, wenn das möglich ist.

Ich habe meinen Schlüssel verloren. Jetzt verlangt der Vermieter, dass ich die Kosten für eine komplette neue Schließanlage übernehme. Darf er das?

Ja, wenn die Schließanlage durch Ihr Verschulden ausgetauscht werden muss, kann der Vermieter Ihnen die Kosten dafür in Rechnung stellen. Allerdings gibt es auch hier eine Ausnahme: Können Sie nämlich nachweisen, dass Ihr Schlüssel nicht von Unbefugten missbraucht werden kann, besteht auch keine Notwendigkeit, die Schließanlage auszutauschen. Dann darf der Vermieter Sie auch nicht zur Kasse bitten.

Ein Beispiel aus der Praxis: Sie machen Urlaub am Meer. Bei einem Ausflug auf dem Segelboot fällt Ihnen Ihr Schlüsselbund über Bord. Ihre Schlüssel liegen nun irgendwo im Mittelmeer. Die Wahrscheinlichkeit, dass Unbefugte ihn finden, damit nach Deutschland fahren, dort das richtige Haus suchen und sich Zutritt verschaffen, ist so gering, dass der Vermieter den Austausch der Schließanlage nicht rechtfertigen kann. Sie müssen dafür also auch nicht zahlen.

Als ich im Urlaub war, ging der Rauchmelder in meiner Wohnung los. Der Vermieter rief die Feuerwehr und die brach die Tür auf. Das Ganze erwies sich als Fehlalarm und jetzt will mein Vermieter mir die Kosten für die neue Wohnungstür in Rechnung stellen. Ist das rechtens?

In diesem Fall ist die Antwort knifflig. Grundsätzlich kann sich Ihr Vermieter in solchen Situationen auf § 228 Bürgerliches Gesetzbuch beziehen. Darin heißt es: „Wer eine fremde Sache beschädigt oder zerstört, um eine durch sie drohende Gefahr von sich oder einem anderen abzuwenden, handelt nicht widerrechtlich, wenn die Beschädigung oder die Zerstörung zur Abwendung der Gefahr erforderlich ist und der Schaden nicht außer Verhältnis zu der Gefahr steht. Hat der Handelnde die Gefahr verschuldet, so ist er zum Schadensersatz verpflichtet.“ In aller Kürze bedeutet das: Wer einen Menschen vor einer Gefahr schützt, darf dafür auch fremde Dinge beschädigen. Auf Ihren Fall übersetzt, darf der Vermieter also Ihre Wohnungstür aufbrechen (lassen), um den vermeintlichen Brand löschen zu lassen und damit alle anderen Mieter zu schützen. Zusätzlich regeln die Landesverwaltungsvollstreckungsgesetze, wann und wie zum Beispiel die Feuerwehr eine Tür aufbrechen darf.

Aber nun stellte sich ja heraus, dass gar keine Gefahr vorlag. Die Sirene des Rauchmelders war nur ein Fehlalarm. Juristen streiten vortrefflich darüber, ob es in diesem Fall überhaupt rechtmäßig ist, die Wohnung zu öffnen. Meist bejaht die Rechtsprechung diese Frage aber – zumindest, wenn der Vermieter wirklich nicht erkennen konnte, ob die Gefahr real ist oder nicht. Und wenn die eingeleiteten Maßnahmen verhältnismäßig waren.

Doch wer trägt nun die Kosten für die aufgebrochene Wohnungstür? Grundsätzlich hat der Vermieter eine sogenannte Instandsetzungspflicht. Das bedeutet, er muss dafür sorgen, dass die Mietwohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand ist. Das schließt auch die Wohnungstür ein und dabei ist zunächst einmal unerheblich, warum sie instandgesetzt werden muss. Primär muss also der Vermieter für die neue Wohnungstür aufkommen. Und das hat er ja offenbar auch schon getan. Nur will er sich das Geld jetzt von Ihnen zurückholen. Das darf er aber nur, wenn Sie Ihre Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt haben und diese Pflichtverletzung dann den Feuerwehreinsatz ausgelöst hat.

Wenn ihr Rauchmelder also zum Beispiel schon seit Monaten immer wieder durch Fehlalarme aufgefallen ist, Sie das aber dem Vermieter nie gemeldet haben, haben sie jetzt ein Problem. Denn in diesem Fall wird der Sie zumindest anteilig an den Kosten beteiligen können. Dann haben Sie nämlich gegen ihre „Mitwirkungspflicht“ als Mieter verstoßen. Schäden an und in der Wohnung sollten Sie unbedingt immer umgehend schriftlich melden – und am besten auch direkt eine Frist setzen, bis zu der der Vermieter sie beseitigen soll.

In bestimmten Einzelfällen kann es übrigens sogar sein, dass die Feuerwehr für den Schaden an der Tür aufkommt. Ob und wann das eintritt, ist aber eine Auslegungssache und wird von den Gerichten nicht einheitlich entschieden.

Schon vor Wochen haben wir den Vermieter informiert, dass das Schloss an unserer Wohnungstür klemmt, aber er kümmerte sich einfach nicht darum. Gestern kamen wir nicht mehr in die Wohnung und mussten den Schlüsseldienst rufen: Ein Bolzen im Schloss war gebrochen. Kann ich die Kosten für den Schlüsseldienst dem Vermieter in Rechnung stellen.

Ja. Ihr Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Dazu gehören auch Türen und Schlösser. Als Mieter müssen Sie Mängel rechtzeitig anzeigen. Das haben Sie getan, indem Sie Ihren Vermieter bereits vor einiger Zeit über das klemmende Schloss informiert haben. Er ist allerdings seiner Pflicht nicht nachgekommen, den Schaden zu beheben. Deshalb muss er nun für die Kosten aufkommen. Ein paar Dinge gilt es dabei aber trotzdem zu beachten:

1. Bevor Sie den Schlüsseldienst anrufen, sollten Sie in einer solchen Situation zunächst den Vermieter oder einen seiner Vertreter (Hausverwaltung oder Hausmeister) informieren. Im besten Fall bitten Sie ihn, selbst den Schlüsseldienst zu beauftragen, denn dann bekommt er auch direkt die Rechnung und Sie sind von Anfang an aus dem Schneider. Auch wenn Sie den Verwalter oder Hausmeister nicht erreichen und dann doch auf eigene Faust den Schlüsseldienst beauftragen, weisen Sie so nach, dass Sie den Schaden zunächst beim Vermieter anzeigen wollten, wie es Ihre Pflicht ist. Dafür genügt später im Streitfall der Einzelverbindungsnachweis.
    

2. Bitten Sie den Schlüsseldienst, auf der Rechnung zu vermerken, dass das Schloss nicht durch Ihr Verschulden kaputt gegangen ist. Das geht natürlich nur, wenn der Mitarbeiter das eindeutig feststellen kann. So haben Sie im Zweifel aber Ihrem Vermieter etwas entgegenzusetzen, wenn er behauptet, Sie wären Schuld am defekten Schloss.

Vorsicht Abzocke!

Immer wieder melden die Verbraucherzentralen, dass gerade unter den Schlüsseldiensten viele schwarze Schafe Ihr Unwesen treiben. Sie werben mit supergünstigen Preisen, doch vor Ort sieht sich der Kunde plötzlich mit horrenden Rechnungen konfrontiert. Begründet werden die oft mit langen Anfahrtswegen oder aufwendigen Maßnahmen, die sich im Nachhinein als völlig unnötig erweisen. Der Kunde, der – im schlimmsten Fall nachts und am Wochenende – auf den Schlüsseldienst angewiesen ist, zahlt, um endlich wieder in die Wohnung zu kommen.

Sind Sie auf einen solchen unseriösen Schlüsseldienst hereingefallen, suchen Sie alle Unterlagen zum Vorgang zusammen und nutzen Sie die Telefon- oder E-Mail-Beratung durch die selbstständigen Kooperationsanwälte der DAHAG. Auch im Nachgang finden sich dabei manchmal Möglichkeiten, zumindest einen Teil der Kosten zurückzufordern!

Wir mussten wegen eines defekten Schlosses an der Haustür den Schlüsseldienst rufen. Die Kosten sollen wir tragen. Das sei von der Kleinreparaturregelung im Mietvertrag gedeckt, sagt unser Vermieter. Stimmt das?

Das kommt darauf an, wie die Kleinreparaturen in Ihrem Mietvertrag geregelt sind. Grundsätzlich darf der Vermieter Sie darüber zumindest anteilig in die Pflicht nehmen – auch für den Austausch eines Schlosses in der Wohnungstür. Aber das ist nur dann erlaubt, wenn die Kleinreparaturklausel auch wirksam ist und das ist sie in vielen Mietverträgen eben nicht. 

Oft ist sie nämlich nur pauschal gehalten. Dann steht da zum Beispiel, dass Sie als Mieter die Kosten für Kleinreparaturen tragen müssen und mehr nicht. So eine Klausel ist unwirksam. Als Mieter sind Sie daran nicht gebunden und müssen eine Rechnung für das Schloss, die sich darauf bezieht, auch nicht übernehmen.

Wirksam ist die Klausel hingehen, wenn diese drei Punkte erfüllt sind:

• Wenn in der Klausel eine Obergrenze genannt ist. So dürfen die Kosten, die der Mieter für eine Kleinreparatur übernehmen muss, 100 Euro in der Regel nicht übersteigen.
• Wenn in der Klausel eine Jahreshöchstgrenze, also eine Gesamtsumme, genannt ist. Werden Sie für mehrere Kleinreparaturen in einem Jahr zur Kasse gebeten, dürfen die Kosten in der Regel insgesamt nicht mehr als 8 Prozent der Jahreskaltmiete betragen.
• Wenn darin festgelegt ist, welche Gegenstände der Kleinreparaturklausel unterliegen. Sie dürfen nämlich nur für Reparaturen an solchen Dingen zur Kasse gebeten werden, die Ihrem „regelmäßigen Zugriff“ unterliegen, sprich: die Sie selbst nutzen und deren Abnutzung Sie beeinflussen können. Ist also zum Beispiel eine Stromleitung kaputt, fällt das nie unter die Kleinreparaturregelung und die Kosten bleiben immer am Vermieter hängen.

Mehr Informationen zu unwirksamen Klauseln im Mietvertrag finden Sie übrigens in unserem Beitrag „Top 10: Unwirksame Klauseln im Mietvertrag“.

Übernimmt meine Versicherung die Kosten für den Schlüsseldienst, wenn ich anders nicht mehr in meine Wohnung komme?

Nur in sehr seltenen Fällen werden Sie die Kosten für den Schlüsseldienst über eine Versicherung abrechnen können. Manche Haftpflichtversicherungen bieten die Möglichkeit, den Verlust von Schlüsseln mitzuversichern. Sinnvoll kann das sein, wenn Sie in einem Mietshaus mit vielen Parteien und einer teuren Schließanlage wohnen. Kommt Ihnen hier der Schlüssel zur Haustür aus eigenem Verschulden abhanden und Sie müssen für eine neue Schließanlage aufkommen, wird das schnell sehr teuer. Prüfen Sie aber genau, für welche Schadensfälle die Versicherung konkret eintritt und welche Kosten sie dann genau erstattet. Denn es macht zum Beispiel einen Unterschied, ob Sie Schlüssel zu einem Gewerbeobjekt, also Ihrer Firma, oder einem Wohnhaus versichern wollen.