Heizkosten: Was Sie über Verordnung, Abrechnung und Pauschalen wissen müssen

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) ist die rechtliche Grundlage für die jährliche Heizkostenabrechnung. Sie trat zum 01.01.2009 in Kraft und gilt sowohl für Hausverwalter und Mieter als auch für Wohnungs- und Gebäudeeigentümer. Die wichtigsten Regelungen der Heizkostenverordnung betreffen die Pflicht zur Verbrauchserfassung und der verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten. Das bedeutet, dass Mietern nicht einfach eine Pauschale auferlegt werden darf, sondern genau gemessen werden muss, wer wie viel Energie verbraucht. Für das ordnungsgemäße Funktionieren der Heizanlage ist der Vermieter ebenso zuständig, wie für den Einkauf des benötigten Brennstoffes.

Die Heizkostenverordnung kann nicht durch Regelungen im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Dergleichen Klauseln im Mietvertrag sind daher nichtig.

Die Verordnung wird aber nicht angewandt auf:

• Räume im Altersheim
• Räume im Pflegeheim
• Räume im Studentenwohnheim
• Hotels
• Pensionen

In der Heizkostenverordnung wird geregelt, wie die Kostenabrechnung für Warmwasser und Wärme auszusehen hat. Sie verpflichtet außerdem jeden Betreiber einer gemeinschaftlich genutzten Heizungsanlage zu verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten. Das bedeutet, dass Ihr Vermieter nicht einfach auf die ausführliche Abrechnung verzichten kann und außerdem die Kosten nicht einfach durch die Anzahl der Mietwohnungen teilen kann. Er muss die Kosten je nach Verbrauch aufteilen. So wird sichergestellt, dass Sie als Wohnungsmieter nur für das bezahlen, was sie auch tatsächlich verbraucht haben.

Die Heizkosten müssen deshalb nach einem sogenannten Abrechnungs- oder auch Verteilerschlüssel auf alle Mieter – beziehungsweise Mietparteien – aufgeteilt werden. Dieser Verteilerschlüssel muss in der Heizkostenabrechnung aufgeführt und erläutert werden. Für Heizkosten gilt: Mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der Kosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden. Die restlichen 30 bis 50 Prozent der Kosten werden meistens nach der Wohnfläche verteilt.

Darüber hinaus müssen folgende Punkte aus der Heizkostenabrechnung hervorgehen:

Heizkostenaufstellung Unter der Heizkostenaufstellung müssen sämtliche Kosten aufgeführt werden, die in der Heizperiode angefallen sind. Zu den Kosten gehören:

• Brennstofflieferungen
• Brennstoffverbrauch
• Betriebsstrom der Heizungsanlage
• Kosten für Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
• Kosten für Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
• Kosten, die für die Verbrauchsmessung anfallen
• Kosten, die die Abrechnung verursacht
• Schornsteinfegerkosten

Abrechnungszeitraum Der exakte Abrechnungszeitraum muss unbedingt auf der Heizkostenabrechnung angegeben sein. Dieser beträgt immer genau ein Jahr, muss aber nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmen. Zum Beispiel bietet sich als Stichtag für die Abrechnung der Abrechnungsstichtag des Gaslieferanten an. Die Angabe muss auf den Tag exakt sein.

Beispiel:

Ungültige Angaben des Abrechnungszeitraums sind:

Januar 17 bis Dezember 17

Kalenderjahr 2017

Gültige Angaben sind:

1.1.2017 bis 31.12.2017

1.5.2016 bis 30.4.2017

Des Weiteren müssen auf der Heizkostenabrechnung folgende Angaben stehen:

Tatsächliche Mietdauer Falls Sie innerhalb des Abrechnungszeitraums ein- oder ausgezogen sind, kann der Vermieter Ihnen selbstverständlich nicht die Kosten für den gesamten Zeitraum abrechnen. Lediglich für Ihre tatsächliche Mietdauer.

Name der abrechnenden Person Der Name des Vermieters oder des Verwalters muss auf der Abrechnung angegeben sein.

Adresse des abgerechneten Objekts Um auszuschließen, dass die Abrechnung ein anderes Objekt betrifft, muss die Adresse des jeweiligen Miethauses angegeben sein.

Tatsächlicher Verbrauch

Höhe der geleisteten Vorauszahlungen

Gesamtbetrag

Ergebnis Das Ergebnis der Heizkostenabrechnung ist entweder eine Gutschrift, weil Ihre Vorauszahlung zu hoch war oder eine Nachzahlung, wenn Sie zu wenig vorausgezahlt haben. Dieses Ergebnis muss aus der Heizkostenabrechnung ersichtlich sein.

Sobald Sie Ihre Heizkostenabrechnung erhalten haben, sollten Sie sie auf Fehler überprüfen. Solche Fehler können formell oder inhaltlich sein. Finden Sie einen Fehler, können Sie der Abrechnung innerhalb einer Frist von einem Jahr nach Erhalt widersprechen. Danach ist in der Regel leider kein Widerspruch mehr möglich.

Formelle Fehler

Unter einem formellen Fehler auf der Abrechnung versteht man, dass eine wichtige Angabe nicht gemacht wurde, also schlichtweg fehlt. Solche Fehler können beispielsweise sein, wenn:

• der Abrechnungszeitraum falsch bestimmt wurde. Er darf nicht länger oder kürzer als ein Jahr sein.
• aus der Abrechnung nicht hervorgeht, wer sie erstellt hat.
• die Abrechnung nur mündlich übermittelt wurde.
• die einzelnen Nebenkosten zusammengefasst wurden.

Wenn auf Ihrer Heizkostenabrechnung ein solcher Fehler sein sollte, können Sie diese zurückweisen. Innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist kann Ihr Vermieter diesen Fehler dann ausbessern. Tut er das nicht, müssen Sie auch eine eventuelle Nachzahlung nicht leisten.

Inhaltliche Fehler

Inhaltliche Fehler sind oft nicht ganz so einfach zu bemerken wie formelle. Unter einem inhaltlichen Fehler versteht man eine falsche Angabe, zum Beispiel beim Verbrauch.

Sollte Ihnen eine Angabe merkwürdig vorkommen, können Sie innerhalb eines Jahres beim Vermieter oder beim Verwalter Einsicht in die Belege nehmen. Informieren Sie unbedingt Ihren Vermieter über den Fehler und bitten Sie ihn, ihn zu korrigieren.

Gut zu wissen: Sollte Ihr Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnen, sondern die Heizkosten beispielsweise ausschließlich nach der Wohnfläche verteilen, dürfen Sie gemäß §12 HeizkostenV 15 Prozent von der Heizkostenabrechnung des Vermieters abziehen. Das gilt aber nur für den Teil, der nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Nach einem Urteil vom Bundesgerichtshof vom 16.01.2019 haben Sie übrigens einen Anspruch auf Abrechnung mit korrektem Verteilungsschlüssel (Az. VIII ZR 113/17). Sie sind nicht dazu verpflichtet auf eine weitere fehlerhafte Abrechnung zu warten und dann gegebenenfalls zu kürzen.

Aber Vorsicht: Eine etwaige Nachzahlung sollten Sie dennoch innerhalb der 30-tägigen Frist zumindest unter Vorbehalt bezahlen. Andernfalls laufen Sie Gefahr in Zahlungsverzug zu geraten. Sollte sich die Heizkostenabrechnung dann als korrekt herausstellen, droht Ihnen eine Abmahnung oder sogar eine Kündigung.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs im Jahr 2011 dürfen Vermieter keine pauschalen Heizkostenabschläge mehr abrechnen (Az. V II ZR 156/11). Eine sogenannte Warmmiete, bei der die Heizkosten schon mit enthalten sind, ist demnach nicht zulässig. Auch die Verteilung der Heizkosten ausschließlich nach Wohnfläche ist unzulässig. Die Heizkostenverordnung erlaubt aber eine Pauschale bei warmen Betriebskosten in wenigen Ausnahmefällen.

Eine Heizkostenpauschale kann möglich sein, wenn:

• im Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen sind, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird.
• das Gebäude einen extrem niedrigen Wärmebedarf hat (weniger als 15 kWh/m²).
• die Kosten für die Erfassung extrem hoch wären.
• der Wärmeverbrauch vom Mieter selbst gar nicht beeinflussbar ist.

Wichtig: Verwechseln Sie nicht die Heizkostenvorauszahlung mit einer Heizkostenpauschale. Bei der Vorauszahlung handelt es sich um einen Abschlag, den Sie monatlich zahlen und über den turnusmäßig abgerechnet wird.