Hausordnung: Wie verbindlich sind die Verhaltensregeln für Mieter?

Vom Kehrdienst bis zur Mittagsruhe: Für nahezu jedes Mietverhältnis existiert auch eine Hausordnung, die gewisse Pflichten und Regelungen enthält. Vermieter beabsichtigen anhand des klar definierten Regelwerks meist, Streit zwischen den einzelnen Mietparteien zu vermeiden und den Hausfrieden so langfristig zu sichern.

Ob und inwiefern Sie sich an die Regeln der Hausordnung halten müssen, hängt maßgeblich davon ab, ob Ihnen die Hausordnung als Teil des Mietvertrags übergeben wurde oder ob es sich dabei lediglich um einen Aushang im Flur oder Treppenhaus handelt.

Will der Vermieter in der Hausordnung nicht nur Regeln aufstellen, sondern Sie auch zur aktiven Übernahme bestimmter Tätigkeiten wie Putz- oder Winterdienst verpflichten, muss er die Hausordnung zum Teil des Mietvertrags machen. Er kann Ihnen das Regelwerk dabei entweder als Anhang zum Vertrag überreichen oder im Mietvertrag auf die Hausordnung hinweisen. Verstoßen Sie dann gegen eine zulässige Regelung, kann dies in schweren Fällen als Vertragsbruch angesehen werden. Sie müssen dann mit einer Abmahnung rechnen. Ändern Sie an Ihrem Verhalten nichts und kommt es zu wiederholten Verstößen, kann Ihr Mieter Ihnen auch eine Kündigungaussprechen.

Ist im Mietvertrag keine Rede von einer Hausordnung und weist Ihr Vermieter Sie lediglich auf den Aushang im Treppenhaus hin, handelt es sich dabei um eine sogenannte allgemeine Hausordnung. Zwar darf Ihr Vermieter darin „ordnende Regeln“ aufstellen, doch darf er keine Pflichten auf Sie abwälzen. In der allgemeinen Hausordnung kann beispielsweise stehen, dass die Nachtruhe von 22 Uhr bis 6 Uhr gilt, dass Fluchtwege freigehalten werden müssen und dass Gemeinschaftsräume ordentlich zu hinterlassen sind. Steht in der allgemeinen Hausordnung hingegen, dass alle Mietparteien im Wechsel das Treppenhaus reinigen müssen, ist die Regelung ungültig.

Gut zu wissen: Will Ihr Vermieter die Hausordnung ändern, kommt es ebenfalls darauf an, ob diese Vertragsbestandteil ist oder nicht. Bei ersterem können die Regeln nur angepasst werden, wenn Sie als Mieter dem ausdrücklich zustimmen. Eine allgemeine Hausordnung darf der Vermieter auch einseitig ändern, solange diese wieder nur ordnende Regeln umfasst.

Nicht selten kommen Vermieter beim Verfassen der Hausordnung auf die wildesten Ideen und stellen mitunter stark einschränkende Regeln auf. Häufig wird den Mietern beispielsweise das Abstellen von Kinderwägen im Treppenhaus oder das Halten von Haustieren verboten. Teils lassen sich Vermieter per Hausordnung auch ein Zutrittsrecht zur Wohnung ihrer Mieter einräumen – „nur für den Notfall, versteht sich“.

So pauschal gehalten sind all die oben genannten Verbote und Regeln jedoch unzulässig. Das liegt daran, dass die Hausordnung nicht gegen geltende Gesetze verstoßen darf. Auch darf der Vermieter die Persönlichkeitsrechte seiner Mieter durch das Regelwerk nicht zu sehr einschränken.

Nicht zulässig sind unter anderem die folgenden Regeln und Verbote:

• Allgemeines Besuchsverbot
• Übernachtungsverbot für Besucher
• Allgemeines Zutrittsrecht des Vermieters
• Regelungen zur Zimmertemperatur (z. B. Heizverbot vor November)
• Regelungen zur Waschmaschinennutzung (z. B. kein Aufhängen von Wäsche in der Wohnung oder Verzicht auf Waschmaschinennutzung während der Mittagsruhe)
• Uneingeschränktes Tierhalteverbot
• Uneingeschränktes Musizierverbot
• Kein Kinderlärm während der Nacht- und Mittagsruhe
• Kein Abstellen des Kinderwagens im Treppenhaus
• Pflicht, die Haustür nachts abzuschließen (stellt im Brandfall ein Hindernis dar)

Wie so oft im Mietrecht, sollten Sie sich als Mieter aber nicht zu früh freuen und die Regeln einfach missachten. Häufig kommt es auf die genaue Formulierung an. So kann die Haustierhaltung beispielsweise weder per Mietvertrag noch per Hausordnung pauschal verboten werden. Ihr Vermieter darf sich allerdings das Recht einräumen, Ihr Anliegen im Einzelfall abzulehnen, wenn triftige Gründe gegen die Tierhaltung vorliegen. Dasselbe gilt bei den Ruhezeiten: Wenn Sie ein Musikinstrument spielen, fällt das in Ihren persönlichen Lebensbereich. Ihr Vermieter kann Ihnen das Hobby daher nicht gänzlich verbieten. Allerdings darf er das Musizieren zeitlich einschränken, um Beschwerden der Nachbarn zu vermeiden.

Kurzum: Sind die Regelungen weich formuliert und lassen sie dem Mieter noch genügend Freiraum, sind sie häufig doch zulässig.

Gut zu wissen: Arbeiten wie Laubkehren und Putzdienst darf der Vermieter per Hausordnung zwar auf Sie übertragen, doch müssen diese immer verhältnismäßig sein. Ihr Vermieter kann Sie beispielsweise nicht dazu zwingen, die Hausfassade in regelmäßigen Abständen zu streichen.

Ist die Hausordnung Bestandteil Ihres Mietvertrags, kann Ihr Verstoß gegen darin enthaltene Regeln und Pflichten als Vertragsverstoß gewertet werden. Allerdings wird sich kaum ein Vermieter direkt beschweren, wenn Sie einmal den wöchentlichen Putzdienst vergessen. Zu Problemen kann es aber kommen, wenn es zu wiederholten oder schweren Verstößen kommt. Müssen Sie sich beispielsweise an eine Mittagsruhe halten und beschließen Sie gerade dann, regelmäßig Schlagzeug zu üben, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass Nachbarn sich über Sie beschweren und dass der Vermieter Ihr Verhalten mit einer Abmahnung bestraft. Setzen Sie sich dann immer noch regelmäßig mittags an Ihr Schlagzeug, kann der Vermieter Ihnen auch eine Kündigungaussprechen.

Bei einer allgemeinen Hausordnung, die nicht Teil des Mietvertrags ist, liegt zwar kein Vertragsverstoß vor. Allerdings kann Ihr Vermieter argumentieren, dass Sie durch Ihr Verhalten den Hausfrieden nachhaltig gefährden. Auch in diesem Fall ist daher eine Abmahnung möglich. Statt einer Kündigung wird darauf meist erst eine Unterlassungsklage folgen. Nichtsdestotrotz ist auch in diesem Fall eine Kündigung als Konsequenz nicht ausgeschlossen.

Sollte Ihr Verhalten erfordern, dass Sie aktiv handeln, muss Ihnen der Vermieter in den meisten Fällen zunächst eine Frist zur Beseitigung des Problems setzen. Haben Sie beispielsweise heimlich einen Hund bei sich aufgenommen, obwohl dies per Hausordnung untersagt ist und es triftige Gründe für das Verbot gibt, müssen Sie innerhalb der gesetzten Frist ein neues Zuhause für Ihren Verbeiner suchen. Kommen Sie dem nicht nach, kann auch hier die Kündigung des Mietverhältnisses folgen.