Mindesttemperatur in der Wohnung: Diese Rechte haben Mieter

Um die Heizkosten nicht zu hoch zu treiben, ist es auch in Ihrem Interesse, dass Ihr Vermieter die Heizung nicht das gesamte Jahr über laufen lässt. In der sogenannten Heizperiode ist Ihr Vermieter allerdings dazu verpflichtet, die Heizung in Betrieb zu nehmen. Genauer gesagt: Vom 1. Oktober bis zum 30. April müssen Sie jederzeit die Möglichkeit haben, Ihre Heizung anzuschalten und Ihre Wohnung auf eine bestimmte minimale Raumtemperatur hochheizen zu können.

Sollte es auch außerhalb dieses Zeitraums – beispielsweise bereits Mitte September – schon so kalt sein, dass die Innentemperatur in den Häusern dauerhaft unter 18 Grad Celsius sinkt, muss der Vermieter die Heizungen auch schon vorher zum Laufen bringen.

Die Mindesttemperaturen, die während der Heizperiode erreicht werden müssen, variieren je nach Raum und Tageszeit. Es gilt aber: Während der Tagesstunden muss die Heizung in Betrieb sein. Da es Frühaufsteher ebenso wie Nachteulen unter Mietern gibt, definieren Gerichte den Zeitraum von 6 Uhr morgens bis 24 Uhr. In dieser Zeit müssen in den Wohnräumen Temperaturen zwischen 20 und 22 Grad Celsius erreicht werden.

Die einzige Ausnahme hiervon ist das Schlafzimmer. Dieses wird hauptsächlich nachts und zum Schlafen verwendet, weshalb hier nur eine Temperatur von 18 Grad Celsius erreicht werden muss. Das Badezimmer hingegen müssen Sie auf mindestens 22 Grad aufheizen können. Für Wohnzimmer und Küche gelten jeweils 20 Grad Celsius. Diese Temperaturen wurden in der Vergangenheit in verschiedenen Gerichtsverfahren und Urteilen festgelegt.

Beispielhaft dafür steht das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom März 1995 (Az. 41a C 1371/93): Im vorliegenden Fall hatten Mieter geklagt, da sie die Beheizung ihrer Wohnung nicht ausreichend fanden. Selbst bei vollständig geöffneten Thermostatventilen dauerte es mehrere Stunden, bis in den Zimmern 20 Grad Celsius erreicht wurden. War es draußen kälter als 0 Grad Celsius, wurden maximal 19 Grad Celsius in den Wohnräumen erreicht. Das Gericht gab den Klägern recht. Mieter haben bei Außentemperaturen von unter 0 Grad Celsius einen Anspruch auf eine Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius in ihrer Wohnung. Die Erwärmung der Räume darf dabei auch maximal eine Stunde dauern.

Gesetzliche Raumtemperatur in Mietwohnungen (zwischen 6 Uhr und 24 Uhr):

In den Nachtstunden genügt eine niedrigere Mindesttemperatur: So entschied beispielsweise das Amtsgericht Bonn, dass nachts mindestens 16 bis 17 Grad erreicht werden müssen (AG Bonn, Urteil vom 26.01.2021, Az. 206 C 18/19).

Frage zur Energiekrise: Darf der Vermieter Warmwasser und Heizung drosseln?

Mietvertrag kann Mindesttemperaturen nicht ausschließen

Diese Mindesttemperaturen können vom Vermieter auch nicht durch eine Klausel im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Finden Sie also in Ihrem Mietvertrag eine Klausel vor, wonach eine Temperatur von 18 Grad Celsius ausreicht, ist diese Klausel unwirksam. Ihr Vermieter muss Ihnen 20 Grad Celsius oder mehr gewährleisten. Das entschied beispielsweise das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg und sprach dem klagenden Mieter eine Mietminderung von 10 Prozent zu (Az. 19 C 228/98).

Bringt die Heizung in Ihrer Mietwohnung nicht die Leistung, um die Mindesttemperaturen im Winter zu gewährleisten oder fällt sie sogar aus, haben Sie Anspruch auf eine Mietminderung. Die Wohnung ist nämlich nicht mehr vertragsgemäß nutzbar und somit mangelhaft.

Diesen Mangel müssen Sie allerdings zuerst bei Ihrem Vermieter schriftlich anzeigen. Benachrichtigen Sie ihn, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist und fügen Sie am besten Beweise für diesen Mangel an. Setzten Sie dann eine Frist, innerhalb der Ihr Vermieter den Mangel beseitigen soll. Bei einer kaputten Heizung im Winter kann die Frist ruhig sehr kurz sein (wenige Werktage). Wurde Ihr Vermieter nach Ablauf der Frist nicht tätig, können Sie die Miete entsprechend mindern.

Die Höhe der Mietminderung hängt allerdings immer vom Einzelfall ab. Das Gericht Berlin-Charlottenburg sah bei Temperaturen unter 18 Grad Celsius 10 Prozent Minderung als angemessen an. Das Amtsgericht Köln ließ bei Temperaturen von 16 bis 18 Grad Celsius sogar 20 Prozent Mietminderung zu (Az. 19 C 1249/74).

Wenn Ihre Heizung komplett ausfällt und Sie richtig frieren müssen, können Sie die Miete sogar in noch höherem Umfang mindern. Allerdings reicht hier die Spanne der Mietminderung, die Gerichte als angemessen ansahen, sehr weit. Das Landgericht Kassel sprach Mietern 50 Prozent zu (Az. 1 T 17/87), das Landgericht Berlin sogar 70 Prozent (Az. 67 T 70/02) bis hin zu 100 Prozent (Az. 65 S 70/92).

Wenn die Temperaturen nur erreicht werden können, wenn Sie die Thermostatventile voll aufdrehen müssen, liegt kein Mangel vor und Sie können demnach auch nicht die Miete mindern. Das entschied das Amtsgericht Münster bereits 1984 (Az. 6 C 218/81).

Anders als bei der Heizung ist eine Nachtabschaltung der Warmwasserversorgung nicht erlaubt. Klauseln in Ihrem Mietvertrag, die Warmwasser nur tagsüber garantieren, sind daher unwirksam. Sie haben jederzeit – Tag und Nacht – einen Anspruch auf 40-50 Grad Celsius warmes Wasser. Es ist allerdings akzeptabel, wenn Sie einige Sekunden warten müssen, bis das Wasser warm geworden ist.

Nicht nur zu niedrige Temperaturen sind unangenehm und gesundheitsschädigend, sondern auch zu hohe. Zwar gibt es keine gesetzliche Regelung darüber, ab welcher Temperatur ein Sachmangel bei Wohnungen vorliegt, doch ist es möglich sich auf arbeitsmedizinische Erkenntnisse zu stützen. Demnach liegt die sogenannte „Wohlbefindlichkeitsschwelle“ im Bereich von 25 bis 26 Grad Celsius. Krabbeln die Temperaturen in Ihrer Mietwohnung im Sommer deutlich und auch dauerhaft über diese Schwelle, können Sie unter Umständen die Miete mindern oder – im Extremfall – sogar die Mietwohnung kündigen.

Einen solchen Extremfall verhandelte der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin (Az. 40/60): Es entschied im März 2007, dass die fristlose Kündigung eines Mieters möglich ist, wenn dieser im Sommer Temperaturen von bis zu 46 Grad Celsius in seiner Wohnung ertragen muss. Im vorliegenden Fall betrugen die Temperaturunterscheide zwischen außen und innen bis zu 19 Grad Celsius. Die Hitze forderte Ihren Tribut: Den Mietern zufolge gingen ihre Pflanzen ein und ihr Wellensittich erlitt einen Hitzschlag.

Aber auch wenn es nicht ganz so extrem ist, kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Das Amtsgericht Hamburg urteilte im Mai 2006, dass Mieter von gut ausgestatteten Neubauwohnungen keine Temperaturen von 30 Grad Celsius tagsüber und 25 Grad Celsius nachts hinnehmen müssen und sah eine Mietminderung von 20 Prozent in den Sommermonaten als angemessen an (Az. 46 C 108/04).

Schlechte Nachrichten für Mieter von Dachgeschosswohnungen

Das Amtsgericht Leipzig verhandelte einen Fall, bei dem ein Mieter von der Hausverwaltung verlangte, sämtliche Fenster der Wohnung mit elektrischen Außenjalousien auszustatten und so eine Erhitzung der Räume auf über 26 Grad Celsius zu verhindern. Das Gericht entschied allerdings gegen den Mieter und urteilte, dass Mieter von Dachgeschosswohnungen grundsätzlich mit höheren Innenraumtemperaturen rechnen müssten als Mieter von unteren Etagen. Temperaturen bis zu 30 Grad Celsius müssen nach Ansicht des Gerichts hingenommen werden.