Mindestmietdauer: Was ist im Mietvertrag rechtens?
Sie haben Ihre Traumwohnung gefunden, der Vermieter hat sich für Sie entschieden und der Mietvertrag liegt auch bereits vor. In diesem Szenario wird die Euphorie nicht selten von der sogenannten Mindestmietdauer-Klausel getrübt, die vorschreibt, dass das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit nicht gekündigt werden kann. Wohnungssuchende müssen sich dann fragen: Möchte ich mich wirklich auf Dauer an die Wohnung binden? Was passiert, wenn ich beruflich oder aus privaten Gründen umziehen muss? Und ist eine solche Klausel überhaupt zulässig?
Mindestmietdauer: Das Wichtigste im Überblick
- Der Vermieter kann dem Mieter grundsätzlich einen Mietvertrag mit einer Mindestmietdauer von bis zu vier Jahren vorlegen. Der Kündigungsverzicht muss allerdings für beide Parteien gelten.
- Bei individualvertraglichen Vereinbarungen – also solchen, die Sie gemeinsam mit Ihrem Vermieter ausmachen – ist auch eine längere Mindestmietdauer möglich.
- Die außerordentliche Kündigung – etwa aufgrund von erheblichen Mietmängeln oder anderen wichtigen Gründen – ist trotz Kündigungsverzicht möglich.
Ist eine Mindestmietdauer zulässig?
Da das Bürgerliche Gesetzbuch die Vertragsfreiheit vorsieht, können Vermieter und Mieter innerhalb eines bestimmten Rahmens grundsätzlich vereinbaren, was sie möchten – auch eine Mindestmietdauer. Wird Ihnen also ein Mietvertrag vorgelegt, in dem steht, dass das Mietverhältnis auf mindestens zwei Jahre geschlossen wird, ist diese Klausel grundsätzlich gültig. Allerdings muss die Bedingung auch für Ihren Vermieter gelten: Dieser muss sich ebenfalls für die vereinbarte Zeit dazu verpflichten, das Mietverhältnis nicht ordentlich zu kündigen. Ansonsten würde der Mieter unverhältnismäßig benachteiligt und die Klausel wäre unwirksam. Doch keine Angst: Finden Sie eine solche Klausel in Ihrem Mietvertrag, bleibt das Mietverhältnis an sich unangetastet und gilt automatisch als unbefristet.
Wie lang darf die Mindestmietdauer höchstens sein?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat allerdings beschlossen, dass eine Mindestmietdauer von über vier Jahren grundsätzlich nicht zulässig ist (Az. VIII ZR 27/04). Dabei muss auch die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten mit bedacht werden. Steht im Vertrag also, dass die Kündigung nach vier Jahren überhaupt erst ausgesprochen werden kann, ist die Vereinbarung nicht wirksam. In diesem Fall würde sich die tatsächliche Mindestmietdauer auf vier Jahre und drei Monate verlängern.
Eine längere Mindestmietdauer kann allerdings dann vereinbart werden, wenn es sich nicht um eine formularmäßige Klausel handelt, die Ihnen Ihr Vermieter als Bestandteil des Mietvertrags vorlegt. Bestimmen Sie stattdessen in einer Verhandlung mit Ihrem Vermieter gemeinsam und individuell eine Mindestmietdauer von sechs Jahren, kann dies durchaus wirksam sein. In solchen Fällen hat der BGH bereits einen Kündigungsverzicht von zehn Jahren für zulässig erklärt (Az. VIII ZR 98/10).
Kann ich vor Ablauf der Mindestmietdauer kündigen?
Haben Sie den Mietvertrag einmal unterschrieben, ist eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der Mindestmietdauer in der Regel nicht mehr möglich. Auch ein Rücktrittsrecht haben Sie in diesem Fall nicht.
Vom Kündigungsverzicht unangetastet bleibt allerdings die Möglichkeit der außergewöhnlichen Kündigung aus wichtigen Gründen gemäß §§ 543 und 569 BGB. Ob Ihr Grund für den frühzeitigen Auszug allerdings tatsächlich als „wichtig“ gilt, muss häufig ein Gericht klären. Es handelt sich dabei nahezu immer um Einzelfallentscheidungen, bei denen das Interesse des Mieters am Auszug mit dem Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses abgewogen wird. In einer solchen Situation sollten Sie am besten einen Anwalt konsultieren, der Ihre Erfolgsaussichten für Sie einschätzen kann.
Mögliche Gründe für eine frühzeitige Kündigung:
- Beruflich bedingter Umzug: Wurden Sie versetzt und müssen dementsprechend umziehen, kann dies eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Die finale Entscheidung wird allerdings meist von einem Gericht getroffen, da hier beispielsweise auch untersucht wird, ob Ihnen das Pendeln zugemutet werden kann und ob die Versetzung oder der Jobwechsel von Ihnen selbst ausging.
- Familienzuwachs: Kündigt sich Familienzuwachs an und ist Ihre jetzige Wohnung schlichtweg zu klein, kann ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses vorliegen. Dies gilt allerdings nicht, wenn sich der Familienzuwachs bereits zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung abzeichnete.
- Mietmängel: Auch Mietmängel können es Ihnen unzumutbar machen, das Mietverhältnis weiterhin aufrecht zu erhalten. In diesem Fall kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter diese verschuldet hat oder nicht. Er ist dazu verpflichtet, zu gewährleisten, dass Sie die Wohnung so nutzen können, wie es ursprünglich vereinbart wurde. Herrscht beispielsweise über mehrere Monate hinweg unerträglicher Baulärm, kann dies einen Mietmangel darstellen, der Sie zur vorzeitigen Kündigung berechtigt.
Wenn der Mieter außerordentlich kündigen kann, muss das auch für den Vermieter gelten. Sind Sie Ihrem Hausherrn Mietzahlungen schuldig oder haben sich schon häufiger die Nachbarn über Sie beschwert, kann der Vermieter Ihnen trotz vereinbarter Mindestmietdauer eine fristlose Kündigung aussprechen.
Weitere Informationen:Kündigung des Mietvertrags
Gut zu wissen: Der Mieter trägt das Risiko
Eine Trennung liegt im Risikobereich des Mieters. Beziehen Sie also mit Ihrem Partner eine Wohnung und einigen Sie sich mit dem Vermieter auf eine Mindestmietdauer, müssen Sie diese auch einhalten. Kommt es zur überraschenden Trennung und können Sie sich die Wohnung alleine nicht mehr leisten, müssen Sie grundsätzlich dennoch am Mietverhältnis festhalten. In diesem Fall empfiehlt es sich allerdings, das offene Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Da dieser auch ein Interesse an gesicherten Mietzahlungen hat, könnte er sich vielleicht auf einen Aufhebungsvertrag einlassen.
Tipp: So umgehen Sie die Mindestmietdauer!
Sollten Sie keinen Grund für eine außergewöhnliche Kündigung haben, aber dennoch vorzeitig aus der Wohnung ausziehen wollen, gibt es ein paar Möglichkeiten:
- Zum einen können Sie Ihren Vermieter um einen Aufhebungsvertrag bitten. Dabei wird der ursprüngliche Mietvertrag in beiderseitigem Einverständnis gelöst. Beachten Sie allerdings, dass ein Aufhebungsvertrag in der Regel eine Abfindung für den Vermieter vorsieht.
- Eine weitere Möglichkeit besteht darin, sich nach einem Untermieter umzusehen. Möchten Sie eine andere Wohnung beziehen, aber nicht doppelt Miete zahlen, können Sie die finanzielle Belastung durch die Untervermietung abfangen. Allerdings müssen Sie Ihren Vermieter zuvor um Erlaubnis bitten.
Der gängige Rechtsmythos, dass ein Mietverhältnis frühzeitig beendet werden kann, wenn drei passende Nachmieter präsentiert werden, ist übrigens falsch. Ihr Vermieter muss sich darauf nicht einlassen. Schaden kann es allerdings nicht, dem Hausherren geeignete Nachmieter zu präsentieren. Unter Umständen akzeptiert er in diesem Fall eine vorzeitige Kündigung, weil ihm die aufwendige Suche nach einem neuen Mieter erspart bleibt.
