Mieterpflichten: Miete, Hausordnung, Schönheitsreparaturen

Die Grundlage für das Rechtsverhältnis zwischen Ihnen und dem Vermieter ist das Bürgerliche Gesetzbuch. Die Paragrafen 535 bis 577 befassen sich alle mit der Vermietung von Wohnraum. Ihre Pflichten als Mieter sind darin aber weniger detailliert erfasst, als Sie vielleicht glauben. Das Gesetz sieht für Sie im Wesentlichen sogar nur eine Hauptpflicht vor:

Sie sind verpflichtet, Miete zu zahlen – vollständig und pünktlich. Das regelt § 535 BGB. Mehr zu diesem Thema, was Brutto- und Nettomiete sind und welche Fristen Sie für die Mietzahlung einhalten müssen, lesen Sie ausführlich in unserem Ratgeber „Miete“.

Auch wenn es ums Geld – aber nicht direkt um die Miete – geht, finden Sie Regelungen zu Ihren Pflichten als Mieter im BGB. So regelt § 551 zum Beispiel, dass Ihr Vermieter als Kaution maximal drei Kaltmieten von Ihnen verlangen darf. Das ist den meisten Mietern bekannt. Aber wissen Sie auch, dass das Gesetz Ihnen das Recht einräumt, die Kaution in Raten zu zahlen? In Absatz 2 desselben Paragrafen heißt es: „Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.“ Das heißt also: Ihr Vermieter kann nicht von Ihnen verlangen, dass Sie drei Kaltmieten vor Mietbeginn in einem Betrag überweisen. Das sind gute Nachrichten für alle, die keine großen Rücklagen haben. Doch Vorsicht: Das bedeutet auch, dass Sie in den ersten beiden Monaten, in denen sie regulär Miete zahlen, die doppelte Kaltmiete einplanen müssen: Einen Teil für die laufende Miete und je einen für die zweite und dritte Teilzahlung der Kaution. 

Leider sorgt gerade die Kaution oft für richtig Ärger: Wenn der Vermieter nach Ihrem Auszug einfach einen Teil einbehält, weil er findet, die Wohnung wäre in einem schlechten Zustand. Oder wenn er darauf besteht, die Kaution einfach bar zu kassieren, statt sie auf ein separates Konto überweisen zu lassen. Was Ihr Vermieter darf und wogegen Sie sich wehren können, lesen Sie hier: Mietkaution: Alles, was Sie wissen müssen.

Die Wohnung, die sich als echtes Schnäppchen präsentierte, kann schnell zu einem sehr teuren Vergnügen werden. Für viele Mieter kommt das böse Erwachen nämlich mit der ersten Nebenkostenabrechnung. Doch es lohnt sich, diese Nebenkosten- oder Betriebskostenabrechnung genau zu prüfen(oder prüfen zu lassen). Experten gehen davon aus, dass jede zweite Abrechnung fehlerhaft ist, Mieter sie also nicht akzeptieren müssen. 

Grundsätzlich gilt: Betriebskosten müssen Sie nur zahlen, wenn das im Mietvertrag so vereinbart wurde. Das regelt § 556 BGB. Im Mietvertrag muss auch aufgeführt sein, welche Kosten auf Sie umgelegt werden. Und schon da können Sie unter Umständen ansetzen, denn Ihr Vermieter darf längst nicht alle Kosten auf seine Mieter abwälzen. Instandhaltungs- und Verwaltungskosten zum Beispiel muss er allein tragen. 

Wenn Sie die Abrechnung in den Händen halten, überprüfen Sie, ob die aufgeführten Positionen mit den Vereinbarungen aus Ihrem Mietvertrag übereinstimmen. Und werfen Sie auch einen genaueren Blick auf den Abrechnungszeitraum. Der darf nämlich nicht länger als 12 Monate sein – und das Ende dieses Zeitraums darf nicht mehr als 12 Monate zurückliegen, wenn Sie die Abrechnung bekommen. Liefert der Vermieter sie zu spät aus, entspannen Sie sich! Sie müssen nicht mehr zahlen, egal, was darauf steht. 

Wie Sie vorgehen sollten, wenn Ihre Nebenkostenabrechnung zwar pünktlich bei Ihnen ankam, aber tatsächlich fehlerhaft ist, haben wir für Sie im Beitrag „Nebenkostenabrechnung: Prüfen Sie Ihre Abrechnung in wenigen Schritten“ zusammengefasst.

Darüber hinaus regelt das BGB aber auch, wie Sie zum Beispiel reagieren müssen, wenn die Wohnung oder das gemietete Haus einen Mangel hat – wenn also etwas kaputt geht und Sie die Wohnung deshalb nicht mehr vertragsgemäß nutzen können. Sie müssen solche Mängel an der Wohnung dem Vermieter unverzüglich mitteilen, damit er Abhilfe schaffen kann. Das regelt § 536c des BGB. Nur wenn er nicht oder nicht angemessen reagiert, können Sie den Mangel unter Umständen selbst beseitigen (lassen) und die Kosten dann dem Vermieter in Rechnung stellen. Was genau unter den Begriff „Mietmangel“ fällt, wie eine korrekte Mängelanzeige aussieht und was Sie tun können, wenn der Vermieter darauf nicht reagiert, erfahren Sie in unserem Überblicksbeitrag: Mietmangel: Wie Sie bei einem Mietmangel vorgehen.

Doch im Alltag erlegt Ihnen der Vermieter in der Regel eine ganze Reihe weiterer Pflichten auf. Das darf er, weil zusätzlich zum Gesetz auch Verträge – in dem Fall also Ihr Mietvertrag – Rechte und Pflichten regeln dürfen. Auch hier gibt es zwar Ausnahmen, also Formulierungen, die Gerichte gekippt haben. Diese darf Ihr Vermieter nicht mehr in den Mietvertrag aufnehmen beziehungsweise dürfen Sie diese ignorieren. Das Problem dabei: Kein Laie kann den Überblick darüber behalten, welche Formulierung erlaubt ist und welche nicht. Zumal nicht jedes Urteil, das einen bestimmten Mietvertrag beanstandet, auch für Ihren Fall zutreffen muss. Wenn Sie fürchten, dass Ihr Vermieter Ihnen Pflichten unterjubeln will, die er gar nicht auf Sie abwälzen darf, bleibt Ihnen nur der Gang zu einem Fachmann. Für alle, die nicht auf den nächsten Arbeitstag warten können, um Rat einzuholen, stehen die Kooperationsanwälte der Deutschen Anwaltshotline unter 0900-1 875 006 851* telefonisch zur Verfügung – und zwar auch am Wochenende, an Feiertagen und nachts.

Sie kommen von der Arbeit nach Hause, holen schnell noch die Post aus dem Briefkasten – und schon wird Ihnen mulmig. Ein Schreiben vom Vermieter. Das kann nichts Gutes bedeuten. Er kündigt an, dass in einem halben Jahr Handwerker in Ihre Wohnung kommen, um neue Fenster einzubauen. Für diese Modernisierungsmaßnahme sollen Sie nicht nur wochenlang Bauarbeiten hinnehmen – sondern danach auch eine kräftige Mieterhöhung akzeptieren. 

Wenn Sie sich nun fragen, ob der Vermieter das darf, haben wir eine gute und eine schlechte Nachricht für Sie. Die schlechte: Laut §555d BGB müssen Mieter eine Modernisierungsmaßnahme und eine damit verbundene Mieterhöhung hinnehmen. Die gute Nachricht: Was Ihr Vermieter als „Modernisierung“ verkauft, ist möglicherweise gar keine. Lässt er Ihre Fenster zum Beispiel austauschen, weil diese nicht mehr dicht sind, handelt es sich bei den Arbeiten um Erhaltungsmaßnahmen, quasi eine „Reparatur“. Solche Arbeiten, die nur dazu dienen, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung aufrecht zu erhalten, muss der Vermieter aber durchführen und auch selbst bezahlen. Nur wenn er die Fenster zum Beispiel gegen größere oder solche mit UV-Schutz austauscht, Ihre Wohnung also verbessert, handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen. Die müssen Sie dulden und auch die erhöhte Miete akzeptieren. Jedenfalls dann, wenn Sie nicht unter die Ausnahmeregelungen fallen, die wir für Sie im großen Ratgeber "Modernisierung: Was Sie über Mieterhöhung und Härtefall wissen müssen" zusammengefasst haben. 

Ein bisschen komplizierter ist die Sachlage bei den sogenannten Kleinreparaturen. Viele Mietverträge enthalten einen Passus, wonach Mieter für kleiner Instandhaltungen selbst aufkommen müssen. Wenn also ein Rolladengurt reißt oder ein Türgriff ausgetauscht werden muss, soll der Mieter dafür die Kosten tragen. Das darf der Vermieter tatsächlich so regeln. Er muss sich dabei aber an genaue Vorgaben halten. Steht in Ihrem Mietvertrag zum Beispiel nur pauschal, dass Sie alle Kleinreparaturen selbst bezahlen müssen, hat der Vermieter Pech gehabt: Eine solche Formulierung ist unwirksam. Der Vermieter muss demnach alle Instandhaltungsarbeiten – auch die Kleinreparaturen – selbst tragen. Enthält der Mietvertrag aber einen Passus, der genau regelt, bis zu welchem Betrag ein Mieter für Kleinreparaturen aufkommen muss, kann das eine rechtskräftige Regelung sein. Welche Höchstbeträge vereinbart werden können und wann die Klausel unwirksam ist, lesen Sie im Detail in unserem Beitrag „Kleinreparaturen: Wer trägt die Instandhaltungskosten der Mietwohnung?“. 

Übrigens, auch wenn es auf den ersten Blick oft so aussieht: Kleinreparaturen sind nicht immer dasselbe wie Schönheitsreparaturen. Letztere werden im Mietvertrag ebenfalls häufig pauschal auf den Mieter abgewälzt – doch auch das ist nicht erlaubt. Entsprechende Klauseln sind zum Beispiel unwirksam, sobald Ihr Mietvertrag Ihnen Schönheitsreparaturen nach starren Fristen auferlegt oder Sie einen fixen Anteil der Kosten tragen müssen, wenn Sie vor Ablauf eines bestimmten Zeitraums wieder ausziehen. Renovieren – und darunter fallen die sogenannten Schönheitsreparaturen – müssen Sie immer nur dann, wenn der Zustand der Wohnung das erfordert.

Aber Vorsicht: Nur weil etwas Ihre Wohnung „schön“ macht, muss es sich dabei noch nicht um eine Schönheitsreparatur oder eine Erhaltungsmaßnahme handeln. Das Fensterputzen zum Beispiel – auch wenn diese von der Wohnung selbst kaum oder gar nicht zu erreichen sind – ist und bleibt Aufgabe der Mieter. Das entschied jetzt sogar der Bundesgerichtshof. Geklagt hatten Mieter, die in einer Loftwohnung in einem ehemaligen Fabrikgebäude lebten. Von der hohen Fensterfront ließ sich nur ein Segment öffnen, die Außenseiten des Fensters ließen sich also nur von außen reinigen. Aus Kulanz hatte die Vermieterin zweimal im Jahr einen Reinigungsdienst beauftragt – und diesen auch bezahlt. Doch den Mietern reichte das nicht. Sie forderten eine häufigere Fensterreinigung durch die Vermieterin und gingen damit sogar bis vor den BGH (Az. VIII ZR 188/16). Doch der schmetterte die Klage ab: Das Fensterputzen ist Mietersache. Und wenn diese das selbst nicht erledigen könnten, müssten sie eben selbst eine Fachfirma beauftragen.

Als Mieter müssen Sie sich an die Hausordnung halten – aber nur dann, wenn Sie Bestandteil Ihres Mietvertrages ist und Ihre persönliche Freiheit nicht zu stark einschränkt. Um zu klären, ob Sie wirklich jede Woche das Treppenhaus putzen müssen, sollten Sie zunächst nachschauen, ob Ihr Mietvertrag auf die Hausordnung verweist. Gibt es eine entsprechende Klausel oder hat Ihr Vermieter Ihnen die Hausordnung als Anhang zum Vertrag überreicht, darf er darin auch Pflichten auf Sie übertragen. Hängt die Hausordnung aber einfach nur im Treppenhaus, ohne dass sie im Mietvertrag erwähnt wird, sind solche Klauseln nicht erlaubt. Eine solche allgemeine Hausordnung ist für Sie zwar auch verbindlich, darf aber nur Dinge regeln, die für die allgemeine Ordnung im Haus notwendig sind. Ruhezeiten oder freizuhaltende Fluchtwege darf sie also vorschreiben – das Putzen des Treppenhauses durch die Mieter aber nicht. 

Aber selbst, wenn Ihr Vermieter die Hausordnung wie vorgeschrieben zum Teil Ihres Mietervertrages gemacht hat, darf er darin nicht einfach wild regeln, worauf er Lust hat. Ihre persönliche Freiheit darf er nicht zu stark einschränken. Was allerdings „zu stark“ ist, ist Auslegungssache. Das Dumme dabei ist nur: Legen Sie die Sachlage falsch aus und verstoßen unrechtmäßig gegen die Hausordnung, kann es kritisch werden. Ihr Vermieter darf Sie dann abmahnen und bei einer Wiederholung sogar kündigen. Um Ihnen die Einordnung zu erleichtert, haben wir im Artikel „Hausordnung: Wie verbindlich sind die Verhaltensregeln für Mieter?“ alle wichtigen Fakten zum Thema ausführlich zusammengestellt und helfen Ihnen mit ganz konkreten Tipps zur Umsetzung. 

Übrigens: Ist die Hausordnung verbindlich und rechtmäßig, kann sie auch den Winterdienst auf die Mieter übertragen. Das ist ein Sonderfall, denn eigentlich ist die sogenannte Verkehrssicherheit Sache des Vermieters. Wenn er sie aber ordnungsgemäß auf Sie übertragen hat, müssen Sie sich an den Streuplan unbedingt halten. Vergessen Sie das Schneeschippen oder Streuen oder drehen Sie sich im Bett noch einmal um und räumen den Gehweg deshalb zu spät, haften Sie zumindest mit, wenn jemand stürzt und sich verletzt. In welchem Zeitraum Sie für schnee- und eisbefreite Wege sorgen müssen und wie Sie den Vermieter trotzdem mit in die Pflicht nehmen können, lesen Sie in „Winterdienst: Müssen Mieter die Räum- und Streupflicht übernehmen?“.

Haben Sie auch so einen Nachbarn, der seine Schlafstörungen um 3 Uhr nachts mit ohrenbetäubender Rockmusik therapiert – und Sie dabei regelmäßig aus dem Bett wirft? Oder stehen Sie auf der anderen Seite und ärgern sich über den Miesepeter von gegenüber, der 22.10 Uhr wütend gegen Ihre Tür hämmert und sich beschwert, weil Sie die Ruhezeiten nicht einhalten, die um 22 Uhr beginnen? Lärm ist eine der häufigsten Gründe für heftige Auseinandersetzungen unter Nachbarn und beschäftigt nicht nur regelmäßig die Polizei, sondern auch die Gerichte. Um die Lage zu beruhigen, hilft ein Blick auf die Fakten: 
 

1. Es gibt keine deutschlandweit geltenden Ruhezeiten.
2. Hat das Bundesland oder die Gemeinde, in der Sie leben, Ruhezeiten geregelt, müssen Sie sich daran halten.
3. Gibt es eine gültige Hausordnung und sieht die Ruhezeiten vor, müssen Sie auch diese einhalten.
4. Sogenannte „sozialadäquate Tätigkeiten“ dürfen Sie auch während der Ruhezeiten ausüben. Dazu gehört zum Beispiel das Duschen – aber auch der Sex.

Es gibt übrigens auch keine Ausnahmeregelungen wie „einmal im Monat darf ich eine Party feiern“ oder „einmalige Ereignisse im Leben wie eine Hochzeit darf ich feiern, ohne auf die Ruhezeiten zu achten“. Grundsätzlich haben Ihre Nachbarn immer ein Recht auf ihre Ruhe, aber auch hier gilt: Redenden Menschen kann oft geholfen werden. Reden Sie im ersten Schritt doch mal in Ruhe mit Ihren Nachbarn. Und wenn das nicht hilft, reden Sie mit den selbstständigen Kooperationsanwälten der Deutschen Anwaltshotline. Die helfen Ihnen unter 0900-1 875 001 380* an 365 Tagen im Jahr eine rechtlich abgesicherte Lösung zu finden. 

Darüber, wie laut „zu laut“ ist und welche Konsequenzen Lärm im Mietshaus haben kann, können Sie sich in unserem Artikel informieren: „Gesetzliche Ruhezeiten: Ab wann gilt Zimmerlautstärke?“. 

Nicht nur vom Lärm fühlen sich viele Nachbarn belästigt. Oft führen auch Gerüche aus der Nachbarwohnung oder vom Balkon zu Ärger. Beliebtes Streitthema ist das Grillen. Nicht nur Nachbarn, auch Vermieter versuchen immer wieder, das Grillen auf dem Balkon oder im Garten zu untersagen. Die schlechte Nachricht: Sie dürfen das. Es gibt tatsächlich kein „Grillrecht“ in Deutschland. Verbieten kann man Ihnen das Brutzeln aber nur, wenn es im Mietvertrag oder der Hausordnung ausdrücklich geregelt wird. Aber auch wenn das nicht der Fall ist, müssen Sie Rücksicht nehmen. Auf die lieben Nachbarn nämlich. Regelmäßig landen Fälle vor Gericht, in denen es darum geht, wie oft im Jahr man grillen darf. Ausführlich können Sie die Antwort in unserem Beitrag „Grillen auf dem Balkon: So vermeiden Sie Streit mit Vermieter und Nachbarn“ nachlesen.

Wer Geld sparen, seine große Wohnung aber nicht ganz aufgeben will, denkt vielleicht darüber nach, ein Zimmer an einen Untermieter zu vergeben. Oder es steht ein längerer Auslandaufenthalt an, Sie können sich die doppelte Miete nicht leisten und wollen deshalb zwischenvermieten. Grundsätzlich können Sie das tun – wenn Ihr Vermieter zustimmt. Aber Vorsicht: So eine Zwischen- oder Untervermietung hat einen großen Haken! Solange Sie nämlich als Hauptmieter im Mietvertrag stehen, haften Sie für alle Schäden und Probleme – auch dann, wenn der Unter- oder Zwischenmieter sie verursacht hat. 

Fällt der also durch ständige Partys auf, während Sie Ihr Auslandssemester absolvieren, kann es sein, dass Sie sich danach eine neue Wohnung suchen müssen. Der Vermieter kann das Mietverhältnis nämlich fristlos kündigen, wenn er die Ruhestörung vorher abgemahnt, sich aber nichts geändert hat. 

Wie Sie sich am besten gegen eine solche Katastrophe absichern und worauf Sie bei Ihrem Zwischenmietvertrag achten müssen, können Sie nachlesen unter "Zwischenmiete: Was muss ich beachten?".

Viele Vermieter wollen die Kontrolle über Ihr Eigentum nicht ganz aus der Hand geben. Aus Angst vor Randalierern, Messies und Mietnomaden lassen Sie sich im Mietvertrag ein pauschales Zutrittsrecht zur Wohnung einräumen. Im Klartext: Ihr Vermieter will Sie als Mieter verpflichten, ihn jederzeit in die Wohnung zu lassen. Das müssen Sie nicht hinnehmen!

Grundsätzlich gilt: Die Wohnung ist ein geschützter Raum und Sie allein entscheiden, wer sich darin aufhalten darf. Ein pauschales Zutrittsrecht für den Vermieter ist deshalb ungültig. Aber wie immer gibt es natürlich auch von dieser Regel Ausnahmen: Wenn der Vermieter einen sogenannten Sachgrund für eine Besichtigung hat, müssen Sie ihm Zutritt gewähren. Ein solcher Sachgrund könnten anstehende Reparaturarbeiten oder Modernisierungsmaßnahmen sein oder ein begründeter Verdacht, dass Sie die Wohnung nicht so nutzen, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde. 

In solchen Fällen müssen Sie Ihren Vermieter in die Wohnung lassen, allerdings nur, wenn er den Besuch rechtzeitig vorher ankündigt, der Termin für Sie zumutbar ist und er sich nur in den Bereichen umsieht, die der Sachgrund rechtfertigt. Wenn er also das Badezimmer renovieren lassen will, darf er nicht verlangen, auch das Schlafzimmer und die Küche zu besichtigen. Wie Ihr Vermieter sein Zutrittsrecht ausüben kann und wogegen Sie sich verwahren können, haben wir für Sie im Beitrag „Zutrittsrecht: Wann müssen Sie den Vermieter in die Wohnung lassen?“ beschrieben.

Selbst wenn während der Mietdauer alles bestens lief: Beim Auszug kommen sich Mieter und Vermieter oft in die Haare. Da wird darüber debattiert, wer die Renovierung bezahlen muss, ob der Vermieter den Nachmieter akzeptieren muss, den der Mieter stellt, um schneller aus dem Vertrag zu kommen und was mit der Küche und dem Einbauschrank passiert. Und auch die Kaution wird immer wieder zum Streitthema – wenn sie zu spät oder unvollständig zurückgezahlt wird zum Beispiel. 

Grundsätzlich gilt: Wenn Sie ausziehen, müssen Sie die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem Sie sie übernommen haben. War sie damals also nicht renoviert, müssen Sie nun auch nicht renovieren. Aber wie immer gibt es auch von dieser Regel Ausnahmen: Haben Sie einen Mietvertrag unterschrieben, der Ihnen diese Pflicht aufbürdet, müssen Sie diese auch erfüllen. Es sei denn natürlich, die entsprechende Klausel ist unwirksam. Und das ist weit häufiger der Fall, als Sie vielleicht denken. Bevor Sie also viel Geld für Maler und Material ausgeben, lassen Sie den Vertrag doch kurz von einem Anwalt prüfen. Das geht auch telefonisch – zum Beispiel über die Telefonberatung der Deutschen Anwaltshotline unter 0900-1 875 002 156*. 

Übrigens: Wenn Sie Ihrem Vermieter einen Nachmieter präsentieren, kann er sie früher aus dem Mietvertrag entlassen. Er ist dazu aber nicht verpflichtet.Auch hier können Sie nur dann ein Recht geltend machen, wenn Sie das im Mietvertrag entsprechend vereinbart haben. Dabei kommt es aber auf den genauen Wortlaut der Klausel an, denn eine Nachmieterregelung kann auch so ausgestaltet sein, dass Sie zwar einen Nachmieter präsentieren dürfen – ihr Vermieter diesen aber nicht akzeptieren muss. Weigert er sich, müssen Sie bis zum Ende der Mietdauer Miete zahlen – auch wenn Sie eigentlich laut Vertrag früher ausziehen dürften, wenn es einen Nachmieter gibt. 

Wenn Sie genauer wissen möchten, worauf Sie bei einer Nachmieterregelung achten müssen, empfehlen wir Ihnen den Beitrag „Wohnungsübergabe: Ihre Checkliste für den Auszug“. Darin können Sie auch genau nachlesen, wie lange Ihr Vermieter Zeit hat, Ihre Kaution auszuzahlen und unter welchen Umständen er einen Teil davon sogar einbehalten darf.