Befristeter Mietvertrag: Infos, Rechtsberatung, Muster

In der Vergangenheit konnten Vermieter ihren Mietern nach Lust und Laune befristete Mietverträge vorlegen. Bestimmte Voraussetzungen an die Befristung gab es nicht. Lediglich die Dauer der Befristung war auf fünf Jahre begrenzt. Mit der Mietrechtsreform von 2001 änderte sich dies jedoch signifikant: Seitdem darf der Vermieter nur noch befristete Mietverträge abschließen, wenn er einen guten Grund dafür hat.

In § 575 Abs. 1 BGB sind diese Gründe klar definiert. Demnach kann das Mietverhältnis nur dann befristet geschlossen werden, wenn…

• … der Vermieter die Wohnung in absehbarer Zeit selbst, für Familienangehörige oder Mitglieder seines Haushalts nutzen will (Eigenbedarf).
• … größere Umbau-, Modernisierungs- oder Abrissarbeiten anstehen, die ein Fortführen des Mietverhältnisses erheblich erschweren.
• … die Wohnung künftig als Werkswohnung (z. B. für Hausmeister) genutzt werden soll.

Andere Gründe werden vom Gesetzgeber nicht akzeptiert. Der Vermieter kann sich also beispielsweise nicht darauf berufen, dass er Sie als Mieter erst einmal „antesten“ will und das Mietverhältnis deshalb befristet. Auch geringfügige Renovierungsmaßnahmen sind kein Grund für einen Zeitmietvertrag.

Will Ihr Vermieter ein befristetes Mietverhältnis schließen, muss er Ihnen den Grund für die Befristung schriftlich nennen. Das Schriftstück muss spätestens zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorliegen. Dabei kann der Grund entweder direkt in den Mietvertrag aufgenommen oder als Zusatz zum Vertrag beigefügt werden. Auch sollte das Datum der Beendigung des Mietverhältnisses explizit genannt werden. Zumindest aber muss eine Zeitspanne definiert sein. Dies könnte so aussehen: „Das Mietverhältnis endet zwölf Monate nach Übergabe der Wohnung.“

Tipp für Mieter: Wichtig ist, dass der Befristungsgrund möglichst explizit genannt wird. Achten Sie beispielsweise darauf, dass Ihr Vermieter nicht nur „Eigenbedarf“ als Befristungsgrund angibt, sondern genau ins Detail geht. Fordern Sie ihn dazu auf, genau festzulegen, wer die Wohnung künftig nutzen soll. Will diese Person die Wohnung später doch nicht mehr, kann der Vermieter die Wohnung nicht einfach für einen anderen Familienangehörigen beanspruchen. Der Befristungsgrund ist damit entfallen und Ihr Mietverhältnis gilt als unbefristet.

Seit 2001 kann ein Mietverhältnis auf beliebige Zeit befristet werden. So ist auch eine Befristung auf über zehn Jahre grundsätzlich möglich.

Fehlt der gesetzlich anerkannte Befristungsgrund oder liegen Formfehler vor, gilt Ihr Mietverhältnis automatisch als unbefristet.

Ein befristeter Mietvertrag muss nicht explizit gekündigt werden. Zum Ablauf der vereinbarten Mietdauer läuft er automatisch aus und Sie als Mieter müssen die Wohnung wieder räumen.

Wollen Sie in der Wohnung bleiben, sollten Sie zuvor jedoch dringend herausfinden, ob der im Vertrag angegebene Befristungsgrund noch besteht. Dies ist frühestens vier Monate vor der vereinbarten Beendigung des Mietverhältnisses möglich. Ihr Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, Ihnen innerhalb von einem Monat Auskunft zu erteilen. Verspätet sich die Antwort, verlängert sich Ihr Mietverhältnis automatisch um diesen Zeitraum. Teilt der Vermieter Ihnen mit, dass der Befristungsgrund nach wie vor besteht, allerdings später eintreten wird, dürfen Sie bis dahin in der Wohnung bleiben. Ist der Befristungsgrund weggefallen, dürfen Sie sich über ein unbefristetes Mietverhältnis freuen. Ihr Vermieter darf dann auch keinen anderen Grund für einen Zeitmietvertrag vorschieben: Es gilt lediglich der Grund als anerkannt, der ursprünglich im Mietvertrag vereinbart wurde.

Keine ordentliche Kündigung bei Zeitmietverträgen

Was viele Mieter nicht wissen, ist, dass die ordentliche Kündigung bei befristeten Mietverhältnissen ausgeschlossen ist. Möchten Sie die Wohnung vielleicht doch früher als gedacht wieder verlassen, weil Sie ein unbefristetes Angebot gefunden haben, ist dies nicht so einfach möglich. Rein rechtlich sind Sie dazu verpflichtet, so lange in der Wohnung zu bleiben, bis der Mietvertrag abgelaufen ist. Gerade bei Mietverträgen mit langer Befristung sollten Sie sich also genau überlegen, ob Sie sich darauf einlassen oder ob Sie Ihre Wohnungssuche doch weiterführen.

In Härtefällen entschieden Gerichte allerdings, dass eine vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses doch möglich ist. Dazu zählen beispielsweise der Umzug in ein Altersheim, die Suche nach einer größeren Wohnung infolge von Familienzuwachs oder die betrieblich angeordneten Versetzung an einen anderen Arbeitsort.

Lediglich die außerordentliche Kündigung ist möglich. Das gilt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Liegt also ein triftiger Grund vor, der die Fortführung des Mietverhältnisses unmöglich macht, kann gekündigt werden. Für den Vermieter wäre ein solcher Grund beispielsweise, wenn Sie Ihre Miete über einen längeren Zeitraum nicht gezahlt haben. Sie können hingegen außerordentlich kündigen, wenn die Wohnung gesundheitliche Risiken – beispielsweise durch Schimmel oder Ähnliches – mit sich bringt und Ihr Vermieter sich weigert, diese zu beseitigen.

Gut zu wissen: Sollte sich die Befristung als unwirksam herausstellen und wollen Sie vorzeitig aus der Wohnung ausziehen, können Sie trotzdem nicht einfach so kündigen. Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass das Kündigungsverbot lediglich durch einen beidseitigen Kündigungsverzichtersetzt wird. Immerhin haben Sie sich bei Unterzeichnung des Vertrags darauf eingelassen, mindestens bis zum Ablauf der Befristung in der Wohnung zu bleiben. An dieser Absicht ändert sich trotz unwirksamer Befristung nichts, so die Richter (Urteil vom 11. Dezember 2013, Az. VIII ZR 235/12).

Tipp für Mieter: Ein Schlupfloch, um doch früher aus der Wohnung ausziehen zu können, ist die Untervermietung. Allerdings muss der Vermieter dieser in der Regel zustimmen. Alternativ können Sie Ihren Vermieter auch einfach darum bitten, das Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen. Sind beide Parteien einverstanden, ist dies problemlos möglich.